刘晓博：一个巨头正在悄悄“抄底中国”，从住宅到商业...

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真是应了那句话：有人辞官归故里，有人星夜赶科场！ 　　过去几年，万达在淡出商业地产，走轻资产路线，卖出了一批万达广场；而李嘉诚家族，则一直在减持北上广港的购物中心，不断套现资产。 　　1月5日传来一个大消息：据澎湃新闻报道，万科一出手就买下了20个购物中心，其中绝大部分是三线城市的，只有个别项目在北京、重庆、成都、郑州这样的一二线城市。 　　卖家是谁？新加坡凯德集团旗下的“凯德商用”。 　　下面就是这20个购物中心，表格里的“人口增速”是所在城市2010年到2016年“小学生人数”的变动情况，“资金增速”是2010年到2016年所在城市的“金融机构本外币存款余额”的变动情况。这两项指标，反映出城市的竞争力。 序号 商场 城市 人口增速 资金增速 1 凯德广场·北关 安阳 -6% +94% 2 凯德广场·城南苑 南昌 -6% +131% 3 凯德MALL·翠微路 北京 +33% +108% 4 凯德广场·德阳 德阳 -1% +68% 5 凯德广场·东莞 东莞 +34% +94% 6 凯德广场·桂城 佛山 +17% +57% 7 凯德广场·金水 郑州 +36% +138% 8 凯德广场·九龙坡 重庆 +5% +137% 9 凯德广场·茂名 茂名 -10% +116% 10 凯德广场·南岸 宜宾 +1% +147% 11 凯德广场·泉州 泉州 +33% +105% 12 凯德广场·沙坪坝 重庆 +5% +137% 13 凯德广场·沙湾 成都 +32% +106% 14 凯德广场·桃花仑 益阳 -0.4% +174% 15 凯德广场·潍坊 潍坊 +10% +114% 16 凯德广场·扬州 扬州 -6% +121% 17 凯德广场·漳州 漳州 +5% +131% 18 凯德广场·湛江 湛江 -20% +78% 19 凯德广场·肇庆 肇庆 -3% +90% 20 凯德广场·淄博 淄博 -7% +68% 　　这20个购物中心所处的19个城市里，有9个出现了“小学生人数”的下降，至少说明这些城市的人口竞争力比较弱。至于资金增长，有8个城市跑输了全国平均水平（全国平均增长了112%）。但从资金增长的幅度看，我们可以发现过去几年中国的“印钞速度”还是偏快的。 　　据报道，整个交易的价格为83.65亿元，平均每个购物中心的面积大概是4万平方米，总面积95万平方米。也就是说，每平米的平均价格为0.88万元。交易完成后，万科旗下的“印力”在全国持有或管理的商业项目数量120家，管理面积1000万平方米，管理资产规模逾800亿元。 　　新闻报道没有披露这20个购物中心的负债情况，只是说凯德商用持有这些购物中心已经10年。 　　凯德方面表示，购物中心分布在19个城市，其中14个城市为凯德仅有单一项目布局的非核心城市。这些购物中心的价值，占凯德集团在中国同类资产的7%，凯德表示“继续看好并长期投资中国商业地产，始终对中国市场有充分的信心，此次交易获得的资金将用于在中国继续投资优质物业。” 　　也就是说，凯德集团认为这次甩卖的20个购物广场里，至少14个是“非优质资产”。有报道说，凯德集团更倾向于在一二线城市经营8万平米以上规模的大购物中心，对于4万平米这个级别的三线城市购物中心，将陆续退出。 　　但问题是，凯德集团不要的东西，为什么万科要当“接盘侠”？ 　　其实万科通过“印力”不仅接盘了凯德集团的项目，此前还接盘了9个“第一代万达广场”。这些项目最初卖给麦格理基金，并更名为“悦荟广场”，后又于2014年被印力集团联手黑石集团所收购，这几个万达广场陆续被改造为印象城系列。 　　也就是说，人弃我取是万科既定的策略。 　　我的分析是，万科其实在备战中国房地产市场的最后白银十年，策略是开始持有一批资产，早期的“快速开发、快速销售”的策略已近过时。而且不仅仅建设住宅，早就开始全面转型为“城市综合配套服务商”。 　　最近，郁亮又提出了万科要成为“美好生活的场景师”。也就是说，万科的业务将包括住宅、商业、教育、物流、养老、租赁住房、度假休闲等，这一切将使万科成为美好生活时代的先行者。此外，还提出了“城市浓度”的概念，也就是说，万科希望在市民生活的各个领域存在、出现！ 　　这不仅让我想起韩国人的一句话：韩国人一生逃不开的三件事:死亡、税收和三星。郁亮的“城市浓度”，其实就是这个意思。 　　当然，这场面有一个潜台词：人民币是长期贬值的，所有“有用的不动产”（可以出租、出售或者自用）最终都会在通胀的推动下上涨。因此，万科不怕当接盘侠。 　　另外，你可以发现，万科刚刚接盘的20个购物中心全部在“胡焕庸线”的东南面，全部在“山海关以内”。 　　所以万科不傻，他们的钱跟李嘉诚不同、跟凯德集团不同，不能配置境外资产，所以想明白之后老老实实地“赌国运”，长线投资中国的不动产。由于万科管理优良，融资成本低、运营成本低，即便是三线城市的购物中心也能挣钱，即便短期看是小钱。 　　这就是万科当接盘侠的“根本逻辑”。其实这已经不是万科第一次接盘新加坡企业甩卖的资产了，去年他们组团以790亿元收购了新加坡物流地产巨头普洛斯在中国的核心资产。 　　当万科长线看好中国的时候，其实我们也可以长线看好万科了！