易宪容：中国房地产暴利时代是否结束？

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　　近两年的房地产调控，中央政府一直在强调住房是住的而不是炒作的，但是国内房地产市场的格局仍然是投资投机炒作为主导的市场，因为，两年来房地产市场的调整根本上就没有让过高的房价出现调整，房价上涨仍然是目前国内房地产市场投资者的心态，也是市场的一种趋势。在这种情况下，房价上涨的预期根本就没有逆转。房价上涨预期不逆转，国内房地产市场要改变以投资为主导的市场性质是不可能的。持有住房的人及房地产市场投资者仍然认为，国内房地产市场价格还会上涨。

　　不过，尽管近两年来的房地产调控政策所起到作用十分有限，但今年有两点对市场投资者会起到较大的影响。一是今年以来，居民购买住房的按揭贷款利率出现一种全面上涨的趋势。可以说，从2015年以来不少城市房地产市场价格疯狂上涨，就在于政府放出了鼓励炒作住房的信号，并把住房按揭贷款利率下降到了历史最低水平。在这样的情况下，居民利用银行按揭贷款涌入房地产市场是必然。2016年按揭贷款增长5.6万亿元，增速度达36%。2017年国内居民利用银行信贷进入房地产市场的资金估计可达到6.5万亿元，这个数字尽管增速有所下降，但仍然比2016年增长近1万亿元。可以说，这是近两年拉动国内房地产创历史记录快速增长最大的动力。

　　但是进入2018年那种低利率格局已经发生的较大变化。进入2018年以来，杭州多家银行的住房按揭贷款利率不仅没有下降，反而普遍上涨10%，甚至有些银行最高上涨达20%。住房按揭贷款利率上涨，估计不会是少数几个城市的现象，肯定是全国普遍的现象。因为目前国内理财产品的利率基本上都在5%的水平，甚至于更高。如果银行发出的贷款成本达到这样高的水平，那么其住房按揭贷款利率上涨一定是一种趋势。因为，金融市场与房地产市场最大的不同，就在于金融市场是一个全国统一的市场，其价格不会相差很远。而住房市场是完全分割的不可贸易市场，一地一价。如果国内按揭贷款利率全面上涨，不仅意味着住房投资者的融资成本全面上升，投资者所期望的利润下降，也意味着进入房地产市场投资风险增加。这个时候进入的投资者有可能成为接最后一棒的投资者。因为，在这种情况下，房价上涨的预期随时都可能出现逆转。如果这种情况出现，国内房地产市场20年来的暴利时代可能会结束。

　　二是国土资源部长姜大明1月16日表示，中国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。可以说，这项政策的重大突破，不仅将解决建设住房的土地完全由政府控制的问题，也让农村不少住房经营性建设用地全面盘活。

　　从国土资源部部长的讲话来看，其内容至少包括三层次的内容。一是不是房地产企业也可成为房地产开发商；二是农村集体经营性建设用地入市，政府不能再垄断土地市场；三是研究建设租赁住房，非普通住房。

　　可以说，这个政策的重大突破，将对中国的房地产市场产生巨大的影响与冲击。因为，传统的住房市场，政府是唯一的土地供给者。由于这样的优势，政府不仅能够从土地交易中获得巨额的土地财政收入，比如2017年政府土地出让金可达到四万多亿元，而且政府能够通过控制土地的交易多少来控制土地市场的价格及房地产市场的价格。这也是国内房地产市场的价格一起快速上涨的重要原因。

　　而农村土地交易放开，不仅改变了政府对土地市场完全垄断，也可国有企业及农村集体持有经营建设用地全面盘活，增加土地的供应。农村集体建设用地盘活，尽管把重点放在建设租赁性住房上，但农村集体用地有强烈盘活增加效率的动力。特别是在高房价的城市更是如此，而且目前农村持有这类量是非常巨大的。当大量的农村集体经营性建设用地涌入市场时，这些城市租金较低的租赁市场可能会迅速发展起来。如果这种情况出现，肯定会对现有的商品房市场产生巨大的冲击。

　　还有一类土地就是企业持有的土地，特別是国有企业持有不少工业用地。随着经济转型升级，一些工业用地将可转换成住房用地。过去由于土地由政府一手包办，企业改变土地用途的兴趣不高。如果企业有自主处理土地之权限，企业当然有积极性把这些土地或是改变为建造职工住房用地，或是建造租赁性住房用地。如果这种情况出现，对当前国内商品房市场肯定会造成巨大的影响。国内房地产市场的暴利可能由此结束。

　　可以说，2018年，无论是按揭贷款利率普遍上涨，还是农村集体用地及企业持有土地可盘活使用，这些因素都可能结束中国房地产市场暴利，都会对国内房地产市场造成巨大的影响与冲击。对这些市场，住房投资者得密切关注。