顾子明：解读中央经济工作会议 | 房地产篇
今天，是中央经济工作会议闭幕的日子。
自1994年以来，中央经济工作会议作为中国最高规格的经济议会，每年年底举行一次，分析当前国际国内经济情况形势，制定来年宏观经济发展规划，一直是中国经济最权威的风向标。
按照昨天留言区的承诺，今天对报告中地产部分进行一下解读。
嗯，按照惯例，先看一下会议公告的原文：
加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。
房地产一百来字中，出现了五次“租”，和两次“调控”，成为了最高频的关键词汇。
我们对比一下去年报告中的地产部分：
促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。
去年三百多字中，却仅出现两次“租”，而且一次“调控”也没有。
因此，明年的房地产市场，有两个关键词，就是“租赁”与“调控”
先看租赁。
相比于去年三百多字来解决房地产问题，今年的只用了三分之一就说完了。这也就意味着，在今年一年的研究和实践过程中，中央认为，通过推动租赁市场，是解决房地产诸多问题最根本的方式，“凭尔几路来，我只一路去”就是2018年房地产的大思路。
因此，从明年开始，房地产市场必然在政府的支持下，由购房转向租赁。而且政府和国有银行主导的廉价资金也会向其中涌入，因此，未来的几年的房地产市场，受美国“缩表加息减税三连”的影响，在资金面整体收紧的情况下，市场将成为央企及央企背景开发商的竞技场。因此，未来民企中，地产第一集团的恒大，将与融创将形成鲜明的对比。
毕竟，房地产的生意，其本质是都是一场资金成本的游戏，谁能从政府手中拿到更便宜的地，谁能从政府背后的银行拿到长期而廉价的资金，谁就是最后的赢家。所以嘛，爱马仕哥卖万科亏的70多亿未必真亏，白武士哥赚的几百个“小目标”也未必真赚。
再看调控。
除了租赁之外，本次另外值得关注的，就是百余字中出现了“调控”两次，而去年三百多字却一次都没有出现。
回想一下，去年会议之后，今年的全国大范围的调控，并非一开始就定好的，普遍具有突发性。而今年会议提到的“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”，意味着，今年的调控，将在明年成为“长效机制”，持续、稳定的延续下来。
而且，一句“分清中央和地方事权，实行差别化调控”，意味着中央只会给出控制住房价的目标，成为地方政府的KPI，具体的调控措施交给地方政府执行。因此，这也意味着，受制于中央的政策，主要城市在2018年都不可能再出现2016年的那种暴涨。
因此，北京2017年的调控和房价横盘甚至阴跌，将在2018年蔓延至全国，限购限价会使得整个2018年全国的房地产市场普遍不会好过，尤其是那些2016年疯狂加杠杆拿“地王”的地产公司，将死一大片！
譬如去年年底，一部大制作电影已经奶死了两个中国巨头，嗯，相信另外的某些地产商也快了.......
最后，不能不说的，就是房产税。
伴随着中央经济工作会议。今儿一早，人民日报第七版发表了财政部长肖捷《深化税改，加快建立现代财政制度》的署名文章，明确提出，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施，指出要“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税”。并表示，力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。
嗯，党报公开列出了时间表，开弓没有回头箭了。
其实，房产税是个老话题了，86年我国就出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》，10年的时候，财政部就明确要进行房产税改革，可是这么多年来，在各种阻力之下，连试点工作都难以顺利展开。（财产公开难以展开也是同理）
因此，房产税仿佛成了“狼来了”的故事，大家频频传唱，但是却只闻其声却从未见有何动作。
不过，本次中央经济工作会议结束后，政事堂判断，房产税一定会提速了。
为什么拖了那么久，如今却要提速呢？
首先，我们要明白，中国政府最大的威胁是什么，其实，还真不是房价泡沫！
北京最近一年缓慢下跌的房价已经表明了，我国政府完全不担心高房价引发的泡沫，可以很简单的通过大规模的限购、限贷政策来遏制泡沫，试想，只要该政策能持续三年，那么北京的泡沫基本上就挤没了。
目前，中国政府目前最大的两个威胁，分别是，对内，庞大且统计不过来的地方债，对外，特朗普减税引发的大规模资本回流。
近年来，美国三大评级机构下调中国的信用评级，借口就是我们不可控的地方债，更不要说特朗普减税之后，人民日报都着急去“干涉别国内政”了......
要知道，地方债风险和资本流出，并不是中央政府的调控房价那样能够解决的。而这两点可能引发的系统性风险，使得中央能够把过去几十年施加阻力的人挪开了。（两害相权取其轻）
随着分税制和营改增，地方税收大减。倘若地方再没有新税源，那么这几年滚雪球一般的地方债务势必要崩盘。而且，应对特朗普税改，我们为了守住资本不外流，势必要在营改增之后，继续推动针对企业的减税降费，甚至降低增值税和所得税，用来和美国争夺资本。因此，为了保障政府的税收平衡，势必要开征体量足够大的新税，而能选择的，只有房地产税。
因此，我们要明白，遏制房价，绝非政府的目的，更不要说中央政府从来就没想过用房产税来遏制房价。
对于房地产税，未来我们很可能会按照美国的征收模式，将征税权力和税率下放给地方。政府对房产进行估值之后，给予一定的免税额，针对，超出部分进行征税。因为，越高的房价，政府才能征收越多的房地产税，因此，无论是中央还是地方政府，在不造成系统性金融风险的前提下，在继续推高房价方面，利益是一致的。
而且，在考虑到系统性经济风险的防范之下，中央政府更不可能主动去刺破地产泡沫。因此，除非爆发全球范围的经济危机，中国房价没有长期跌也没有暴跌的政治基础。
未来呢，在市场经济的作用下，慢慢的会形成类似于美国那种街区财力不同，地方政府提供的教育医疗配套也不同，有钱人支付了高额房租之后享受更好的福利，政府通过对有钱人征税，来向困难群众提供国家的基础配套服务。因此，未来房地产也将逐步淡化其投资概念。
毕竟，新时代经济思想里面，不再是买房子才能赚大钱，而是能赚钱才能住好房子。
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