易宪容：房地产市场预期是否正在转向？

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　　据报道，最近或是国内房地产企业正在密集的抛售手中的资产，或是国内一些上市公司正在抛售手中的住房。分析认为，这或是重整房地产企业的资产结构，或是在优化企业所持有的资产，及国内房地产市场价格上涨预期正在转向。

　　克而瑞房地产研究中心的统计显示，今年11月，有11家房地产企业正在出售手中的资产，出售项目共计15个，资产总金额达560亿元。而出售手中资产的企业主要是国有企业，其他企业也有。从金额上看，仅长实地产出售香港中环中心75%权益的金额就达402亿港元（约合人民币336.86亿元），占比高达六成。

　　还有，央企华侨城正在抛售三个地方的资产，如5.04亿元整体出售深圳南山的11栋别墅、13.95亿元挂牌转让重庆公司51%股权、56.8亿元转让北京丰台地王项目51%股权，其中重庆华侨城置地项目包括两幅地块。还有，中航地产和中航国际控股在11月也有上海的资产。中国金茂以59.98亿元挂牌转让上海星港国际中心综合体50%股权和丽江紫荆旅游发展有限公司100%股权；中海地产转让北京世纪顺龙房地产公司100%股权及债权等。而且房地产企业抛售的资产基本上处于一线城市，及这些抛售15个地产项目多数都处于高负债及亏损状态。如华侨城转让的丰台地王项目，截至10月末，项目公司资产总计95.56亿元，负债则高达98.32亿元；首创置业出售100%股权的四川首创远大公司2017年前三季度净利润亏损6560万元，截至2017年9月30日的总资产5.77亿元，总负债则为5.79亿元。同时，国内不少上市公司也正在抛售手中一线城市及二线热点城市所持有的房产。

　　有分析人士认为，年底房地产企业纷纷出售房地产资产，一方面是迫于房地产调控的压力，减压减负、回笼资金。另一方面则是通过剥离不良资产，实现资产结构和投资布局的优化。而上市公司抛售手中所持有的房产，很大程度上是与房地产调控继续收紧，对未来房地产市场预期不乐观有关系。或者说，国内房地产市场价格上涨预期正在转向。

　　不过，实际上的情况与这样的分析会差距较大。因为，房地产企业抛售资产，看上去数额有560亿，但减去长实地产在香港抛售的资产，其金额也只有200多亿。这样一个数字，对于整个国内房地产市场的所持有的资产来说，完全可以忽略不计，一个简单正常的市场行为，根本没有形成一种趋势。而且，房地产企业资产的调整，主要是发生在一线城市及二线热点城市，这些城市的房地产调控可能会有一些影响，但同样影响不是太大。

　　因为，按照当前的一些分析来看，比如《中国住房市场发展月度分析报告》分析指出，通过对11月份大数据房价指数监测发现，一线城市房价全面停涨，其中北京、上海继续下跌，环京板块累计跌幅较大；二线城市中除了成都、南京等少数城市外房价均相对稳定；热点三四线城市如佛山、东莞、合肥、无锡等地也趋于停涨。相对坚挺的北京房价已经连续下跌7个月，从2017年4月份最高点至11月份的累计跌幅为15.5%，其中近半年累计下跌11.37%。该报告给出的分析结论是，房地产市场短期退热，房价预期趋于稳定，预计短期内房价将延续当前态势，房价的停涨或下跌由一二线城市逐步向三四线城市。

　　这个分析最为重要的一个概念就是全国房价全面“停涨”。一线城市是这样，三四线城市也是如此。另一个概念房价相对稳定。而这两个概念说明了一个简单逻辑，就是房地产市场调整之后，早些时候疯狂上涨（比如2015年深圳全年上涨70%以上，2016年厦门上涨50%以上）房价在调控之后，已经不疯狂上涨了，即停止上涨，但房价没有下跌。而房价稳定的城市是房价还在继续上涨，同样没有再疯狂上涨了，只是涨幅小了，更不用房价在下跌了。

　　事实上，从国家统计局所公布的11月份70个大中城市的房价数据来看，20个热点城市的房价同比除了深圳房价有些许下跌之外，其他19个城市的房价基本上是上涨。甚至其他50个城市的房价更是基本上处于上涨态势下。从环比，是有一些城市的房价有些许下跌，但是下跌的幅度都是在0.1-0.3%，与以往一年上涨几十来说，同样可忽略不计。也就是说，全国的整体房价仍然处于上涨的趋势中，只不过上涨的幅度不是以前那样疯狂了。

　　至于上市公司在年底纷纷抛售房产，主要是这些上市公司在调整资产，以保证其公司有利润。如果说国内上市公司是希望抛售住房来调整公司利润，其房地产市场的问题之大可想而知了。这意味着全民皆房地产，或各行各业都从事房地产，或即使不做房地产市场企业也得炒上几套房子。在这种情况下，国内企业岂能有动力做好主业？

　　所以，从上面所发生的现象来看，当前国内房地产市场价格上涨预期并没有太多转变，因为当前各城市的房价还在上涨，即使是一线城市及二线热点城市也是如此。至于像北京周边如三河等房价有所调整，也只能是早些时候炒作过度疯狂的结果。这些地方的房地产泡沫破灭就如早几温州及鄂尔多斯房地产泡沫破灭时一样，对全国的房地产市场不会有多大影响。因为，整个全国的房地产市场价格上涨预期并没有逆转。