刘晓博：政府不再垄断“住房供地”，这几种人最受益！

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　　1月15日傍晚，新华社“新华视点”栏目突然发布了一个重磅消息：国土部部长姜大明说，未来“政府将不再是居住用地唯一提供者”！

　　新华社的稿件比较短，全文引用如下：

　　国土资源部部长姜大明今天说，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

　　这段话虽然短，但却透露了一个重磅信息：政府垄断“住宅用地供应”的时代，结束了。

　　宪法规定：农村的土地归集体所有；城市里的建设用地归国家所有。当城市扩大的时候，政府向农村集体征地，将集体用地变更为国家土地后，供应给用地企业或者开发商。未经过政府征地环节的土地，如果建设房子，就是小产权房或者违法建筑。

　　由于政府垄断了城市建设用地的供应，所以中国的房价易涨难跌。现在政府意识到了这个问题，宣布自己不再垄断。

　　未来将新增两种供地途径：

　　1、农村集体土地经过政府允许，直接建设住宅，这类房子相当于“被政府许可的小产权房”，一般用来对外出租。这就是新闻稿里说的“深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点”。

　　2、企业获得的产业用地，本来不允许建设住宅，现在经过政府核准后给企业员工建设住宅，或者出租、或者有条件出售。也就是新闻稿里说的“研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法”。

　　近日有报道说，华为在东莞松山湖将给员工建设3万套住宅，每平米售价8500元，相当于松山湖商品房价的三分之一。这种房子，就是上面第二条里所说的“非房地产企业建房”。这种房子一般会设定员工完全取得产权的期限，以及政府允许出售的期限。

　　很显然，在上述两种新变化下，最受益的是以下个人和机构：

　　1、被地方政府认可的大中型企业，尤其是国企、上市公司、发展态势良好的创新企业等，他们可以获得定向转让的产业用地，在上面给员工建设住宅。由此，企业竞争力增强，运营成本下降。

　　2、上述企业的核心员工、中高层，他们将优先获得房子，甚至可能不只一套。

　　3、大城市近郊的农民，他们将通过集体组织获得“合法建设小产权房”（一般只能出租）的机会，获得大量的土地红利，至少够几代人享用；

　　4、高学历、有技术的专业人才、管理人才，他们可以跳槽到“有建房权”的企业分享红利；

　　5、大城市及其周边城市。只有这类城市才有持续的人口吸引力，而且越是一线城市、强二线城市（及其附近城市），实施上述新政之后，对优秀企业的吸引力越强。

　　总之，当政府不垄断住宅供地之后，大城市及其周边城市的吸引力将大增，大企业的人才竞争力将大增。远离中心城市的中小城市，将面临优秀企业、人才的双重流失；大城市里的小企业也会更苦逼，因为它们没有“建房权”，留住核心人才只能拼股权和年薪了。

　　那么大城市的房价会因此下跌吗？这个恐怕也比较难。原因很简单，当政府放弃垄断住宅用地之后，财政收入将受到很大影响，还要建设安居房、人才房、共有产权住房，因此对土地转让收入将更加依赖。所以房价必须维持稳定，才能有持续的土地收入，否则地方财政将崩溃，无力兑现住房保障的承诺。

　　但人口流失的中小城市就很难说了，在大城市全方位竞争下，大部分中小城市将很难受，房价即便不跌，也会长期滞涨。

　　有条件多渠道供应住宅用地的城市，也不过数十个而已，无非是一线城市、部分二线城市，及其附近的一些城市。绝大多数城市是没有资格这样搞的，因为他们财政上根本“玩不起”！

　　也许有人会问：这是不是意味着小产权房即将转正？当然不是！这个口子政府暂时不会开，如果一开就会天下大乱。

　　最后，再分析一下国土部长的另外一段话，也是新华社报道的：

　　国土资源部部长姜大明今天表示，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。他强调，这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

　　这段话意味着，在继农村生产用地（包括山林、池塘、草场）施行“三权分置”之后，宅基地也被分为三个层级的权利：1、所有权，这是农村集体的；2，资格权，是第一轮承包时形成的；3，使用权。

　　也就是说，拥有农村宅基地的农户，他获得其实是“资格权”。他可以把这个权利退还给农村集体，获得货币补偿，然后进城生活。也可以把使用权转让给其他农户（比如刚刚成家、分立户口，但没有宅基地的人），获得一笔经济补偿，设定一个使用期限。这相当于给宅基地了一个变现新渠道，有利于盘活农村资产，增加农民收入。

　　由于国家限制城里人到农村买宅基地使用权，所以这部分盘活的资金有很大机会是流入城市，对于城市房价将构成正面影响。