刘晓博：中国楼市：该来的终于来了，没想到这么快！

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该来的，终归要来。只是没有想到，来得如此快，力度如此大！ 　　2017年12月10日，我在专栏里发布了《2018年，楼市12大预言》，预测2018年将出台“隐性的”放松楼市调控的举措，而且认为“最佳方式”是以吸引人才为名通过落户放松限购。 　　一个月不到，预言就应验了，而且超过了我的预期。 　　1月5日，兰州宣布从1月8日开始放松限购，也许觉得“动静太大”追加了一个“限售”。 　　兰州市“住房保障和房产管理局”发布了一个名为《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》，里面有以下两个重要的规定 　　对部分区域取消限购 　　针对兰州市房地产市场发展的实际情况，对我市房地产市场区域性限购政策进行调整，取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。 　　城关区、七里河区、安宁区范围内（含高新区、经济区，不包括高新区榆中园区）的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策，但不再提供社保证明和纳税证明。 　　实行住房限售措施 　　对城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内（含高新区、经济区、九州开发区，不包括高新区榆中园区）的住房实施限售。自本通知下发之日起，个人在上述区域内购买的住房(含新建商品住房和存量住房，以合同网签时间为准)，自取得《不动产权证书》登记记簿日期满3年方可上市交易。不动产登记部门应当在《不动产权证书》上注明“须取得不动产权证书满3年后方可转让”字样。通过司法裁决、拍卖、拆迁还建、继承、离婚析产等方式取得《不动产权证书》的住房不受前款措施限制。 　　也就是说，“西固区、九州开发区、高坪偏远区域”的限购完全取消了；城关区、七里河区、安宁区范围内（含高新区、经济区，不包括高新区榆中园区）仍然限购，但不用“再提供社保证明和纳税证明”。 　　与此同时，宣布在主要城区实施“购买新房，限售3年”（二手房未限售）的政策。 　　总之一句话：以前限制你买房，现在鼓励买、限制卖。 　　兰州这样做，是不是背离了国家的调控政策？当然没有，国家住建部说得非常明白：因城施策，促进楼市健康发展。楼市调控，本来就不是为了让房价暴跌的，也不是为了让政府税收锐减的。 　　而且兰州位于“胡焕庸线”以西，这条线以西的大半国土只居住了5%的中国人，在这样的区域里限制购房有意义吗？类似的地区还有东北三省，人口在严重流失。所以西部、东北地区完全取消限购、限售、限贷、限价只是时间问题。 　　上图是“滴滴出行”发布的全国400城24小时的出行热力变化，看懂这幅图，有利于你的购房选择。 　　在兰州宣布“限购松动”的时候，合肥已经悄悄放松了2016年11月之前出让土地的新房价格管制。 　　在合肥市政府官网“12345政府服务直通车”栏目里，有一份对市民的答复。该市民投诉两个大开发商房价太高，官方的答复是： 　　我市自2016年11月开始，对市辖区和长丰县、肥西县、肥东县范围内的居住用地（含商住用地）实行“限房价、限地价”的土地拍卖方式，要求竞得人办理住房销售明码标价备案价格不得高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格。具体由物价部门会同房地产管理部门负责监督落实。但在2016年11月之前出让的居住用地（含商住用地）没有此项规定。 　　也就是说，政府认为2016年11月之前的土地出让合同没有约定“限价”，政府就不应该对这些房子实施“价格管制”。应该说，合肥市政府的答复无懈可击，政府在出让合同里是“交易的一方”，遵守合同的约定是应该的。 　　但事实上，很多城市都通过“限制备案价”的方式来控制房价，即便是没有“合同约定”。从这个角度看，合肥的做法耐人寻味。 　　在兰州“放松限购”、合肥“放松价格管制”的同时，南京、郑州、武汉、长沙等城市，开始“以引进人才”为契机，通过降低落户门槛，向社会发放更多的“房票”。 　　1月3日，南京发布了《关于建设具有全球影响力创新名城的若干政策措施》的“一号文件”，其中提出：建设“具有全球影响力的创新名城”，打造“综合性科学中心”和“科技产业创新中心”。在引进人才方面，有如下措施： 　　调整优化落户政策，研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才，凭毕业证书办理落户手续；技术、技能型人才，凭高级工及以上职业资格证书办理落户手续。 　　在实施楼市限购的城市，落户是最简单、最快捷的获得“购房资格”的方式。下面是其他二线城市的“房票发放计划”： 　　郑州：不论年龄和毕业年限，只要符合全日制本科（含）以上学历、副高级（含）以上职称、高级技师（含）以上职业技术资格三个条件中的任意一个，也不用审核社保或个税，即可按规定购买住房。 　　长沙：在长沙工作、具有专科以上学历或技师以上职业资格的人才，首套房不受户籍和个税、社保缴存限制。 　　济南：取消购房、投资纳税落户条件限制，实行居住就业落户。 　　武汉：大专以上学历毕业零门槛落户，让更多留汉就业创业的大学毕业生以低于市场价20%买到安居房、以低于市场价20%租到租赁房。 　　如果你有本科以上学历，年龄不超过40岁，你理论上可以隔几年把户口迁移到另外一个城市，在南京、武汉、郑州、长沙、济南等城市轻易地突破限购、一个城市一个城市地购房！ 　　为什么各地这样“亟不可待”地通过各种方式放松楼市调控？原因很简单，经济下行压力增大，财政收入开始下滑。 　　你想想看：2016年10月以来，楼市调控不断升级，各地进入“比狠模式”，让楼市成交量急剧下滑，拉动经济的重要力量弱化了；人民币被迫升值，最近创下1年半的新高，出口未来肯定会下滑；大基建开始变得审慎，包头、呼和浩特等城市取消了一些地铁、高速项目；环保措施越来越严厉，低端产业被迫减产或者转型…… 　　12月11日的专栏里，我曾分析过财政收入下滑的问题： 　　下面是今年6月以来的财政收入（一般预算内）、卖地收入的变动情况： 月份 财政收入 财政支出 卖地收入 11月 -1.4% -9.1% +35.3% 10月 +5.4% -8% +37.3% 9月 +9.2% +1.7% +39.4% 8月 +7.2% +2.9% +37.3% 7月 +11.1% +5.4% +37.3% 6月 +8.9% +19.1% +34% 　　注：表格里的数据来自财政部官网，“财政收入”是指“一般公共预算收入”，不包含卖地等基金收入；“财政支出”是指“一般公共预算支出”；上述两个数据，都是单月同比增速。卖地收入为“截至当月，年内累计收入”的同比增长。 　　上面是2017年6月到11月全国的财政状况，从中可以看出，10月和11月全国财政预算收入（不含卖地）、以及支出，都出现了增速下滑的现象。 　　在这种情况下，2018年如何稳增长、保就业？如果不能让楼市成交量保持活跃，那么只能发行更多的国债、更多的地方债，结果同样很难接受。 　　所以，让楼市调控结束“比狠模式”，根据实际情况有限度放松楼市管制，让成交量活跃起来，就成为少数几个“可行的选择”之一。 　　让中国经济摆脱对房地产的依赖，是一个漫长的过程，需要建立真正的市场经济机制，让民间投资活跃起来，这需要时间。短期内，房地产仍然是带动能力最强的支柱行业，这是没有办法的事。