刘晓博：今天上午，楼市传来“温暖的大消息”！

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　　今天（12月23日）上午10点半，“人民日报”通过其APP发布了一条重磅消息：

　　今天召开的全国住房城乡建设会议上，住建部部长王蒙徽提出，2018年我国要抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

　　细心的读者或许会大吃一惊：住建部长的表述，怎么跟“中央经济工作会议”通稿的说法有这么大差异？

　　下面是“中央经济工作会议”通稿里的表述：

　　加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

　　“中央经济工作会议”刚刚闭幕，作为房地产主管部门的住建部，肯定不会发出“不同声音”。

　　差异产生的原因是：“中央经济工作会议”的表述侧重全局，侧重住房制度，主要谈了租赁市场、供应方式、调控方式。住建部长上述表态，是媒体单独摘出来的，是侧重于商品房市场的。这两个表述可以互为补充，有利于“吃瓜群众”全面了解高层的想法。

　　说实话，住建部长今天的表述，给商品房市场送来了“冬日的温暖”。

　　第一，他提出了“满足首套刚需”，这意味着2018年不可能对刚需有太多打压。事实上，2017年下半年以来，一些地方政府为了管住房价出手比较狠，最后已经不顾刚需的诉求了（有些城市首套房利率都上浮20%到30%）。有了住建部长的新表态，2018年相信一些“做过头”的城市，会调整政策。

　　第二，“支持改善需求”。所谓改善需求，是两个含义。一个是“小房子换大房子”，一个是“购买二套房”。现在基本上所有的大城市都在“限制改善需求”，住建部长的新说法，显然也构成利好。

　　第三，“支持改善需求”，将影响未来房地产税的征收方式，要么从第三套房开始征收（前两套免征），要么人均免征面积会比较大。否则，如何体现“支持改善需求”？

　　第四，“库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”，意味着部分城市仍然允许、甚至支持投资性需求。这些城市楼市政策很难收紧，甚至还会有所放松。

　　第五，“遏制投机炒房”。什么是投机炒房？首先是大量买入，然后是短时间频繁交易。对于这些人，当然应该限制。其实最有效的办法不是“限售”，而是对频繁交易者征收重税。因为“限售”政策是可以突破的，很多人采取私下协议转让，N年后真正过户的方式，反而可以避税。

　　“中央经济工作会议”和财政部长在人民日报上发文章之后，有自媒体一度对“房地产税”开征时间进行了误读，认为2018年立法、2019年就可能落地。对此，人民日报通过新媒体很快辟谣。这个“紧急辟谣”，也显得意味深长。

　　我个人认为，房地产税立法节奏会加快，但真正落地仍然需要较长时间。其实，从“政府税收最大化”、“拉动经济最大化”角度看，未来10年都不适合落地。中国目前常住人口城镇化率（2016年）为57.35%，每年增长1.25个百分点，距离70%的“城镇化天花板”还有10年左右的时间。

　　如果很快开征房地产税，将影响经济发展和买房预期，造成大量居民推迟买房，增加政府提供租赁房、共有产权住房的压力，同时减少了地方政府的卖地收入。最终，整体经济发展会受到不良影响。

　　事实上，以目前的情况看，中国有条件征收房地产税的城市（包括县城）不会超过300个（中国全部城市加上县城大约2300多个）。众多人口流失、人口增长缓慢的中西部小城镇，完全没有征收房地产税的可能性。如果强行开征，将造成人口逃离、经济崩溃；如果只是象征性征收，则不够支付征收成本。

　　房地产税是不是适合“有中国特色的社会主义”，是否适合“社会主义初级阶段”，恐怕还有待深入研究。