刘晓博：楼市，北京、深圳传来大消息！

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　　1月17日，楼市有两个大消息。

　　消息一：《人民日报》在第二版头条位置发表对银监会主席郭树清的专访，谈“防范和化解金融风险”，里面多次提到楼市的金融政策。

　　消息二：正在召开的深圳人大会议，透露了深圳楼市的一系列新举措，可能代表着未来的方向。

　　上图就是今天《人民日报》第二版的截屏，可以看出对郭树清的专访占据了重要位置。在这篇文章里，郭主席主要透露了以下重要信息：

　　1、2017年，金融行业内部杠杆率持续降低，有100多家银行主动缩表。在全年新增贷款12.6%的情况下，银行业总资产只增长8.7%，相当于在向实体经济多投入的同时少扩张约16万亿元。同业资产负债自2010年以来首次收缩，同业理财比年初净减少3.4万亿元。银行理财因增速大幅下降而少增5万多亿元，银行通过“特殊目的载体”投资少增约10万亿元。

　　2、高层对“金融风险”的认识非常到位：一旦发生大的系统性金融动荡，就会严重影响经济社会发展，甚至会干扰全面建成小康社会奋斗目标的达成。

　　3、提出“需要着力降低企业负债率，抑制居民部门杠杆率”，还提出“继续遏制房地产泡沫化倾向”。

　　4、文章透露了一个重要信息：少数不法分子通过复杂架构，虚假出资，循环注资，违规构建庞大的金融集团，已经成为深化金融改革和维护银行体系安全的严重障碍，必须依法予以严肃处理。

　　其中第4条涉及到那么几家“民营金融巨头”，他们基本都拥有“全金融牌照”，一度声名显赫、呼风唤雨，2018年看来命运将有重大转折。至于具体是谁，大家可以去百度，我就不点名了。

　　第1条告诉我们了一系列触目惊心的数字，“100多家银行主动缩表”是很有冲击力的信息，如果不“缩表”，那么房价将如何飙升，是可想而知的。也就是说，中国金融业一度到了“崩溃”的边缘，2017年的“去杠杆”的确是力挽狂澜。

　　第3条关于企业负债率和居民杠杆率的说法，很是耐人寻味。企业这边是“降低负债率”，居民这边是“抑制杠杆率”。为什么这么提？因为企业负债率已经是全球最高，空间几乎没有了；居民家庭的“杠杆率”仍然有空间，但杠杆率上升太快，2016年和2017年连续两年全国新增贷款的一半是“住户贷款”（基本上是房贷，以及变相的房贷），这种疯狂是史无前例的，也是难以持续的。

　　但是请注意，银监会只是说“抑制居民部门杠杆率”，并没有使用“降低”。

　　我做过一个测算，2017年新增人民币贷款是13.53万亿，其中7.13万亿给了居民家庭，占比52.7%。2018年要稳增长，按照过去几年增长量，新增人民币贷款要达到14.5万亿。如果把住户新增贷款降低到2015年的水平（占比33%），则企业新增贷款必须达到9.7万亿，这将显著提高企业的负债率。如果住户新增贷款占比下降到40%，则企业新增贷款将达到8.7万亿。

　　也就是说，让居民家庭贷款重返2015年的水平是不可能的，2018年新增住户贷款至少要达到5.8万亿以上（2015年为3.87万亿，2016年6.33万亿，2017年为7.13万亿），楼市完全变冷不可能。

　　当然，郭树清还提出“继续遏制房地产泡沫化倾向”，说明银监会认为楼市是存在泡沫化倾向的，但处理的方式是“遏制”这种倾向，而不是刺破。

　　总之，银监会的表态透露了2018年的楼市金融政策：整体趋紧，但不会太冷。当然，如果经济出现显著下行压力，又另当别论。

　　再看一下深圳楼市的说法，据《晶报》报道：

　　1、当前深圳市委市政府正在抓紧制定《关于加快建立多主体供给多渠道保障租购并举住房制度的实施意见》。其中，深圳市人才住房拟面向无房的各类人才，主要包括企业经营管理、专业技术、高技能、社会工作等方面人才，以及公务员、教师、医生等机关事业单位职工。住房面积以90平方米左右及以下为主，可租可售，以租为主。

　　2、深圳市将适当提高新增用地开发强度，加快城市更新项目建设；通过将地铁上盖及轨道站点一定范围内的居住用地划为控制区域，建设公共租赁住房、人才住房；进一步通过棚户区改造建设筹集人才住房，棚户区改造项目的住宅部分，除用于搬迁安置住房外，全部用作公共租赁住房、人才住房；积极探索临深片区城际合作机制，通过TOD模式（以公共交通为导向的开发），在宝安、龙岗、坪山、光明和深汕特别合作区等区域筹建大型安居社区，推动产城融合，职住平衡。

　　深圳关于楼市的思路，传递了大量信息。其中最值得注意的是提出了“积极探索临深片区城际合作机制，通过TOD模式（以公共交通为导向的开发），在宝安、龙岗、坪山、光明和深汕特别合作区等区域筹建大型安居社区”。

　　虽然上面这句话只点出了深圳掌控的区域，没有提及东莞、惠州，但从“积极探索临深片区城际合作机制”来看，深圳是希望在东莞惠州建设“大型安居社区”（配套连接深圳的地铁）。这个事情需要中央、广东省以及东莞惠州同意，深圳不好单方面宣布“要在东莞、惠州”建设安居社区。

　　深圳是一线城市里土地面积最小的，所以必须率先探索“跨地域建设安居社区”，这是中国城镇化进入“城市圈化”时代的新兴事物，值得期待。其中涉及跨城市的利益划分，居民户口如何登记、义务教育和交通如何配套对接等等。

　　深圳“楼市新政”告诉我们，这个城市土地真的不够用了，未来真正的“普通商品住宅”供应量将不断降低，传统市中心将向保障房、人才房倾斜。