刘晓博：最高层表态，“二次房改”谜底揭晓！

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　　重磅新闻，如期而至！

　　12月20日傍晚，连续召开了3天的中央经济工作会议在闭幕后，发布了通稿，为2018年经济工作确定了基调。由于昨天发稿较早，而微信公众号每天只能发稿一次，所以本文最早发布在“楼市参考”这个微信号上。这个号也是我们团队的，没有关注的读者可以加关注。

　　每年一度的经济工作会议的通稿，都值得投资者细读，它将决定未来一年的投资机会。

　　下面先让我们看看这次会议是如何提及房地产市场的。通稿说：

　　加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。
　　要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。
　　完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

　　下面是我的点评：

　　1、“二次房改”的内容获得了明确。

　　在此前的“政治局会议”通稿里，提到了“加快住房制度改革和长效机制建设”，引发了大家对“二次房改”的猜测。今天的会议通稿说“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。这就意味着，所谓“二次房改”就是这个内容，不会全面回归“住房共有制”。

　　换句话说，新的住房制度是：高端有市场、中端有支持、低端有保障。在中心城市，真正的商品住宅占全部住宅的比重，将下降到40%甚至更低。大部分土地将用来建设“廉租房+共有产权住房+公共租赁住房+人才房”。商品房将成为少部分人的“金钱游戏”，未来会逐步放松管制。

　　2、强调的重点显然是“租赁”。

　　从今年下半年开始，租赁开始成为楼市的主基调。展望2018年，显然也将如此。

　　“要发展住房租赁市场特别是长期租赁”，这句话要特别注意，这意味着中国房地产市场将出现三种交易方式：卖、租和长期租赁。长期租赁，其实是某种意义上的卖。此前在深圳等城市，已经出现了银行贷款支撑的长租公寓。这样有利于长期锁定生活成本。

　　“长期租赁+贷款支持+按揭支付房租的方式”将让大资金、轻资产玩租赁成为可能，2018年将有更多大银行携手大房企进入这个领域。“支持专业化、机构化住房租赁企业发展”，意味着有更多的税收优惠、贷款支持和衍生金融工具的支持。

　　3、调控的目标仍然是“促进房地产市场平稳健康发展”，没有说让楼市下跌，当然也不允许暴涨。

　　4、因城施策的房地产管理方式，将继续加强。

　　通稿说，“分清中央和地方事权，实行差别化调控”，这是对因城施策的最新表述。也意味着“因城施策”将继续深化，中央和地方的事权将进一步划分清楚。

　　5、通稿没有提及房地产税，说明至少在2018年这个税种是无法落地的，应该也不会搞试点。（此前上海、重庆的试点是“房产税”，不是“房地产税”）

　　6、整体而言，感觉不到楼市调控放松或者继续加码的意思。“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”是基调。

　　7、建设租赁型住房、保障性住房，事实上将成为2018年和随后两年“大基建”的新内容，成为有人口流入城市新的稳增长的方式。对此，很多人还没有意识到。

　　在房地产市场之外，这次会议也有很多新的提法值得关注，比如：

　　1、财政政策和货币政策

　　通稿说：

　　积极的财政政策取向不变，调整优化财政支出结构，确保对重点领域和项目的支持力度，压缩一般性支出，切实加强地方政府债务管理。

　　稳健的货币政策要保持中性，管住货币供给总闸门，保持货币信贷和社会融资规模合理增长，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，促进多层次资本市场健康发展，更好为实体经济服务，守住不发生系统性金融风险的底线。

　　结构性政策要发挥更大作用，强化实体经济吸引力和竞争力，优化存量资源配置，强化创新驱动，发挥好消费的基础性作用，促进有效投资特别是民间投资合理增长。

　　点评：由于楼市成交量入冬、大基建审慎（减少了低效项目）、环保加码（停产了污染工厂），2018年稳增长压力巨大，地方债、租赁保障房将成为新的拉动经济的力量，银行发钞也会更多地以地方债为“锚”，所以反而要提出“确保对重点领域和项目的支持力度，压缩一般性支出，切实加强地方政府债务管理。”

　　“促进有效投资特别是民间投资合理增长”这句话提得非常好，也是当前最大的欠缺。我此前在专栏里讲过，中国经济过去3年最大的变化，就是民间投资增速下滑，国民民退态势非常明显。

　　货币政策会不松不紧，随时根据市场变化，防止出现钱荒，也不会鼓励“加杠杆”。但注意，此次会议通稿没有再提及“去杠杆”。

　　2、强调经济的高质量

　　通稿说：

　　推动高质量发展是当前和今后一个时期确定发展思路、制定经济政策、实施宏观调控的根本要求，必须加快形成推动高质量发展的指标体系、政策体系、标准体系、统计体系、绩效评价、政绩考核，创建和完善制度环境，推动我国经济在实现高质量发展上不断取得新进展。

　　点评：强调高质量发展，今年力度最大。这跟大基建审慎、环保力度加强，是一致的。低端制造业的日子将越来越难过。

　　3、未来3年金融领域将保持高压态势

　　通稿首次使用了“打击”这样的词汇：

　　今后3年，打好防范化解重大风险攻坚战，重点是防控金融风险，要服务于供给侧结构性改革这条主线，促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环，做好重点领域风险防范和处置，坚决打击违法违规金融活动，加强薄弱环节监管制度建设。

　　点评：对于互联网金融、民间金融企业来说，2018年将是非常难过的一年。

　　4、环保将出重拳，低端制造业将越来越难以生存。

　　通稿说：

　　会议指出，打好污染防治攻坚战，要使主要污染物排放总量大幅减少，生态环境质量总体改善，重点是打赢蓝天保卫战，调整产业结构，淘汰落后产能，调整能源结构，加大节能力度和考核，调整运输结构。

　　点评：打赢蓝天保卫战，这在经济工作会议里，是一个全新的提法，意味着中东部将全面淘汰污染产业。

　　5、明确提出降低关税。

　　这有利于避免跟欧美打贸易战，有利于人民币汇率解套。通稿说：

　　促进贸易平衡，更加注重提升出口质量和附加值，积极扩大进口，下调部分产品进口关税。大力发展服务贸易。继续推进自由贸易试验区改革试点。有效引导支持对外投资。

　　点评：欧美日不承认中国的市场经济地位，怎么办？中国其实是个高情商的国家，除了媒体上怼他们，就是改变自己。2017年中国开放了核心产业（金融证券保险石油石化等），降低了部分商品关税；2018年，将进一步开放、降低关税、增加进口，还将设立自由贸易港和“中国国际进口博览会”。

　　贸易不平衡问题解决了，人民币就可以更加市场化，不会被逼着升值。外汇管制放松了，人民币就可以国际化，就可以迈向硬通货。与其靠有限的美元外汇储备搞“一带一路”，不如把人民币鼓捣成硬通货，自己印全球用，那才是真的爽！