金岩石：卖掉投资性房产的3个理由

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　　未来3年卖掉投资性房产有3个理由：1，城市化基本结束了；2，货币发行量的增长减速了；3，都市家庭的资产组合调整了。

　　房子是给人住的，一旦房子改一个字成为房产，再加一张纸，约定可交易，房子的内涵就更为丰富。城市大街小巷都有“租售”二字，“住租售”3个字分别代表城市房产的三重属性：住是消费，租是经营，售是交易。

　　大多数房产交易是为了“变现”，而在经济城市化和财富货币化的进程中，人口在流动，货币在增长，这两大趋势就像楼市投资的“火”与“油”。房产交易的溢价本质上就是一种货币现象，是财富货币化和住宅商品化共同创造的一种财富：货币化的虚拟财富。

　　虚拟财富的交易市场是城市的一道风景线，人们对美好生活的向往激活了都市家庭追求财富的欲望，财富货币化与住宅商品化的融合，悄然改变着人的财富偏好，把数千年人们对土地的依恋转化为都市家庭的财富偏好之一：房地产偏好。货币供应量的增长、货币流通的加速和金融杠杆率的提升，是财富货币化市场之3个不可逆的趋势，从此和我们的生活形影相随。可惜多数人，甚至包括许多自诩为专家的人都不甚了了或假装无知。在都市经济中，经济问题就是货币问题，如果货币可以无限发行，别说北京、上海和深圳的豪宅会涨到每平方米30万元的天价，鸡蛋都能卖出30万元一个！有一次，记者采访诺贝尔经济学奖得主弗里德曼教授时问：“如果在墓碑上留一句话，您的选择是什么？”弗里德曼回答说：“通货膨胀，无论何时何地，都是货币现象！”

　　人们追求虚拟财富的欲望，也是人们对于通货膨胀的恐惧，货币供应量增长在多数情况下会表现为商品的相对贬值。从这个意义上说，如今我高调建议“未来3年卖掉投资性房产”，有3个理由：1，城市化基本结束了；2，货币发行量的增长减速了；3，都市家庭的资产组合调整了。

　　城市化基本结束的经济背景决定房产投资的回报率递减，而在房产投资市场发生趋势性变化之时，投资人会权衡利弊，调整预期，重新配置资产。最简单的资产配置（如家庭主妇），也会把资产分为升值资产、保值资产和贬值资产。根据货币量的增长，通货膨胀率的趋势和城市的分化，三类投资的预期收益率亦可简单分为3个等级：未来5年预期收益率在年平均15%以上者，可界定为投资性资产；预期收益率在年平均5%～15%区间的，可界定为保值性资产；预期收益率甚至低于年平均5%的，则可界定为贬值性资产。

　　2016年是中国城市群的元年，各大城市群的规划相继出台，必然加速城市的分化与重组。简而言之，人口仍在持续流入的城市，房产可以保值；而在人口外流特别是加速外流的城市，房产的投资价值递减乃至消失，甚至丧失保值功能而成为贬值资产。

　　基于上述分析及都市家庭资产配置的需求，房产作为家庭财富主要支柱的地位不变，但配置比例递减。由此演绎，其一是房产的增值回报率递减，其二是房产在家庭资产配置中的比例递减。基于上述“两个递减”的分析，再次建议：择机卖出投资性房产。海阔凭鱼跃，天高任鸟飞。人们一旦跳出“买房致富”的路径依赖，机会无限，风险可控，财富无边。