易宪容：如何才能落实“只住不炒”楼市定位
无论是十九大报告，还是今年的中央经济工作会议，都坚决要求“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以此定位为基础来建立房地产市场健康发展的长效机制，实现全体人民住有所居的目标。可以说，中国房地产市场坚决要求房子“只住不炒”定位，可以说，这个市场定位不仅是当前房地产市场调整政策的指南或基本取向，也是未来中国房地产市场能够得以健康持续发展的基础。如果中国的房地产市场不能够以此为基础，那么中国房地产市场能否走上持续发展健康之路是不确定的。但是，当前要求“房子是用来住的，不是用来炒的”定位的核心是什么？是多渠道的、多层次的住房供应体系吗？是增加更多的住房供给吗？是全面建立起中国式的住房租赁市场吗？是限制居民购买的住房不能够在短期内再交易吗？是各种方式限购购买吗？，等。其实，这些都不是再为重要的问题，最为核心的问题是用信贷政策及税收政策把住房的投资及消费区分开，在此基础上对住房的投机炒作严格限制。只有这样才能够去除住房投机炒作功能赚钱功能。如果住房的投机炒作功能不去除，要中国住房市场真正回到它的本源或居住功能是不可能的。
因为，按照一般的市场逻辑，住房的价格很高，根本上就是住房供给不足或住房供应短缺，因为只要增加住房的供给，就能够化解住房供给不足的问题，就能够让过高的房价调整过来。但是，这只是针对住房仅是消费情况下而言。如果住房既可用于消费又可用于投资炒作时，以及住房的价格完全是由市场定价。在这种情况下，由于投资炒作者出的价永远会高于一般消费者的出价，这个市场最后一定会成为以投机炒作为导的市场。
而在以投机炒作为主导的市场，住房的价格不是由住房的供求多少的实质情况来决定，而是由投机炒作者的预期来决定。如果投机炒作者预期房价会上涨，再加上有很好的金融市场条件来支持，比如融资杠杆率高、市场利率水平低、市场融资获得容易等，那么住房供给增加多少都对房价影响不会太大。因为在预期房价上涨及金融市场条件便利时，投机炒作者购买需求可以是无限，他们可购买一套住房、也可购买二套、三套----十套及更多的住房。可见，在住房投机与消费没有严格区分，并通过严格经济杠杆对投机炒作进行限制时，增加住房供给并不能够解决住房投机炒作需求增加问题。
对于发展住房租赁市场，对于解决居民基本居住条件当然是一条重要的途径。特别是一线城市及二线热点城市更是如此。比如欧洲一些国家就是这样。但是要发展住房租赁市场来解决一线城市及二线城市居民住房条件紧张问题，不仅在于我们当前租赁住房市场有很多方面制度安排不足的问题，比如弱势租房者的权利不能得到保护、租赁市场不规范、租赁住房供给相当不足等问题，
更重要的是在于有以下几个方面的前提条件没有建立起来，如果这些住房租赁市场的前提条件没有建立起来，国内住房租赁市场要得以发展同样是十分困难。第一个前提条件就是如何让国内居民更愿意租赁住房而不是购买住房。对于这点，就得真正回到住房市场“只住不炒”的市场定位上来，就得严格去除住房赚钱功能，如果不是这样，住房租赁市场租金最优惠，居民更多的意愿是购买住房而不是愿意租赁住房。因为，购买住房不仅可能满足其居住需求，也可以成为一种家庭重要投资工具。但是，就目前的房地产政策来说，在这方面政策还是没有落地。仅是用信贷政策事前限制住房投机炒作者，而没有在事中及事后对住房投机炒作进行限制。比如香港的住房租赁市场相当发达，但住房投资炒作同样是十分严重。
第二个前提条件是租房者的权利如何得到保护的问题。因为，租房者权利得到保护不仅在于租售同权的问题，这方面有些地方在提倡，更重要的是目前还没有真正能够保护弱势的租房者权利法律，没有相应的组织及让弱势租赁者参与政策制定中的问题。如果没有这些前提条件，租房者的权利要得到保护是不可能的，而租房者的权利不能得到保护，租赁市场要发展起来同样是不容易的。
第三个前提条件，政府能否在土地政策、金融政策等方面鼓励更多的企业进入房地产市场生产更多的租赁性住房。就目前住房租赁市场的情况来看，无论是银行想做二房东，还是银行对一些企业生产租赁性住房的融资支持，而这样方式要发展国内住房租赁市场肯定会是一个相当漫长的过程。因为，政府对住房租赁市场支持力度十分有限。所以，就目前中国住房租赁市场的发展情况来看，中央政府只能以试点方式进行。也就意味着中国住房租赁市场面临的问题还是很多，如何来化解只能做一步看一步。
总之，如何来落实要求“房子是用来住的，不是用来炒的”市场定位，可采取的方式和现实的途径可能会很多，但最为核心的概念是如何用经济杠杆去除购买住房的赚钱功能，如果不是这样，希望只是通过其他方式及途径让国内房地产市场回归到居住功能是不可能，反之可能会适得其反。特别是政府官员决不可误读这精神实质性内容。
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