在 “自用库”中“磨难”的商人
编者按：在当前国际经济形势的大环境下，我国经济正处在产业结构调整、产业升级的转型期，国家经济正朝着中华民族伟大复兴的宏伟目标稳步前进。新的机遇和困难正在考验着每一个中国商人。在此过程中，有纠结、彷徨和阵痛，同时也有坚定、成功与喜悦。大连商人马美华并非是叱咤商海的风云人物，反而是作为芸芸众生中的一个“小人物”，体现出了一位普通中国女性商人的坚韧、勤劳、乐观、智慧与善良，更体现出他们对党、对国家、对未来美好生活的憧憬与坚定信心!2013年，辽宁大连保税区国际商务大厦规划用途本是“自用库”后被变更为“办公楼”的地下一层3000多平米房屋出售给大连女商人马美华及其所在公司，导致马美华及其所在公司近千万元购房款、2000多万元运营投资被此无法正常使用和运营的房屋套牢，马美华为此奔走6年多至今无果。
但，年近60岁的马美华在谈起目前面临的困境，脸上仍挂着一席优雅的微笑。
规划用途为“自用库”到“办公楼”的变更之谜
“2006年7月10日，大连保税区华青房地产开发有限公司(现已变更为大连保税区华菁贸易有限公司，以下简称‘华菁公司’)官方登记明确的写着‘自用库’，到我们2013年购买的时候却成了‘办公楼’。我们发现这个问题后，6年来多次找房管部门咨询这是怎么变更的、以‘一手房’的形式销售给我们到底合不合法，至今没到一个确切的回复，可我们因为购买了这个原本是‘自用库’的办公楼，导致我们包含750万购房款在内的3千多万投资‘泥牛入海’，更不用说产生效益，一个原本红红火火的私营企业就要被这事儿拖垮了。为这个‘自用库’，我和公司同事跑了6年多了，到现在问题也没有解决。”马美华告诉记者说。
2006年，马美华公司所购买的、坐落于大连保税区黄海西四路国商大厦地下一层房屋(以下简称“该房屋”)登记的规划用途是“自用库”，到2010年5月5日，大连保税区房屋登记交易中心对该房屋进行变更登记的时候，用途显示为“办公楼”。
2013年，马美华正是因为看到将要购买的房屋规划用途是“办公楼”才和公司出资购买的，当时并不知道是该“办公楼”之前的规划用途是“自用库”。
“该自用库(文中所述的该房屋)原规划用途是“自用库”，以“办公楼”名义出售是通过什么程序变更的、依据是什么?”这个问题是记者应大连保税区管委会相关同志要求提出的，但在大连保税区管委会相关同志电邮给记者的《关于国商大厦地下一层有(关)房屋情况的回复》中却未找到相对应的回复内容。
对此，记者找到了大连保税区规划和土地房屋局规划科一位工作人员，记者在向其出示了该房屋的规划图纸复印件、原标注“自用库”的文件复印件以及后标注“办公楼”的产权证明复印件后，询问该房屋从“自用库”变更到“办公楼”的依据是什么、需要经过哪些法定程序，该工作人员明确表示：“不可变更”。
记者指着手中的材料追问：“那这从‘自用库’到‘办公楼’是怎么变更的?”该工作人员说：“这不是我的问题，这是不动产登记(部门)给登记的。”
规划用途变更，不是主管规划的规划科的问题，却是不动产登记主管部门的问题?难道在大连市保税区主管不动产登记的部门可以把规划用途 “自用库”的房屋变更为“办公楼”再由作为开发商的所有权人进行转让? 如果是转让，那还可以依据大连龙圆贸易有限公司(以下简称“龙圆公司”)和开发商签订的《商品房买卖合同》作为一手商品房进行产权变更登记吗?即便是这样，大连保税区管委会相关同志依然认可“行政行为在职权、程序及适用法律方面基本没有问题”。
带着疑问，记者立即到与规划科同在一层楼办公的不产登记主管部门了解情况，一位工作人员先是说：“这个好像是涉及诉讼，我不方便回答。”记者出示了几份终审判决书复印件后，这位工作人员又说不清楚，需要请示、了解后再做答复。
为什么大连保税区规划和土地房屋局规划科工作人员明确表示“不可变更”的“自用库”在大连保税区规划和土地房屋局给变更成了“办公楼”并作为一手房进行销售?一时成为“谜团”。
“就这个谜团至今已经‘折磨’了我们6年。我们花了近千万买的商用房，本来计划投资经营跨境电商项目，但是当我们总投资花了3千多万元后，却被告知我们购买的房屋面积里包含全体业主共有面积，并且我们如果正常经营使用自己产权证的面积将导致整栋大楼的供暖、供电等陷入瘫痪，还存在着安全隐患。”
马美华说，事实不仅如此，“修电的、供暖的、业主装宽带都要从原来颁发给我们的产权登记证确权的面积中通过，别说是正常经营了，就连当做存放艺术品的仓库都无法实现。一个运营挺好的民营企业就被这个‘自用库’拖了6年，3千多万投资打了水漂，无论是我们公司还是我个人，都在被折磨垮掉的边缘。”
谈到“自用库”是怎么变更成“办公楼”这个问题，马美华的牙齿咬着微微颤抖的嘴唇、眼泪在眼圈中直打转。
她以最不易被发现的方式轻轻抽泣一下，立刻调整情绪，继续微笑着对记者说：“我相信政府，也相信政府的绝大多数领导干部是秉公办事并为老百姓办事的。所以，我们也寄希望于司法程序。”
突然，急促而响亮的手机铃音打断了谈话。
大连保税区规划和土地房屋局一位朱姓科长给马美华打来电话，通话声音较大，记者基本可以听到。朱科长大意是根据保税区管委会安排廖晓东及规划和土地房屋局杨宏副局长接手处理此事，由他来牵头协调，对以往的事情不再多提，谁有错谁承担，以后肯定会积极、妥善的解决马美华和她公司涉及该房屋而带来的问题，正在形成处理方案。
然而在发稿前，记者接到了马美华打来的电话称，为了解决公用设备维修人员必须通过该房屋面积才能保证整栋楼正常运行的问题，有相关部门负责同志提的方案是从大楼其他墙面另打开一道门，但这并未得到消防和安监等部门同志的认可。
记者就此事征询了大连保税区相关工作人员意见，目前尚未收到回应。
迷失在法院“重新作出行政行为”判决中的马美华
根据马美华提供的资料显示，大连市甘井子区人民法院做出的(2017)辽0211行初38号行政判决中表述：“被告大连保税区规划和土地房屋局于本判决发生法律效力之日起30个工作日内对第三人大连龙圆贸易有限公司和大连保税区华青房地产开发有限公司共同提出的房地产权属转移登记重新作出行政行为。”后双方当事人均提起上诉。2019年1月28日，大连市中院做出(2018)辽02行终664号终审判决，“驳回上诉，维持原判”。
“法院明明判决的是对房地产权属转移登记重新作出行政行为。我们看到可高兴了，认为要么把本不该出售的房屋撤销交易，或者对我们购买的房屋面积，减掉业主共有面积以及对应的相关面积后，重新给我们颁发产权登记证书。但是，大连保税区房屋登记交易中心登报把我们原来的产权登记证作废了之后，到今天10个月过去了，既没有撤销交易，也没有给我们发放新的产权登记证书，我们花了近千万买到的房屋去哪儿了?我们三千多万元的投资算什么?”
马美华谈到法院判决的执行情况，眉头紧锁：“听律师说这个行政诉讼不能强制执行。这样我们即便是拿到法院有利于我们的判决，也得不到实际上的执行，我和企业还是找不到‘活路’，我们还是得在开发商和主管部门共同‘编织’的‘自用库’里挣扎，不见天日。”
在大连保税区相关工作人员给记者电子邮箱发送的《关于国商大厦地下一层有(关)房屋情况的回复》(以下简称“回复”)中表述，大连保税区规划和土地房屋局多次组织相关部门协调解决该房屋产权纠纷及后续登记问题，多次进行专题研究。
在回复中第五条、(三)款，其他涉诉情况中，“双方当事人向法院提出申请，要求重新依法委托测绘”表述中明确显示是“双方”提出申请，要求重新依法委托测绘，“双方”包括“龙圆公司”，因此可理解为龙圆公司是希望依法委托测绘的;
但是，同在这份回复中，第七条、2款，“为解决法院生效法律文书判决归全体业主共有的空调机房、空调和消防机房等对应面积问题，提出由龙圆公司和华菁公司协商组织测绘，或者双方均同意房产登记部门委托测绘，龙圆公司明确表示不同意”，这里又表述出龙圆公司不同意委托测绘的意思。
在大连保税区相关工作人员给记者的回复里，龙圆公司既是提出委托测绘申请的，又是不同意委托测绘的，记者一时也难辨其要。对此，记者通过电邮函复了大连保税区管委会相关负责同志，至发稿前尚未收到任何回应。
“法院的判决书也不能快速有效的解决本不是我们造成的问题，我们的产权证被撤销作废了新的也不发，共斥资近千万购买的房屋别说正常使用了，连现在到底是什么都不清楚了。大连保税区管委会和大连保税区规划和土地房屋局也都在如此积极的研究、解决问题，难道解决问题的方式就是在楼体墙上再打一个新门让各维修人员通过?这样有没有安全隐患，规划部门、消防部门、安监部门能同意吗?”说到从看见法院判决的一时“小欣喜”，到面对“大连保税区管委会和大连保税区规划和土地房屋局也都在如此积极的研究、解决问题”后再度陷入迷茫，马美华眼中闪烁着些许空洞。
“可能是因为我比较漂亮”
从马美华胞姐处了解到，马美华从上学到工作、创业、婚恋，一路顺风顺水，她都没想到自己的妹妹因为这个“自用库”而承受诸多“折磨”后还能一直保持着很会为他人着想的善良和坚强，继续带领着公司员工在困难中砥砺前行、没有丝毫消沉。
记者为了调整下马美华沉重的情绪，问她为什么公司这么困难大家还愿意继续跟她以一起奋斗，为什么自上学开始周围的人就都信任她、听她的号召。
“可能是因为我比较漂亮。”应着笑声，精干的短发微微颤抖，翘着兰花指的手背掩不住一脸的绯红与羞涩。
马美华告诉记者说，她相信自然规律中的因果。虽然她认为公司和她本人在被这个“自用库”所“折磨”6年的事件中没什么过错，但公司几度将维持不下去、她也数次到了崩溃的边缘，毕竟她多年在商业管理、服装经营中积累的身家已倾入其中。但是，她总认为自己是什么事情做的不够周全、或者得罪了什么人、还是说错了什么话，导致她如今在这个“自用库”中一直“挣扎”。
马美华在上世纪80年代中专毕业后参加工作，从一个大型国企的基层财务人员到集团公司股东、副总级别，再到离开国企辞职下海创业。这其中她经历了计划经济到社会主义市场经济的巨大变革。在当年从事商业零售、财务、管理工作过程中，经历了卖方市场到买方市场的转变，并在变革中取得了成功。
当电商刚刚露出冲击传统商业零售业的苗头，马美华及时转型创业，再度获得成功。当前，在面临国家经济结构调整、各行业转型升级的变革中她也在奋力适应并积极寻找出路，坚定不移的保持着对党和国家的信心。虽然公司刚刚有起色就遭遇了她所认为的“自用库”带来的“折磨”，也就是3千多万元投资如“泥牛入海”，但她仍然在奋力坚持、努力拼搏，希望能为自己和公司拼一条“活路”。
正如马美华自己所言：“我只是个小人物，小的不能再小的、快60岁的女人而已。”但是她却和我国诸多商人一样，在改革和变化中坚持和拼搏着，即便是遇到波折和自己认为的不公，不怨天尤人、相信政府，从自身找原因，勇于担当责任、甘于承受苦难，即便是处于再沉痛的心情中也不忘幽默一下、微笑着讲述自己内心最痛苦的挣扎、去积极应对困难。
年近60岁的大连女商人马美华既能如此，距60岁尚远的更是多人皆可不止如此。
记者将继续关注营商环境中的文化环境，关注如马美华般看上去普通却又感人的中国普通商人，关注他们如何积极乐观的解决问题、面对困境，关注他们在变革中如何顺应趋势、抓住机遇并取得成功，关注他们随着实现中华民族伟大复兴的稳健步伐实现自我、成就事业以及对美好生活的向往与追求!
来源：中国商网
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