刘晓博：刚刚，重磅文件公布，楼市谜底揭开！
这绝对是当前中国最大的悬念——未来的楼市将会什么样子。
会重返“住房公有制”吗？在未来房子供应中，保障性住房、租赁性住房到底占比多大？普通商品房会不会成为少数有钱人的游戏？
今天（1月4日）公布的《上海市城市总体规划（2017-2035年）》，无意中向我们透露很多玄机。
上海的这个规划，是继北京之后第二个面向2035年的城市“总体规划”。中央在批复这个规划的时候，给上海上了一堆“尊号”。我曾写过一篇《中央加冕！“定位最高”的城市诞生了》，做过专门的分析。
今天，上海这个规划的全文公布了，其中关于楼市的表述很有意思，由于篇幅不长，我全文引述如下。如果你没有耐心，可以直接跳过，看我的分析。
三、健全可负担、可持续的住房供应体系
1、新增住房重点向新城、核心镇和中心镇倾斜
为实现让全体市民“住有所居”的目标，根据全市常住人口规划发展趋势和特点，合理安排住宅用地规模和空间布局，尽可能满足广大群众的基本居住需求。至2035年，城镇住宅用地规划690平方公里，农村居民点用地保留190平方公里。全市城镇住宅建筑面积规模约9亿平方米，城镇住宅套数约1100万套。
根据人口空间布局导向，优化住宅用地的空间布局。主城区合理确定住宅用地供应规模，重点增加中小套型住宅的比重，吸引年轻人和创新创业人才的居住，保证主城区的活力。新城、核心镇和中心镇是未来人口重点导入地区，增加住宅用地的供应规模，并相应增加就业机会。现状农村居民点用地规模偏大且不够集约，未来将逐步减少用地总规模，引导农村居民进城入镇。住房建设将实现与轨道交通建设、就业岗位分布、公共设施配套的联动发展，使居民的出行、生活、就业更加方便。
2、完善租购并举的住房供应体系
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主，促进房地产市场长期健康稳定发展。配套出台相应的土地政策，多渠道增加租赁性住房比重，完善住房租赁管理制度，促进住房租赁市场发展，以降低上海常住人口以及在上海进行短期旅行、工作人口的居住成本。加大新建住宅中租赁性住房的配建比重；鼓励开发企业持有一定比例商品住房用于社会租赁；鼓励科研院校、医院、产业园区、大型国有企业等单位利用自有土地建设公共租赁住房，用于本单位的人才安置；鼓励社会各类机构代理经租，盘活存量闲置住房资源，形成稳定房源用于出租；将多余的工厂、仓库、办公楼、公寓式酒店改为住宅，用作公共租赁住房。至2035年，政府、机构和企业持有的租赁性住房比例约8%-10%。
3、多渠道筹措保障性住房
进一步完善“四位一体（包括廉租住房、共有产权保障住房、公共租赁住房和征收安置住房）”的住房保障体系，鼓励采取实物和货币补贴相结合的保障方式，改善住房困难群体居住条件，解决创新创业群体和中低收入群体住房问题。提高保障性住房在住房供应总量中的比例，至2035年，全市计划新增保障性住房套数约100万套，保障性住房套数占全市住房总套数的比例达到10%以上。
保障性住房规划布局以“小集中，大分散”为基本导向，邻近就业中心、交通站点、公共活动中心等，并与郊区新城建设、中心城城市更新、公共配套设施建设相结合，方便居民生活和出行。对现有大型居住社区的人口规模、产业支撑、设施配套和住房入住水平等评估后，进一步提高公共交通和公共服务设施配套水平，增加就业岗位，提升地区吸引力。对于部分缺乏公共交通和公共服务设施支撑的规划大型居住社区，将适度控制用地供应时序和节奏。在保护、保留村庄内合理安排村民居住用地，鼓励集中居住，以多种形式保障农村村民的住房权益。
4、满足市民的多层次、多样化的住房需求
为年轻人和创业人才提供适量的、拥有便捷公共交通和完善公共服务的人才公寓，轨道交通场站上盖开发优先安排租赁性住房。建设若干交通便利、环境优良、设施完善的国际化社区，吸引国际化人士居住。加强多种不同类型居住形态的混合布局，促进不同类型居民融合发展，以居住融合促进各类人群间的社会融合。
5、实现老旧住宅的可持续使用
重视对存量住宅的利用，根据区域配套条件和房屋质量实际情况，完善老旧住宅改造的有关标准和规范，积极推进既有老旧居住社区改造和旧住房改造，持续改善公共服务设施、区域居住环境、建筑安全性能、房屋使用功能等，实现城市住区有机更新、老旧住房持续使用，有效传承社区文脉。
下面是我的分析：
1、上述表述里，关于各类住房的占比很有意思。从中，我们可以窥到高层对房地产市场的真实想法。
第二段里说，“至2035年，政府、机构和企业持有的租赁性住房比例约8%-10%”，这是租赁性住房18年之后所能达到的比例；关于保障房，表述是：“至2035年，全市计划新增保障性住房套数约100万套，保障性住房套数占全市住房总套数的比例达到10%以上”。请注意，这里的保障房包括了四种房子：廉租住房、共有产权保障住房、公共租赁住房和征收安置住房。
说实话，18年建设100万套保障房，这个数量不算大。可见保障房集中供应的大头，主要在未来几年，以后是逐步减少的。
很明显，未来上海商品房的占比仍然将维持80%以上（上述两类占比不超过20%，它们之间有概念交叉）。这恐怕是超出很多人预料的，这说明市场机制仍将在未来住宅建设中发挥重要作用。
当然，这里说的是2035年总存量的比重，未来18年新增住宅的比重里，保障房和公共租赁性质的住房，显然要占更多的比例。
2、根据这个规划，上海住房建设的规模将逐步缩小。
上图是截至2015年上海各类房屋的存量，其中住宅性质的面积为6.3亿平方米。按照上海的新规划，到2035年住宅总面积将达到9亿平方米，增长空间大约是3亿。
假设上海目前6亿平米存量住宅中的一半在未来18年更新（实际上不可能这么多），则到2035年新的总建设面积将达到6亿平米，每年为3300万平方米。而根据上海统计公报，2016年上海竣工房屋总面积是7481万平方米，按照其中70%为住宅计算，则住宅总竣工面积是5200万平方米。所以，上海未来房地产开发规模将逐步萎缩。
当然，这有一个前提——上海真正做到严格控制人口。根据这个规划，上海未来18年几乎没有常住人口的增长空间。
3、根据这个规划，上海未来的住宅建设将以中小户型为主。
规划提出，到2035年上海住宅总建筑面积是9亿平方米，套数是1100套，每套平均面积是81.8平米。这个面积在鼓励生二胎的时代，绝对是紧凑型的。
而且上海规划者深谙城市人气和户型的关系，提出“主城区合理确定住宅用地供应规模，重点增加中小套型住宅的比重，吸引年轻人和创新创业人才的居住，保证主城区的活力”。这个想法是正确的。
4、鼓励将多余的工厂、仓库、办公楼、公寓式酒店改为住宅，用作公共租赁住房。
这对于上海存量比较大的商办物业是重大利好。请注意，上海在这里提出了将多余的“工厂、仓库”改为住宅，这个力度是很大的，此前很多城市不允许“工改居”或者“仓改居”。规划的这个提法，是一个重大政策新动向的信号！
上海这个“总体规划”规格很高，经过了中央的审批，有给各地新一轮规划（面向2035）做榜样的意思。所以，规划里关于住房制度的表述，值得我们高度关注！
整体而言，上海规划传递出的信号是偏暖的！
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