叶檀：北京：这样的北京我住不起 这样的北京我也不想住 ...

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　　曾经的北京，是宇宙中心，是不断往外摊的大饼，是造就灯下黑的那盏灯。现在，北京想成为点亮华北的那盏灯。

　　2017年，不一样了，北京有三个关键词，严控、减少和疏解。

　　年初3.17楼市大调控，认房认贷认离婚。雄安新区横空出世，那是管千年的大计。燕郊限购升级，房价几乎腰斩。共有产权房闪亮登场，银行疯狂提高利率，房产税初见苗头，租售并举和租售同权。

　　以前是要要要，所有的资源，所有的人口，现在是减减减。

　　一、大京城，只能容下两种人

　　严控之下，北漂梦无处安放。

　　当下北京主要有两种人，一是在各种国字号企业豪华写字楼里，穿着不合身定制西装的190万人，以及在森严政府大楼里，泡着枸杞菊花翻看今日头条的45万人，合计235万人。

　　二是在中小企业怀揣梦想的350万人，白天拼命工作，夜晚回到地下室吃泡面。

　　2018年，创业者成本提升。

　　2017年12月，有媒体报道称北京市朝阳区、丰台区、海淀区工商行政管理分局已经暂停受理共享办公空间、孵化器等虚拟地址工商注册登记。

　　界面新闻记者致电优客工场工作人员，对方表示，海淀区、丰台区、朝阳区工商局的确已经发文，要求暂停虚拟地址工商注册，此前已经通过审核的则不受影响。其他区暂未公布相关政策，但预计其他区工商部门也会陆续跟进该政策。

　　你来创业，我欢迎，带着牛羊带着钱，还有技术和资金。

　　京城的外地人主色调是卑微者的梦想之城。二十年前，浙江人到北京修鞋，河北人到北京卖煎饼果子，现在，呵呵。

　　根据统计公报，帝都北京的常住人口2016年为2173万人，流动人口估计在800到900万人，两者合计接近3000万人。魔都的常住加流动人口规模相近，合计接近3300万的规模。北京人口规模仅次于上海，排在后面的广州人口急速下降到1400常住和500万左右流动的规模，远低于北上。

　　北京容不下这么多人。

　　2017年9月29日，《北京城市总体规划（2016年—2035年）》发布，到2020年，常住人口控制在2300万以内，2020年以后长期稳定在这一水平。四年时间，每年增加31.75万人。

　　和上海不同，上海主要依靠批发零售、商贸和工业解决就业。北京主要靠文创。

　　2015年，上海工业就业人口351万，批发零售业就业人口238万，合计达到589万。实业不是北京的强项，2015年北京的工业就业人口只有132万，批发零售业从业人员也只有130万，合计只有262万，只相当于上海的44%。

　　北漂们涌入文化创意行业，不管什么地方出来的小星星，都要到北京立脚。

　　北京统计局专门增设了一项数据，截止至2017年10月底，北京规模以上文化创意企业（年收入500万或用工人数50人以上）的平均从业人数123万，加上满大街的绘画、音乐工作室，文创行业在北京从业人员可能不少于200万，成为最重要的就业渠道。

　　不过，文创的创作空间正在缩小。2016年，北京规模以上文化创意行业从业人数同比下降0.7%，2017年前十个月同比下降0.4%。每年北京各大院校的毕业生不少于20万人，以后可能指望不上文创行业了。

　　拿北京的画家村为例，够折腾的。为什么就不能好好规划，弄个画家村式的艺术产业村？

　　上世纪90年代末，圆明园边的画家村被解散，一些较为知名的画家选择去往通州潮白河畔的宋庄镇小堡村，形成了现在的宋庄画家村。

　　2008年前后几年，由于北京房价上涨，一些已将房屋卖给画家的村民，到法院要把画家赶家，通过司法途径将房屋收回，一部分画家被迫离开。

　　然后，画家与村民签署长期租赁合同，小产权房不能买卖的问题解决了。

　　2013年前后，宋庄镇政府对画家村以违建的名义进行强拆，又有一大批画家离开画家村。

　　2017年12月，又一批人被清退。这些艺术家，或者艺术爱好者，简直成了过街老鼠。

　　北京，真的有成为全球文创中心的魄力和制度吗？

　　国企央企总部带来的资金聚焦效应，在北京，也已经到了极限。

　　截止至2017年10月底，北京的总存款规模14.51万亿，相对于去年底的13.84万亿，增幅只有4.9%，远低于全国同期8.3%的增幅。非金融企业存款数据（即央企总部存款），10月底为5.44万亿，同比2016年底的5.37万亿，增幅只剩下1.1%。几乎停滞。

　　央企国企都没钱，金融业更难熬。同样是截止至10月底，北京金融业利润同比下降15.6%。

　　尽管金融业就业人数不多，只有55万，但北京的这个冬天，可能更加寒冷。

　　二、北京的住宅成交量不是腰斩是一刀切到脚趾

　　一批北漂，背着行囊，离开北京。

　　2017年北京房产市场关键词，是减少，从供给和需求两方面，双管齐下。

　　2016年一手房月均成交超过80万平米，2017以来剧烈萎缩，月均成交不足30万平米，金九银十只有不到20万平米。二手房销售同样剧烈萎缩，2016年月均成交超过120万平米，2017年下降到月均25万平米。

　　北京的房地产成交量已经不是腰斩，是一刀切到脚趾。

　　北漂们，梦想和房子缺一不可，但现在都已被击垮，梦想回归现实。

　　房地产成交量减少的同时，带来了北京楼市2017年的一系列谜题。为什么二手房成交量一跌再跌？北京人口会不会停滞不前？库存降低，为何存销比还在上升？土地出让创新高，土地溢价怎么还在下滑？

　　二手房成交量下跌，首先是门槛越来越高。2017全年，北京二手住宅成交量达13.4万套，与2016全年的27万套相比暴跌51%，是2015年以来的最低值。

　　基本上是想贷款的买不起了，新房二手房价格倒挂，让买家转向新房。房价不涨，买者观望。

　　严控人口和高房价，迫使一些人提前离场。《社会建设蓝皮书：2017年北京社会建设分析报告》显示，2016年，北京常住外来人口首次出现大幅下降，比上年末减少15.1万人。2016年，北京常住人口仅增加2.4万人，报告预测，2017年，北京常住人口可能出现自1997年以来首次负增长。

　　难道北京的人口增长会因此停滞？不可能。北京的三次产业结构从2013年的0.8:21.7:77.5，调整为2016年的0.5:19.2:80.3。

　　上一轮北京人才筛选，留下了信息传输、软件和技术服务的高薪人才，这一次的调控，剩下的是高净值人群，买得起北京二环别墅的富豪。

　　北京土地供应和土地出让金飙涨，溢价率却在下滑。

　　4月25日，大兴区瀛海镇、朝阳区管庄乡两宗地块，溢价率分别达到58.33%、55%；12月14日，延庆新城地块被富力中交联合体以21.4亿元拿下，溢价率达67.2%。这三块地块算是今年北京土地出让溢价率较高的地块。然而同区管辖的几宗地块却以底价成交。截止12月初，北京全年平均住宅地块溢价率为26%，11月跌到8%的低位。

　　打压溢价率的三板斧是政策、供给和地段。

　　北京国土局数据显示，2017年北京共成交经营用地87宗，其中位于城六区的经营用地成交一共28宗，剩余的大部分都在五环以外。

　　人少了，地多了，房价掉头了。

　　三、去北京郊区吧

　　北京新一轮调控，目标就是城市平衡。不摊大饼了，早餐大饼也就涨价了。

　　华北人还是多，从数据看，从北京流出的人口，回到了河北、河南。还有一些人到了郊区，房子多房价低。

　　现在效果差强人意，北京以前的大饼规划真的有点蠢，一个服务业为主的城市，大量岗位分布在主城区，政府又希望将城区人口降下来。工作和居住隔得远，每天人群象钟摆一样晃悠。

　　北京需要去中心化。

　　除去金融、文化这样天然聚集在市中心的行业，剩余的都往郊区疏散。

　　帝都不再一手攥紧所有资源，除了必要的，其他的转向都市圈和城市群，强调和郊区、副中心以及卫星城绑定的协同效应。

　　北京、天津以及雄安新区等承担核心功能，天津、秦皇岛、唐山和沧州发展东部滨海，石家庄、邢台、衡水和邯郸往南拓展，张家口、承德以及太行山一线加强生态旅游休闲。其他城市，总算有了发光的期盼。

　　北京城市群，哪些城市会脱颖而出？基础设施好、轨交落地快、产业基础好、人口经济基础好的城市。

　　凡是政策盯得早、看的紧，死死摁住的城市和区域，都还未到顶，还有空间。