易宪容：中央经济工作会议房地产政策的解读
2017年中央经济工作会议在12月20日闭幕。这次会议主要是为2018年经济政策定调，会议重申要稳中求进，今后3年重点推进防范重大风险、精准脱贫、防治污染，又阐述了从8个方面推动经济高质量增长。而房地产政策在这个8个方面显得更为重要。所以，这次会议对未来几年经济政策影响是十分重要的。就当前的经济形势来看，2017年基本上保持在稳定增长态势下，GDP增长要达到6.8%水平，比年初政府“两会”规划的6.5%的增长目标还要好。而2017年国内经济的稳定增长主要取决于三个方面的原因，一是国内房地产市场仍然延续2016年的增长态势，尽管政府出台一系列的房地产市场的调控政策，但是2017年的房地产市场无论是商品房销售面积还是商品房销售金额都在2016年创历史最高的水平的基础上再创历史新高。2017年商品房销售面积预计会达到17亿平方米，商品房销售金额预计达到13万亿元以上。可以说，有房地产经济作为支撑，中国经济保持稳定增长也就没有多少问题了。
二是2017年货币政策，尽管中国央行一直在强调中性的货币政策，强调中国金融体系的去杠杆，但是今年的银行信贷增长及社会融资规模同样在创历史新高。预计2017年国内银行信贷增长会达到14万亿元，社会融资规模22万亿元以上。强力的金融支持成为中国经济稳定增长的动力。
三是2017年全球经济开始好转及复苏，尤其是发达国家及东南亚国家经济表现得更好。这些国家的经济走强，需求增加，从而让多年处于困境中的中国出口今年也开始好转。这同样成为2017年国内经济增长稳定的重要因素。
可以说，中国2017年经济稳定增长态势在2018年仍然会延续。因为这不仅在于2018年是中国十九大后的第一年，十九大报告提出的一系列的新经济思想将在2018年具体落实，而且为了开启十九大后的中国经济发展的新时代，即保持有质量有效率的稳定增长，这次中央经济工作会议推出一系列新的强力政策。这些政策将给2018年中国经济增长提供新动能。
当然这些政策仍然要回到2018年的中国房地产市场上，这根带动中国经济增长的弦仍然在起重要作用。正如2017年中央经济工作会议所指出的那样，对于房地产市场，要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。
从上述关于房地产市场政策内容可以看到，2018年房地产市场的政策主要有三个方面的内容。一是加快发展中国的住房租赁市场，尤其是强调长期租赁市场的发展。因为，新开辟与以往不同发展的住房市场或发展住房长租赁市场，这能够让十九大报告所提出的“房子是住的，不是炒作的”住房市场重新定位的精神逐渐地得以落实。让一些城市中低收入居民的居住条件得改善；发展住房租赁市场能够让由于出台房地产调控减少的住房投资通过增加租赁住房市场投资得以弥补，房地产市场投资不会因为房地产市场调控而减少；由于租赁住房市场的发展，也可以减少对商品房市场价格的冲击，保证现有的商品房市场价格稳定等。可以说，房价的稳定是当前政府的房地产政策最为关注的大问题。因为，如果房地产市场调控让整个市场价格水平全面下移，这将可能对整个中国金融体系带来巨大风险；发展住房长租赁市场也有利于中国城市化的进程。这些都是政府所希望达到目标。不过，中国的住房租赁市场要能够真正发展，要让房地产市场真正回归到居住功能，最为关键的是则是要去除住房市场的赚钱功能，没有这个前提，要让租赁市场发展起来不是容易的事情。因为，如果购买仍然可以赚钱，这不仅会居民更愿意购买住房而不是租赁住房，而且也会让房地产市场不断推高。比如2016年房地产市场调控政策出台以来，国内绝大多数城市的房价仍然还在上涨，其关键就是在于许多居民购买住房是为了投资收益。所以，国内房地产政策还得在这方面进一步完善。
2017中央经济工作会议房地产市场政策第二方面的内容，是指房地产市场调控政策连续性及稳定性。也就是说，2016年930及2017年417以来，各地方政府出台了一系列的房地产市场调整政策。对于这些调控政策，市场早就在关注在什么时候会退出，特别关注在2018年会不会退出。不过，这次中央经济工作会议明确指出，如果中国的房地产市场不能够回到居住功能，估计在短期内是不会退出，至少在2018年不会退出。不过，当前这些房地产市场调控政策在2018年会产生什么样的效果，目前是相当不确定的，还得进一步观察。
这次中央经济工作会议第三方面的房地产政策的内容就是因城施策政策不会改变。可以看到，2017年的国内房地产市场的繁荣之所以持续，就在于因城施策的政策。因为因城施策，各个地方政府有权根据本地区的情况出台不同的政策，无论是紧缩还是扩张都由各地方政府而定。所以，在2017年尽管有20个一线及二线城市热点城市的住房市场有所收缩，但对于其他三四线城市来看，基本上处于过度扩张阶段。这种扩张不仅让2017年的房地产市场繁荣还有继续，房价还在上涨，而且也让2017年的土地出让金增长创历史记录，房地产开发企业仍然看好国内房地产市场。也就是说，2018年国内房地产市场仍然会保持2017年格局，房地产市场增长与繁荣还会继续，只不过增长幅度会些许的减少而已。如果2018年国内房地产市场繁荣还在持续，那么2018年中国经济增长保持在6.5%的增长水平也就易如反掌。但是这种房地产繁荣同样会带动国内房价上涨，只不过房价上涨幅度会小一些。
至于2018年中国的货币政策，中央经济工作会议明确表明会保持中性。会议指出，稳健的货币政策要保持中性，管住货币供给总闸门，保持货币信贷和社会融资规模合理增长，守住不发生系统性金融风险的底线。也就是说，防范金融风险，保证守住不发生系统性金融风险底线，是2018年经济及金融工作的主要任务。而要达其目标，货币政策逐渐收紧及去杠杆最为重要，再加上2018年全球主要发达经济体的货币政策紧缩是一种趋势。但是，就目前中国金融市场的实际情况来看，其问题的严重性可能比想象的要大。因为，这不仅在于近几年来过度的信贷扩张及过度的金融扩张基本上成了一种常态，而且整个金融市场价格机制基本上处于扭曲态势下。比如当前央行的基准利率（一年贷款利率为4.35%及一年期存款利率为1.5%）与实质利率相比，后者基本上处于负利率情况下，这就是为何国内企业及居民具有激烈借贷动机。可以说，国内金融市场的价格机制不能够正常化，市场金融过度扩张的常态就难以用货币政策中性来调整。所以，当前中国央行的货币政策处于瞻前顾后的两难之中，2018年也会如此。
还有，2018年全球经济增长会好2017年，这对中国经济稳定是一个有利因素等。可以说，上述因素的作用及影响，2018年中国经济保持稳定增长基本上不会太多问题。
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