刘晓博：关于楼市，最权威、最全面的文章来了！这简直...
关于中国住房问题“最权威、最全面”的文章出现了！12月27日出版的《学习时报》以头版头条、占据大半个版面的篇幅，刊登了题为《进一步深化住房制度改革》的文章，作者是“住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员”秦虹。
这篇文章，堪称是“2017年中央经济工作会议”、“全国住房城乡建设会议”之后，对未来楼市调控给出详细解读的最权威、最全面的文章。
《学习时报》是中央党校的机关报，在上述两次重要会议之后，在如此重要版面上对中国住房制度改革进行全面解读，显然大有深意。
如果你有时间，可以点击本页面左下角的“阅读原文”，认真阅读这篇文章，它值得你仔细看三遍。下面，我给出文章中的干货，然后予以解读：
1、文章给出关于当前住房问题的基本判断：到目前，住房总量问题基本得到解决，户均达到1套房，但住房的结构性问题依然突出，部分居民特别是新市民的住房需求还没有得到很好地满足。
2、文章没有否定1998年的房改，对它的贡献予以了肯定。认为1998年到2017年，中国基本上建立了“两分法”的住房制度，具体含义是：“以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求”的住房供应体系基本建立。
3、文章认为中国即将进入住房制度的“三分法”时期，也就是在商品房、保障房之外，做大“共有产权住房”。
4、所谓的“二次房改”，目标是：最终形成政府（或单位）拥有产权的公共租赁住房、政府和个人共同拥有产权的共有产权住房和私人拥有完全产权的私人住房组成的、相互衔接的覆盖城镇全体居民的住房供应体系。
5、未来住房制度的核心理念是：自住优先、新市民优先、低收入者保障优先、改善优先；抑投机、疏投资。
6、以首次置业家庭为重点，热点城市增加共有产权住房供应，重点解决“夹心层”（中等收入家庭中，既不符合住房保障条件又买不起商品住房）的住房问题。
7、大力发展租赁市场，关键解决三大问题：第一，增加机构租赁住房的供给，培育专业化的住房租赁企业；第二，在人口净流入的地区，积极探索集体建设用地建设租赁住房；第三，出台细化的规范租赁住房市场的法律法规，保护市场主体的合法权益，实施基本公共服务租售同权。此外，还要“归并降低住房租赁环节税负，减轻住房租赁企业税负”。
8、文章提出：应根据人口流动情况安排建设用地指标，而不仅是财政需要。要深化供地制度改革，控制土地价格的非理性上涨。
9、文章建议（作者是住建部的，贷款政策由央行、银监会决定）：坚守购房首付的底线，坚持差别化购房信贷政策，如购买首套房的贷款首付不低于30%、购买第二套房的贷款首付不低于50%、购买第三套房不贷款的政策要长期不变，稳定市场预期。通过严格审查贷款人的贷款资格，保持稳定的首付比例，避免支付能力不足的家庭过早进入市场而承受房价波动的风险
10、建议出台房地产税，健全整体关于住房税收的体系。其中包括：
为鼓励租赁市场发展，就应归并降低住房租赁环节税负，减轻住房租赁企业税负，积极盘活闲置住房利用率；
为抑制炒房行为，就应增大反复交易的成本，设立按持有时间、住房套数实行差别化的交易环节税负；
为盘活存量抑制投资，就应整合优化房地产税收体系，增加住房保有环节税负；
为适应城市分化的现实，就应赋予地方政府更大的房地产税收调节权限。
11、其他重要的政策建议：
一方面，采取法律的、经济的甚至必要的行政措施对房地产市场进行管理，保持房地产市场平稳发展。如，限制不合理需求，严格管理违规销售行为；提高开发准入门槛，清理“僵尸企业”，实施负面清单管理，鼓励兼并重组，建立房企诚信经营机制和评价惩戒体系，提高预售门槛；规范房地产中介等。
另一方面，通过发展有管理的直接融资渠道，疏通投资渠道，发展房地产投资信托基金、商业地产抵押贷款支持证券等资产证券化工具引导投资。……将房地产实物的投资引向对房地产金融产品的投资，减少住房实物需求，抑制房价上涨。
我的点评如下：
1、“2017年中央经济工作会议”定调，“全国住房城乡建设会议”定策，这篇文章则相当于一篇“楼市政策白皮书”，因此非常重要，值得仔细研究。
2、所谓的“二次房改”、“新的住房制度”至此完全明晰，也就是“二分法”向“三分法”过渡。至于1998年之前，则是“一分法”（政府、单位一条渠道提供住房）。所谓的“住房公有制”，是局部的。
3、“公有制住房”、“租赁住房”是住房新政的两大发力点，政府会给予贷款、税收、土地供应、发行金融衍生品等一系列的支持，由此会带来大量的投资机会。
4、“将房地产实物的投资引向对房地产金融产品的投资，减少住房实物需求，抑制房价上涨”，这句话值得高度关注。也就是说，鼓励你去炒“基于土地、房屋”的金融衍生品，而不鼓励你直接炒房子。看明白了吗！
如果鼓励投资“房地产金融产品”，那么这些产品的基础——房子的价格，能持续下降吗？
5、未来的住房制度核心理念是：“自住优先、新市民优先、低收入者保障优先、改善优先；抑投机、疏投资”。“改善优先”这四个字值得关注，二套房绝对是鼓励的。最后6个字，细细品味吧。在刚需、改善型需求之外，不仅仅只有投机，还有投资。对于投资和投机，政府态度是不同的。
6、什么是投机？什么是投资？恐怕在不同的城市有不同的含义。在需要去库存的三四线城市，第五套、第六套住房也算投资，因为你在帮政府；在大城市，恐怕第四套房子就算投机了吧（第一套刚需，第二套改善，第三套投资）。还有，就是交易频繁。
7、房地产税早晚是要来的，因为可以增加政府收入、盘活住宅存量，减少空置。对于投机者，尤其是“短期内反复交易”的，会加重税收，这是毫无疑问的。另外，会赋予地方政府更大的房地产税收调节权限。原因很简单，各地楼市状况未来将千差万别，而围绕房地产的税收，主要是地方税。
8、这篇文章连续使用了8个“稳定”，由此可以看出高层对楼市的期待。价格大幅波动，大涨、大跌，都是不允许的。楼市跟股市一样，将进入“鸟笼行情”时期。
9、对于楼市来说，这篇文章传递的信息跟“全国住房城乡建设会议”一样，是偏利好的，对当前冰冷的市场是个“温暖的大消息”。
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