张平：购房者在2019年应保持何种心态？

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　　2018年前三季度国内房价还在持续上涨，经济也保持相对平稳。但是到了第四季度，国内房地产市场开始降温，特别是一二线城市房地产降温比较明显。这既有开发商降价促销，又有二手房业主打折甩卖。如果说2018年购房者持的是追高买房的心态，那么2019年我们究竟是继续观望，还是再次入市抄底呢？

　　实际上，2019年的房地产与过去完全不同，存在着较多的风险。对于刚需购房者来说，也不必观望，买得起房就买，要是觉得房价贵了就再等一下。而对于投资购房者来说，现在房价投资出租回报率过低，投资买房等房价跌了再出手。而对于炒房者来说，黄金时代已经过去，落袋为安，适时激流勇退，再想抄房风险过大，已不合适了。

　　事实上，购房者应该对房价上涨预期有所降温，受到国家“居住不炒”理念的影响，以及房地产调控政策的持续发酵。未来房价大幅上涨的概率已经不大，而且大城市房价将会呈现稳中有降，中小城市因人口流出大于流入，且前期涨幅过猛，部分城市房价大幅下跌可能性较大。2019年对于购房者来说，房地产市场有以下几点值得关注。

　　首先，与过去近二十年情况不同，2019年国内经济呈现下行态势，至少上半年情况还有待观察。如果上半年GDP持续下行，国内CPI又在2%以内，那说明国内通缩形势仍在进行。现在各行各业都在裁人减员，人们对收入大幅增长的预期已经改变，同时，购房欲望也开始下降，所以，出现大量购房需求，引领房价上涨的可能性已经不大。

　　再者，本轮房价上涨肯定是有周期性的，从2015年下半年开始至2018年底，已经持续了三年多，在这期间中国是全民加杠杆，不仅是城里人摇号买房，而且农民工返乡也买房，大家生怕现在不买房，未来更加买不起房。现在中国多数家庭都已经有房贷了，各城市房子已呈现饱和状态了。这个周期已经接近于尾声了。再来购房就不是炒底，只能做接盘侠了。

　　最后，房地产调控还将持续下去，未来房价就不可能再大涨了，而对于炒底购房者来说，现在二套以上房贷的利率都超过6%，如果再加上各种税费，这意味着未来房价每年起码涨幅要超过10%-15%以上，你炒房才能赢利。而今年房地产整体呈现降渐趋势，上涨的概率已经不大，下跌却有空间，投资风险已经非常明显。

　　2019年购房者应该保持轻松的观望心态，因为今年与过去不同。2019年恰巧步入经济调整周期，人们购房需求会大幅放缓。同时，本轮房地产行情也已经结束，房价将逐步回归属住属性。更何况，房地产调控效果自去年底开始发酵，今年还会在一二线城市继续展现其威力。所以，对于投资者来说，还是小心谨慎为好，起码也要上半年观望一下房价态势再说，盲目抄底肯定会有较大不确定性风险。