安民：城镇化，大城市化，房地产和乡村振兴战略
（1）
我们正处于城市化进程之中，这是中国历史上五千年未有的大变局。但中国城市化到底该走什么样的道路，在这个时候，我们的确要好好想一想。因为它涉及到一个社会发展的大方向。
1988年，我写过的文章名字叫做《土地的相对集中和中小城镇的普遍兴起》，它其实就是谈城市化的。我们现在要谈的不是那篇文章的内容，而是中国这个社会，它的城市化到底该走什么样的道路？它何去何从？
关于城市化，2015年我国是怎么提的？2015年的提法是加快“农民工市民化”，即我们不能歧视农民工，要给他们同样的市民待遇，让大家进城，让大家买房子当市民。当时还有个提法叫做，“要化解房地产库存”。2015年年初我在洪山礼堂讲课，提法是房地产会顶上来，给中国经济顶几年，为产业结构调整争取几年时间。于是我们看到后面的去库存，农民工真的进城了，但很多人进的不是乡村周边的小镇，而是北京、上海、深圳、广州等一线大城市。
于是我们看到，北京一把大火，农民工被清理出北京城。很多人都在不满，都骂北京市政府不人道，不给大家活路云云。其背后的经济学原因是什么？我们想过没有？
它涉及到中国到底要走怎样的现代化和城市化道路，岂只是骂政府能够解决的。如果骂政府能够解决问题，我们天天骂岂不是早就进入共产主义了？
因此，此文还有我后面可能会写的一系列文章，就要谈的是，中国的现代化、城市化道路选择问题。
2015年支持农民工进城，导致太多的底层民众进了一线城市。如果我是农民工，我也会进入一线城市。为啥？一线城市，意味着更多的机会和就业，还能见大世面。所以，人之常情，农民工涌进北京城了。
中国有经济学家常会说，国际上的城市化进程，最后一定是人口涌入大城市。他们还拿出东京京都等等例子来说事儿。我承认这点。但是我不承认，中国只能会走这样的道路。
因为不一样。
为啥不一样。
因为人口基数不一样。
日本人口和中国相差10倍，不是一个数量级。
美国地理、欧洲地理和中国不一样，基本上到处都可以住人，中国不同，70%的土地基本上不适合人类居住，那么能够给大部分中国人提供长期生存环境的，就是东部300多万平方公里的土地。而且中国还有18亿亩耕地的红线。
因此，我们看到中国的城市化，是在两条路线上不停地摇摆，经济学家说经济学家的，就是大都市化，成本最低，政府说政府的，就是1000个特色小镇。
一条就是专家们摆出的大城市化，一条就是国家强调的城镇化。
专家们批评说，世界各国都是这条道路，大城市化的道路，建大城市的成本最低，可是专家们说的就一定对吗？
哈尔滨的人口就在减少，他们在往南转移了，孔雀西南飞。如果哈尔滨的人口都守不住，那么小城镇能守得住么？
但中国有14亿人，最高峰时应该超过15亿。按照国外的道路，最后5%留在乡村搞农业，就顺下7500万，还有14.25亿要住在城市。按专家们说的，其中70%住在超大城市里,就像韩国、日本一样，那么就有9.975亿，也就是10亿;全国建3000万的特大城市,也得33到34座！中国中东部大城市，总共才多少座？大家可以算一算。
可现在连哈尔滨的人口都在外流！哈尔滨可不缺水，但是中国有多少中西部城市缺水？根本就容纳不下。
因此，特大城市要不要搞，一定要搞，它是经济学决定的。但是特大城市是不是中国现代化的唯一道路，不是。还有一条道路，就是中小城镇。这个不是经济学决定的，而是人口学和地理学决定的。
在一个普遍缺水的地方，你怎么搞大城市？
因此，我们看到15年农民进了北京城，今年北京就起火了，死了一批人，都是农民，中国最底层的民众。然后北京就赶农民出城，然后中央政府没有发话，但是中央政府发文件，前几天政治局的会议有一个重要内容，乡村振兴战略。摆明了送你们回去，再在乡村和中小城镇给你们创造机会。
中央政府的决定是什么呢？其实中央政府早就有思路了，千年大计，雄安建城。为什么选址雄安，因为北洋淀，水资源。北京人口早就超载了，所以才有迁副都于雄安的千年大计，然后大家看农民往北京涌。农民没有钱，北京城的房子不仅他们买不起，很多北京本地土著现在都买不起。农民只能租最便宜的房子，多少人住一套，城中村，自建房，外面拥挤不堪，里面转不开身。最危险的就是这样的地方。因此一起火，他们的生命就危险了。
这类事情在中国不是第一次，上一次是上海，一样起火，一样把农民清退回乡。北京上海不需要农民吗？需要，因为好些重体力活儿需要他们干。可北京上海欢迎农民吗？
这个是态度问题吗？是姿态问题吗？不是，这个是现代化道路的问题。
一样的局面在香港也出现过，香港是笼屋，早年也起火。一间屋子里上下铺，住七八上十个人，每人每月租金便宜一些，但他们那真的不叫居住。但他们只能住这样的地方，现代化城市中最底层的人。一旦起火，一样是生命的问题。
香港也是土地招挂拍，也是高房价。这是英国人留给香港的遗产。04年到07年，我们一直反对大陆土地学香港招挂拍，因为那条路一定意味着高房价，一定意味着超大城市不可能正常扩张。仅仅房价，就会把太多的人给拦在大城市之外。大家看我原来的文章，我对高房价的评价是掠夺。但是现在我们回不去了，这个政策执行了十几年，现在回不去了。可我们看到中国最高层对房地产的定性，房子是用来住的，不是用来炒的。一样是否定的。
如果能够回去，现在的中央领导人一定不会选择土地招挂拍。
土地招挂拍和现在的房地产政策，让买房人，包括后面买二手房的人，他们得付出太多的成本。他们掏的腰包，成就了城中村成批成批的富翁，土地炒卖者，建筑商，房地产商，贷款银行，资金掮客，地产信托基金，炒房人中的百万千万亿万富翁，还有城市管理者头上的乌纱帽，还有城市公共建设等等，全出自他们。然后他们用自己的一生的努力奋斗，用一家三代的积蓄，换取了一套住房，到退休了才还清房贷。如果再搞以房养老，最后到他们死，他们发现他们活了一辈子，什么也没有给儿孙留下，一辈子活成了负资产。这个制度合理吗？不合理。但是你能跟谁讲理去？
而且现在回得去吗？回不去。
可是这个制度，它造成了中国城市的繁华，也造成了实际上奇高的高房价。不仅农民买不起房，很多市民也未必买得起房。因此，高房价自自然然地就在排外。
所以我们看到武汉市发布政策，要留下100万大学生在武汉就业创业。因为大城市的房价已经把很多年轻人排除在外。武汉这么一发布政策，长沙马上推出一个更好的政策，要把100万大学生留在长沙。也是100万。呵呵，城市的管理者一方面在推动房价上涨，另一方面却开始在纠偏。
这个实际上是中国大城市的宿命。北京既要搞千年大计，搞乡村振兴，一会儿搞农民进城，一会儿又要把农民清退回家。它实际上反映的是中国城市化一种既符合世界城市化发展道路又有自己独特特色的东东，有些中国专家言必称希腊，他们可能未必把里面的道道研究清楚了。这道道就是六个字，人口，资源，地理。也可以再加几个字，就是产业和经济。
（2）
昨天的文章讲得很清楚，中国走什么样的城市化道路，这个是中国五千年未有的大变局，它对中国社会影响深远，因此也一定会走出自己不以人意志为转移的道路来。
先说大城市化。特大都市在中国一样会兴起，但并非一定如专家们所说的，只有这一条城市化道路。因为这是世界性的规律，所以在中国，特大城市一定会出现，它一定会有表现的；但是因为中国特殊的情况，城市化在中国一定会有自己独特的东东。
世界性的规律有时候在中国一定会有显现。比如北京、上海，未来不排除会发展到2500万以上人口甚至3000万以上人口，但是，因为人口基数太大，导致中国如果只走大城市化的道路，最终一定会出问题。
先说水资源。北京人均水资源不足100立方米，国际公认的极度缺水警戒线为500立方米。这是在南水北调东线和中线都开通了的情况下出现的。两条线尽管已经开通，但是反对声仍然不绝于耳，而且我没有算它的经济账，但凭经验，我就知道这个调水它未必就会比较经济。北京周边还有天津，一样需要水。而且，北京还在京津唐地震带上。仅仅这两个因素，导致北京如果要成为特大城市，就将受到资源的限制。
所以，我们看到中央的选择，雄安新区，千年大计。这个表明中央对北京的发展，并没有投特大城市的票（尽管未来它可能仍然会顽强地发展成为特大城市）。这是中央的一次没有发声的表态。第二次表态，本次北京清退农民工返乡，中央文件是实施振兴乡村战略而不是农民工进城。一样没有发声，但文件写得很清楚。
可见仅仅北京，走特大城市之路都不是中国的首选。北京上海都尚且如此，何况其他？
中国省会城市中，有多少城市还缺水？只要是缺水的城市，都不可能发展成为特大城市。这个就是资源禀赋对城市的制约。我们可以尊重世界城市发展的普遍规律，但是我们同样要遵循自然资源禀赋对一个城市最终的制约。
那么，在这里，我们可以提出一个观点，北京天津水资源的解决问题，现在的南水北调不是最终的解决办法。这个问题最后的解决办法不是这个，而是海水淡化。整个华北，特别是靠近海的地方，最后的解决办法一定是海水淡化。而且制约海水淡化的根本，就是成本。当然它还有个行政制约问题。这两个问题一旦解决，它就不是个问题。
这里顺便说远点儿。华北的问题根源还是地理。因为华北跟海并不远，但为什么缺水？这是地理导致的风向问题。华北处于西风带，我们看中国文学作品中，古代文学中满是西风。“昨夜西风凋碧树”，“碧云天，黄花地，西风紧，北雁南飞。”“古道西风瘦马”，“谁忆西风独自凉，萧萧黄叶闭疏窗。”“西风飋飋起松林，卷尽长空万里阴。”“帘卷西风，人比黄花瘦”，“七月西风动地吹”等等等等。可是中国的海在东边儿，不在西边儿。所以华北尽管跟海并不远，可还是缺水。何如倒转西风翼，吹得黄河天上来。这是我胡诌的两句，因为只有东风，才能解决华北缺水的问题。但这个靠自然没有根本的解决办法，海水淡化，又受到多种因素的制约。
所以在目前条件下，华北出现3000万以上人口的大城市，不现实。未来当海水淡化问题解决后，那自当别论。
所以从地域经济、资源禀赋的角度，我们在中国北方找不到几个可以容纳3000万以上人口的特大城市的地方，包括在黄河边的兰州、渭河不远处的西安等等，都是如此。除了南方。因此我们可以看到，中国政府总在谈区域发展和均衡发展。这个除了政治因素外，除了需要让全体中国人都享有这个五千年不遇的发展红利的政治原因外，与此相关的因素，一个是历史形成的地域因素，一个便是人口和自然资源禀赋的因素。这两个因素都从根本上制约着城市的规模。
除了历史的因素和资源禀赋的因素外，现在对中国人口流动最大的影响因素不是别的，而是房价。房价把很多人口都拦在大城市之外。这个我们后面再谈。
（3）
前面的文章中，我谈到我当初在万科论坛反对土地招挂拍，可以这么说，这个政策是如今全国房价高处不胜寒的根子。我是中国最早看好房地产的人之一，我最早看好这个行业是在1998年，而我当年长期持有的万科买于1999年2月。同时，我也是中国最早反对土地招挂拍反对李超人进入内地市场的人，我认为中国房地产业、中国经济如今的在某些方面的被动，房地产和土地招挂拍政策难辞其咎。
当然，这里并不是要指责谁，而是为了面对未来，寻找到一条合适的道路。
房地产的爆炒已经对中国经济形成了伤害。首先在世界各国，房地产如果被炒出了过度的泡沫，那么泡沫是一定可以刺破的。可是现在的中国房地产泡沫能够刺破吗，显然不能。谁都知道中国房地产是目前最大的泡沫所在地，但是谁都知道这个泡沫，未来几年中不能被刺破。
如果房地产泡沫破了，意味着中国银行业完蛋。因为银行手中一把全是地产抵押融资。比如某个物业值50亿，拿到银行抵押贷款，按照70%的比例融资35亿，如果它跌了30%，值35亿，还可以勉强在账上做平；如果它跌了50%，就只值25亿，那么就跟35亿抵押值相差10亿，此时银行必须要求它补充25亿的抵押物；如果那家公司没有房产或股权抵押或质押，那么银行就逼企业还贷，如果企业还不了贷款，银行被逼卖房，市值25亿，能够20亿卖出就不错了，此时银行亏损至少15亿。
银行手中有太多的此类抵押物，只要房价大跌，银行没有一家能够跑掉。
所以目前的局面是房地产绑架了银行，银行绑架了中国经济。所以我们预判未来几年的中国经济，房价跌30%是最大的幅度。因为跌幅超出这点，国家就会有系统性的风险。
这是一个方面。另一方面是，房地产对各方面的伤害。比如前面讲了高房价对农民工的伤害。农民工进了城，他们进了北京城，只能租最便宜的房子，住鸽子笼，然后一把火，他们中的人有的就死了，死了的死了，活着的还得被清理出北京城。
除了对农民工的伤害，还有就是对大学生的伤害。现在的大学生，特别是从农村出来的，如果家里没有帮助，多数人最后在大城市买不起房。因此我们现在看到公租房，国家推租售同权等等。但是从大学生的角度，他们是想在城市落脚的。我一朋友的儿子国外毕业，在上海工作，他给我算了个账，如果他儿子要在上海生活，买一套100平米的住房，不一定是很好的地段，得700万到800万。很显然得做父亲的掏，至少掏200多万付首付。如果要全款，那他干一辈子的积蓄，最后就得给别人了，换一套这么个在他眼里并不是很好的房子。而且他还是比较有能力的，至少得掏得起七八百万，中国还有多少城市父母掏不出这么些钱。因此，这个房价就把很多年轻人给拦在大城市之外。
高房价其实对年轻人的职业形成了伤害，对好些单位也形成了伤害。据我们了解，很多文化系统的工作人员，年轻人中，很少有男的。没有别的，如果那单位工资不高，那么最后留下来的往往就是女的，因为在中国，女的要求相对低点，能有份轻松的工作，收入稳定，嫁个好一点儿的人，她们的父母就能接受。但是男的不行，男的得挣钱养家，钱少了连租房都成问题，更别提买房了。
还有的单位加工资，给年轻人加，不给年纪大的加。原因在于有些年纪大的，如果不是关键工作岗位上的，比如不是关键的业务岗，那么他们的工作可能在老板眼里是可有可无的，做不做无所谓。但是年轻人不同，年轻人工资低了，他们就会走，年纪大的不在关键岗位上的，你走了单位也无所谓，有些甚至单位想让他们走他们还不走，因为留下来，尽管收入低，那还是一份收入。等等。
所以，年轻人对住房的渴望，最后会转化成工资的压力，最后会转化成走人。然后会对各类单位形成工资压力。这个，就会对各行各业形成伤害。即使只是房租，也会抬高很多企业的成本。
比如当年我们在政协的时候，看到不少小老板手中有钱了，希望扩大事业，然后他们加入政协的目的就是为了弄地，但是他们怎么也拿不到。大家都知道土地值钱，当大家都知道这个的时候，你说想扩大事业，谁还能相信你真的是为了事业呢？很可能大家认为你事业是假，拿地是真。
拿地的成本太高，于是就成为大城市很多实业绕不过去的坎儿。明白吗？特别是那些中型、小型企业，如果他们要扩大再生产，他们在大城市拿不到地。大家看这几年民间投资怎么也上不去，什么原因，很大程度上与土地相关。即使你真的是想做实业，别人也怀疑你做实业是假，拿地是真，何况有的人很可能根本上就是只想拿地呢？
但地方政府还在招商引资，而且他们招商引资能够引来的，一定是大的项目。小的引不来，小的企业主很多，他们不要，他们也不会给土地，只有那些几十上百亿的项目可以拿到土地。
在此情况下，有人会说，既然你不可能在大城市拿到地，那你到小城市去拿呀。在武汉拿不到地做实业，可以到武穴、黄梅、宜都、房县去拿呀云云。是的，可以去，但对有些中小型企业来说，跑那么远，不好管理，老板会觉得不方便。如果在武汉，可能很多方面就要方便得多。
这也涉及到中国农村的城市化道路，就是走什么样的路。前面我们说了，大城市和特大城市的道路中国一定会走，但它不是唯一的道路。还有一条道路就是小城镇化。因此，我们就看到中央推出了千个特色小镇。中央头脑还很清醒，看到了这样一条不为经济学家们看好的城市化的道路。
它是中国特色的城镇化道路。
除了土地便宜、成本下降之外，城镇化最大的好处是对农民来说，可以就近就业。不用到很远的地方，像候鸟似地，就可以在家乡周边就业。
但城镇化最大的难题，不在于城镇能不能建起来，而在于有没有产业。有产业的城镇就能兴，没有产业的城镇，即使建起来了，那也是座空城。在这方面有一个原则，叫做人随产业走，产业在哪儿，人到哪儿。没有产业，城市无以立足。
所以，最难的就是产业。各个县乡镇的地方政府如果真的要想发展起来，最为根本的就是要做好招商引资，把产业引进来。因此，我们看到中国各地都有一个招商办。这是中国各地大中小城市、城镇城市化的地方推动力。
中小城镇发展如何，很大程度上要看招商办干得如何。招商办干得好，地方发展就快，招商办干得不好，地方发展就慢。产业和招商是实，至于其他的地方工作，很多都是虚的。
因此，只有产业，才是城市的根。中国的城镇化，最难的就是产业的城镇化。
（4）
城镇化的关键是产业。对中小城镇来说，产业要么由本地的农民创业（即乡镇企业）、市民创业发展而来，要么从外面招商引进。如果这两点都做不到，那么对当地而言，城镇化就是一句空话。因为没有产业就没有就业，没有就业，城镇生活就没有着落，所谓城镇化到那个时候就会是一句空话。
我们只要看看国外的贫民窟，就知道没有产业会是一种什么情况。
因此，产业才是城镇之魂，是城镇化的根本。
昨天的文章中谈到，大城市有些中小老板，有的资金几千万，有的过亿，但是他们在大城市拿不到地，做不了产业扩张。而如果将企业开到比较远的地方去，则管理不方便。因此中国的民间投资这几年一直没有起来。原因就在于大城市地价太高，它已经对那些中小老板的产业投资形成了伤害。地价已经筑起了一道高墙，把那些中小企业的扩张排除在大城市之外。除非你是大企业，实力强劲，到大城市落地后，对当地就业和税收贡献很大，否则你很难让地方政府让利，在大城市拿到便宜的土地。
于是，中国大城市周边，已经有了建卫星城的需要。目的就是为一些在大城市拿不到土地的企业特别是中小企业找到新的扩张的承载地，且还比较方便，离本部不远。土地才是大城市实体经济向周边卫星城转移的根本原因。一些发展比较快的中小型企业，需要土地，而卫星城有土地，地价也便宜，而且更为重要的是，他们需要产业以提振当地经济的发展，因此，在这个点上，他们可以产生共振。
所以，雄安模式加上卫星城，这个可能是今后中国城市化道路的重要分支。雄安模式是特大城市分散城市化压力的自然选择，而卫星城，则是大城市需要更好地向外寻求产业发展之路的必然选择。还有一个，就是小城镇的自然发展，它要通过当地招商引资来完成自己的扩张之路。
因此，中国的城市化道路，应该是再加上前面谈到的包括大城市扩张在内的这样五条发展道路。代表世界城市发展规律的大城市扩张，这条道路在中国一定会走，但是它会受到资源和自然禀赋的限制；二是雄安模式，分散大城市的某些功能；三是卫星城模式，主要是解决一些大中小企业的产业扩张问题；四是一些没有特色产业的小城镇，或者是特色产业不明显的小城镇，他们通过招商引资来进行扩张，承接东部地区的产业转移，走出一条特别的发展道路。最后是那些本来已经发展得很好已经有较强产业竞争优势的中小城市，他们会自自然然地扩张。
中国的城市化也好，城镇化也好，一定是这几条道路并存发展，而不是其中的那一条道路。明白这个大趋势，对那些做产业的，做投资的，其实是有不小作用的。至少我们明白哪些方向是有利的方向，不会一条道走到黑。当一条路走不通的时候，就知道一定还有另一条或几条道可供选择。对投资人来说，这个道路会影响中国今后数十年的发展，因此，凭借这个思想，说不定我们还能从中选到好的投资标的呢。
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