张平：2018年多数中小开发商将面临大洗牌

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　　著名经济学家魏杰教授在不久前的一次演讲上，他就明确表示，等不到明年5月份，绝大多数中小开发商就要倒闭了。

　　为此，不少业内人士也指出，大量房企为了熬过楼市寒冬，已经提前将成本较低的土地储备卖得差不多了。预计2018年将是地王危机集中爆发的年份。

　　事实上，就在年末岁尾之际，南京已经有地王开发商资金链断裂，因拖欠施工方2000多万计项目款，被当地法院查封。同时，最近爆出重庆某开发商因为资金链断裂不幸宣告破产，沙坪坝黄金地段项目5.42亿对外公开拍卖。

　　种种迹象来看，2018对于开发商而言似乎都不是一个好的年份，市场冷清或将延续今年的基调。

　　现如今，对于多数中小型房企来说，正在深陷两大困境：

　　一方面，开发商的融资成本大幅上升。过去开发商拿地主要的资金来源于银行放贷。而现在不仅是个人房贷开始收紧，房地产开发贷款利率在上升，而且贷款难度也在增加。

　　另一方面，去年地王高价拿地的恶果正在显现。我们选取了去年各热门城市的50个典型地王项目展开分析，结果显示50个地王项目只有7个已开盘，有29个已开工未开盘，仍有14个尚未开工，房企集体患上了拖延综合症。

　　要知道地王高价拿地的钱要么是银行那边融资借来的，要么是通过发行债券和信托产品，高价融资获得的，而这样“既不开发，又不竣工”的局面一直持续下去。那么，开发商将会深陷债务泥潭不能自拔。

　　去年，一些大型开发商受到投资房地产“只会赚钱，不会亏损”理念的影响，硬是敢于楼板价高过周边商品房价来拿地。这种面粉贵过面包价格本身就具有很大的风险。其前提就是地王周边的房价还要继续涨下去。

　　而今年一些地方政府出台了商品房限价令，这就导致开发商高价拿地造房，却在出售房产时还要受到价格限制，结果去年的地王，今年不仅面临资金链断裂，而且还受到了不计血本拿地的惩罚。

　　现在问题来了，2018年真的会是多数中小开发商的劫难周期吗？

　　首先，经过了2015年下半年至去年上半年疯狂拿地潮之后，现在很多中小开发商手中拿的主要是土地项目，现金流明显不足。

　　从今年10月开始，各热点城市房地产成交急剧下滑，使得开发商的售楼资金难以得到快速回笼。到了2018年上半年开发商的还款周期将陆续到来，届时如何保障按时还本付息，且房企资金链不断裂，乃是多数开发商头痛的问题。

　　再者，在经历了2015年初至2016年10月新一轮的房地产扩张之后，多数中小开发商的负债率急剧上升。

　　在正常的情况下，开发商的资产负债率保持在60%-70%是比较合理的。而如今一些中小开发商的负债率甚至超过了100%，达到了150%以上，继续加杠杆的空间已很有限。而国内监管部门又在给金融去杠杆，海外融资又遇到了全球央行加息潮的影响，融资成本大幅上升。一旦明年开发商债务集中到期，融资能力薄弱的中小开发商将陷入困境。

　　最后，随着住房体制改革的推进，逐渐深入到深水区，住房租赁市场的发展也逐渐兴盛起来，在今后购房者完全不用为住房而担心。

　　多品类居住产品的供应，差别化的住房需求解决方案，会令更多购房者失去抢房的兴趣。在最近的乌镇第四届世界互联网大会上，链家董事长左晖表示，租房正在成为新的生活方式。

　　这样的情况在一线城市体现的尤为明显。现在，每100个人当中就有22个人是租住在别人的房子里的，未来随着住房租赁市场的发展，人们居住生活方式的改变，这一比例可能提高到35%。

　　针对大环境不好的情况，业内人士提出建议，一是努力做销售，真诚的将房价的泡沫挤干净，把房子卖出去，这样开发商才能拥有更多的现金流。

　　二是如果这个办法还不行，就是腾挪出几个房地产开发项目，与大房企合作开发，通过大型房企的销售渠道，顺利出手待售楼盘，这样也能快速回笼资金，避免发生危机。

　　2018年上半年，中小房企将直面洗牌期。这既有房地产调控在明年上半年将会初现成效；也有房企的还债日将于明年上半年将集中到期；更有房地产长效机制的建立改变了人们对房价上涨预期，预计房地产成交量会持续低迷。

　　这对于本已高负债的中小开发商们来说是重大挑战，也是难以愈越的一道生死之坎。