张平：二胎政策失效，预示房地产真的要变天？

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　　国家统计局近日频出好消息，2017年中国GDP增速达到了6.9%，而且我国GDP的总量已经超过了80万亿。

　　但也有一组不好的消息，2017年全年共出生人口1723万人，比2016年还减少63万人。

　　可能很多人觉得人口减少了，于国于民都是大好事啊？但问题是，我们国家早在2015年就实行了二孩政策，根据当时的预测，我国符合全面两孩政策的家庭一共是9000万，政策红利将带来每年2000万的出生人口。

　　但实际上，远没有官方想象的那么乐观。2015年是放开二胎政策第一年，也不可能有啥立竿见影的效果，而到了2016年新增人口1786万人，远低于预期。到了2017年公布的数据结果是1723万，不但没有丝毫增加，新增人口反而比上年还减少了63万人。

　　按照大多数人的想法，我国人口增长放缓根本不是啥大问题，只要国家全面放开生育政策，人口立刻会有报复性的反弹。甚至还有开发商戏言，二孩政策将会给房地产业带来新的春天。

　　你想啊！一个家庭要生养二孩，居住条件首先要改善吧！原来二室一厅要换三室一厅。养了二孩之后，各项支出都要增加了吧！二孩长大成人之后，又要买房置业了吧！一个循环下来，中国房地产去库存很快就能消化掉。

　　现在问题是，即使是中国放开了人口生育政策，为何也无法促进生育率的提升呢？我们想这其中的原因有很多，总体归纳起来有二个：

　　一方面，随着国内杠杆率的快速上升，很多城市居民买房都加了杠杆，每月赚来的钱都要支付房贷，再加上大中城市生活成本大，工作压力大，根本没有多余精力和能力生养二孩。

　　另一方面，对于来大中城市打工的外来务工者来说，自己本身蜗居在大城市里，生活过得紧巴巴，如果再牺牲一个劳动力来带孩子，无论从精力和财力上都有些吃不消。

　　如果把二孩送回农村老家扶养，又要面对骨肉分离的痛苦。所以，居住在城市的外来务工者也都不大愿意再生二胎。

　　实际上，早在上世纪90年代初，我国的人口学家就向政府提出过比较中肯建议，放开二胎政策，减少政府在计划生育方面的过度干预，这样可以使中国的人口结构更加优化。

　　但是90年代初，我国正为人口数量太高、就业压力大而烦恼。多数人认为，人口多是给社会和经济带来压力，有必要将人口控制在一定的数量之内。最终该项放开二孩的建议被束之高阁。

　　那么，人口出生率下滑会给社会带来啥后果呢？

　　其一，中国人口结构失衡，老龄化情况严重。数据显示，截止2016年我国超过60岁以上的老年人口已经高达2亿多，而我国的计划生育政策执行30年，人口增长基数总体呈现下滑状态，2000年、90年代出生的人口，远低于70、80年代。

　　这就意味着随着赡养比的下滑，年轻一代恐无力赡养老一辈人，而我国养老金制度改革迫在眉捷，延迟退休政策已无可改变。

　　另一方面，就让大城市和农村产生人口素质断代，大城市的人口越来越少，人口老龄化越来越严重，然后农村人口不断的流向城市，这才能维持下去。就像一个企业一样，你的老员工留不住，老得进新人，重新培训，这种效率肯定相当的低。

　　大城市需要各方面的受过高等教育的优秀人才，所以人口素质总体呈现下滑趋势，对于中国经济发展也极为不利。

　　更令人担忧的是，人口增长呈长期下滑趋势，对于当前维持房地产泡沫也起到了负面效应。

　　在中国房地产经历了2016年前三季度的高潮之后，很多一二线城市的资金都流向三四线城市，现在一些环京、环沪、环深的三四线城市房产的自住率不超过50%，就是越来越多的投机资金买下了当地的房产，而当地刚性需求购房数量却呈现下滑趋势。

　　也正因为如此，在进入2018年后兰州、南京、武汉等二线城市纷纷放开房地产限购令，希望通过限购令留住青年人，留住高学历人才。

　　显然，在房地产投资环境之下的投机需求是不可持续的，只有炒房杠杆资金大量退出，开发商把房子买给自住型刚需家庭，中国的房地产市场才能走上可持续发展的道路。

　　2017年我国人口增幅总体呈现下滑状态，前几年我国实行的二胎政策没有起到应有的作用。

　　而生育率大幅下滑带来的后果就是人口老龄化严重给经济、给养老保障体系带来的空前压力。

　　更要命的是，在强调房子自居的当下，二孩政策的失效，使得商品房的供需关系正在逆转，未来人们对购房需求会降温。这次中国房地产真是要变天了。