刘晓博：楼市，正迎来“早春二月”！

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种种迹象显示，中国楼市在经历了2018年下半年的“短暂冬天”之后，正逐步迎来“早春二月”。 　　来自“克而瑞研究中心”的统计显示，自2月11日（大年初八）以来，“重点监测城市”共成交了超过100宗土地；销售额位居前十的大房企，半数已经开始在土地市场上有所斩获。 　　克而瑞认为，从近期苏州、福州等城市土地拍卖来看，个别市场有回暖迹象。二线将成为房企布局的主战场，对于有拓储需求的企业来说，2019年是回归二线的窗口期。 　　总之一句话：市场在局部回暖。 　　新房销售市场也是这样。比如在深圳，近期有两个公寓性质的楼盘走红。一个是位于深圳湾的高档公寓盘——华润瑞府，据媒体报道8000万一套的户型“秒光”，加上装修单价超过20万。 　　今天，位于深圳景田片区的一个主打小户型的公寓盘，被“自媒体”曝出通宵有人排队购房，这个盘的主要卖点是中小学学位优质。在深圳，公寓在一定条件下也是可以申请学位的，只是类别靠后。但如果你买的早，积分也会比较高。 　　在河北廊坊的北三县，市场也出现了触底反弹迹象。在成都，春节之后第二周的网签数量也创下了2019年以来的新高。在南京，市场也有回暖迹象。 　　那么问题来了：2019年楼市将呈现何种走势？目前的“局部回暖”能持续吗？股市火了之后，会不会分流楼市的资金？ 　　在给出答案之前，请大家先看两组数据： 　　第一组：中国历年卖地收入占GDP比重（单位：万亿） 年份 卖地收入 占当年GDP比重 2006 0.7 3.2% 2007 1.2 4.4% 2008 0.96 3.0% 2009 1.42 4.1% 2010 2.91 7.0% 2011 3.32 6.8% 2012 2.85 5.3% 2013 4.13 6.9% 2014 4.26 6.6% 2015 3.25 4.7% 2016 3.75 5.0% 2017 5.21 6.3% 2018 6.51 7.2% 　　注：2016年以及此前年度的GDP，使用的是最终核实数据；2017年和2018年为初步核算数据。卖地收入，财政部和国土部的数据往往不一致，以财政部数据为准。 　　这个表格告诉我们两点：第一，中国卖地收入占GDP的比重，整体趋势是增长的，2018年创出了历史新高。第二，经济下行压力加大的时候，卖地收入占比会出现反弹，比如全球经济危机之后的2009年和2010年，以及2015年楼市冬天之后的2016到2018年（楼市去库存的三年）。 　　第二组数据：近年来全国“房地产销售额”及其占GDP的比重： 　　2015年房地产销售额为8.7万亿，占GDP的13.5%； 　　2016年为11.8万亿，占GDP的15.9%； 　　2017年为13万亿，占GDP的15.8%； 　　2018年为15万亿，占GDP的16.7%。 　　短短4年间，中国房地产的年销售额就增长将近1倍，占GDP的比重上升了3个百分点，2018的占比创出新高。 　　2018年楼市的数据也告诉我们，这个市场从未真正“入冬”。而这个“冬天”也必将是一个“暖冬”和“短冬”。但对于激进的开发商和炒房客来说，情况则显著不同，他们会更难过，甚至崩盘。 　　下面给出我的看法： 　　第一，房地产仍然是中国传统行业里的龙头，对国民经济拉动作用非常大。国家不可能持续打压这个行业，只能是稳定发展。 　　无论是“卖地收入占GDP的7.2%”和“销售额占GDP的16.7%”都只是这个行业产生的直接效益，没有包括对建材、家电、装修、家具等行业的拉动。所以，城镇化、房地产仍然是中国最重要的内需动力来源，至少未来10年仍将如此。所以万科董事长郁亮最近说，未来10年房地产开发都是万科不可动摇的“基本盘”。 　　这也是为什么开发商在2019年春节之后，再次开始加速拿地的原因。住建部对2019年房地产市场提出的“九字真言”——稳房价、稳地价、稳预期，也是因为这个行业太重要。 　　第二，2019年是“减税降费”关键年份，地方财政收入增长肯定乏力，地方债发行有额度限制，所以卖地收入不能大幅减少。 　　根据财政部公布的数据，2018年卖地收入为6.5万亿，占“中央+地方”总支出的21.7%，占“地方总支出”的24.4%，这还没有包括房地产带来的2.5万亿到3万亿的直接税收（房企增值税、所得税，个人买卖房产的所得税未公布）。在2019年这个减税降费的关键年份，地方支出一方面要靠地方债，另一方面要靠房地产行业的支持。 　　第三，综合上述两点，再加上美联储即将暂停加息、暂停缩表，中国货币政策趋于宽松，楼市适度回暖、前低后高、前冷后热应该是2019年的基本趋势。 　　至于房贷的实际利率，2019年会下降。方式是两种，一是上浮的利率会出现松动；二是基准利率可能会下降。至于部分弱二线城市和三四线城市，限购其实已经没有意义，因为落户门槛基本上没有了。 　　第四，股市和楼市极少出现“跷跷板”效应，大多数时候是“共进退”。 　　楼市和股市之间到底是“跷跷板效应”，还是“齐涨齐跌”，关键看政策。2015年是股市先涨，股灾之后楼市上涨，这是因为政策先支持股市，后来转而“去库存”。今年有点类似2015年，当前引导资金流入股市的态势明显。但由于有2015年股灾的教训，虽然才3000点，证监会已经开始注意控制整体杠杆率（配资）了。 　　所以今年股市不可能重演2015年的疯牛，而楼市也不会重演2015年末开始的“去库存”。股市“热”而“不沸”，楼市“回暖”而“不热”，应该是基本态势。 　　为什么楼市可以“回暖”但不能“热”？因为房价刚刚经历了一轮大涨，居民家庭加杠杆速度过快，虽然还有继续加杠杆的空间，但最好留给未来更需要的时候。中美贸易谈判很可能达成协议，这有利于稳增长，可以避免大力度刺激楼市。 　　第五，至于你应该炒股还是买房，因人而异。 　　股市回暖了，但未来有一个注册制，有大扩容等着。所以，这个市场只适合短炒，适合高手操作。如果你是短线高手，炒股收获一定比楼市丰厚。 　　楼市未来将呈现分化走势，货币棚改式微、城市圈崛起，资金重回核心城市及其周边。未来只有“核心城市及其周边”才有显著人口增量，这里的房子才有投资属性，也才有流动性。所以，不愿意冒股市风险的人可以提前布局，做中长线投资。目前房企拿地，也是围绕上述地区进行。 　　中国的“大金融时代”、“印股票的时代”正在到来，居民资产配置的方式也将逐步变化，但金融领域需要10年左右的时间来建立基本制度、加强监管。普通人进入的太早，就是当“铺路石”，用自己的财富献祭。 　　未来10年城镇化还有较大的空间，楼市的投资价值在中心城市仍然显著存在。