易宪容：楼市仍然是2018年经济工作的重点

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　　中共中央政治局12月8日召开会议，分析研究2018年经济工作。在会议公告中，提出了提高保障和改善民生水平，加快住房制度改革和长效机制建设。也就是说，十九大报告所强调的“房子是住的，而不是炒作的”将在2018年全面落实，建立中国的房地产市场长效机制将是2018年经济工作的重要任务。

　　那么要让中国房地产市场回到居住功能，就得确立适应中国国情及市场规律的房地产市场长效机制的基本内容，就得确立如何来建立中国房地产市场长效机制。如果这些问题不清楚或不明确，要真正地建立起房地产市场平稳健康发展的长效机制是不可能的。

　　实际上，要建立起具有中国国情、适应市场规律的房地产市场长效机制，这就意味着如何来判断当前中国的房地产市场。对此，今年以来政府对是有明确认识的，在今年几次中央政治局会议上，都强调要抑制资产泡沫，而当前中国资产泡沫主要表现是房地产泡沫。因为当前中国一线城市包括部分二线城市的房价实在太高，已经完全与居民住房消费无关。所以，这些城市的房价不调整，房地产泡沫不挤出，房地产市场是无法回到长效机制的基础上去的。

　　现在的问题是，对于房地产业来说，如何能够既能保证国计民生，推进中国城市化的进程，又能够抑制当前房地产泡沫，防范中国金融市场风险。其实，要平衡这两者关系，最为重要或核心的问题还得从住房本身的性质入手，而不是土地供应、住房保障制度、住房租赁市场发展等的问题。因为住房与其他任何商品最大的不同，不在于住房商品性，不在于住房供求关系，而在于如何把住房的性质界定清楚，就得从住房的多重属性入手做出全面制度改革。这才是当前中国房地产市场制度改革的核心所在。因为住房既可是投资品也可是消费品，而投资品与消费品两者的定价基础、价格运行方式及机制是完全不同的。如果不是这样，也就无法对房地产市场重新定位，无法让当前以投机炒作为主导的房地产市场回归到消费为主导的市场。

　　而对房地产市场性质进行清楚界定，主要的工具与手段是税收政策及信贷政策，而不是各种限购及限制交易。如果不能够通过税收制度及信贷政策把住房的投资及消费两者属性进行清楚界定，或在事前、事中及事后严格地界定清楚，而且还是把两者混为一谈，那么中国房地产市场最后一定会成为住房投机炒作的市场，中国房地产市场的泡沫同样会越吹越大。前十几年及当前中国房地产市场最大问题，就是不能够对房地产属性严重界定，没有把住房的性质进行严格界定清楚，这是中国房地产政策的严重失误。几乎所有国人都把住房只看到它的经济属性并把它当作是投机炒作攫取暴利的工具，特别是借以购买住房消费的各种优惠政策之名而行住房投机炒作之实政策，更是鼓励全民炒作住房，这才是中国房地产市场价格持续疯狂、房地产市场乱象四起、社会道德沉沦、官员与住房有关贪污盛行等乱象的根源所在。而最近韩国控制房地产市场泡沫就是从住房交易累进所得税入手。所以，对当前中国房地产市场来说，对它重新定位特别重要，关键的问题就是如何以信贷政策及税收政策来落实对房地产市场居住功能定位，让住房市场真正回归到它的本性。

　　所以，在建立起中国房地产市场的长效机制，最为关键的就是要对住房的性质在事前、事中及事后用信贷政策及税收政策进行严格的界定。比如，把中国的住房市场严格区分为三个层次的市场，20%住房投资市场，70%住房消费市场，10%保障性住房等。在这三个市场采取完全不同的信贷政策及税收政策。

　　比如，对于住房投资市场来说（如高档住房），住房的投资炒作者如何购买，政府根本上就不需要用行政方式来干预，市场可自由交易。但是，对于住房投资来说，既不能用住房信贷优惠政策，更不能够用住房公积金来购买。购买者可以向银行贷款购买，但信贷的价格完全由银行与购买住房投资者双方谈判。其次，既然购买住房是投资，投资收益率只能是资本平均回报率，甚至过高的收益政府就得通过住房的交易税、住房交易所得税、物业税及住房遗产税、住房空置税等税收收为国有。因为这样既可保证不至于把投资性住房炒作得疯狂，也要保证社会财富分配的公平。住房财产税是社会保证财富分配公平的最为重要一道闸门。

　　对于70%的消费性住房来说，在土地拍卖时明确规定这类住房是消费品，仅是满足居民居住功能。对于这类的住房不仅要用税收政策严格限制交易赢利，也要严格限制生产这类住房房地产开发商的利润水平。即使出现消费性改善住房的交易，也得把其住房交易的溢价通过严格税收收回，从而让购买消费性住房根本就无利可图。

　　同时，住房消费可以是购买持有，也可以是租赁居住。这也在于政府房地产市场能够鼓励居民更愿意租赁住房而不是持有。比如德国，对住房租赁者全面补贴，也不失为解决居民住房消费一种合适的方式。如果这样，这类住房就能够真正成为消费品而不是赚钱工具。如果消费性住房回到它的居住的基本功能，那么住房的价格将出现会面理性回归，也不会出现房地产市场的泡沫。而消费居住性的住房市场，肯定要大于目前这种少数人玩的以投机炒作为主导的市场，对于有近14亿人口的中国来说，居住性的住房消费市场将是一个无限大的市场。而一个以消费居住为主导的住房消费市场，不仅能够满足国人基本住房居住需求，也可成为中国经济增长及经济繁荣的动力。对于10%以下的保障性住房，主要是解决特别弱势居民基本居住的问题，由政府财政支付来做。

　　所以，要建立起适合中国国情、适应市场规律的房地产市场的长效机制，就得去除房地产市场的投机炒作功能，去除这70%的房地产消费市场赚钱功能。而这些都得通过用信贷政策及严格的税收政策在事前、事中及事后严格的限定。如果能够做到这点，中国的住房租赁市场才能得以发展，再加上建立中国的住房保障体系，那么中国的房地产市场才能够走上持续稳定发展之路，居住的民生问题就能够得以改善。否则，不去除这70%的房地产消费市场的赚钱功能，或不能让这类住房真正地回归到它的居住本性，而仅是增加住房供应及建立住房租赁市场，要建立中国房地产市场长效机制是根本不可能的。

　　还有，要对中国住房市场进行改革，就得对住房市场拨乱反正，让住房回归本原、回归常识，而不是赚钱之工具，就是要让中国住房市场转型，中国经济转型，这是中国房地产市场一场重大理念及制度变革，也是一场重大的市场变革。而这种住房市场的变革及性质调整，其实就是一次重大的利益关系调整。这种变革对绝大多数人或中低收入者来说当然是有利，对少数住房投机炒作者或手上持有过多住房的人来说当然是不利。所以，要让住房市场回归到居住功能，肯定会受到各种既得利益者严重阻碍。对此，政府只有对住房市场制度进行重大改革，只能突破既得利益集团的阻碍，才能对住房市场重新定位并为住房市场走向健康持续发展之路奠定了原则与基础，否则，当前中国房地产市场制度不进行重大改革，中国房地产市场问题无法化解。这是建立当前中国房地产市场长效机制确立的最大障碍所在。