易宪容：中国房地产“去库存”是个没有意义概念

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　　今年2月20日，野村证券发布报告称，预计2019年中国房地产库存量将升至25个月高位，但低于2014年时30个月高位的库存量。中国证券报也报道，经过3年时间的去库存，中国房地产市场库存量整体不高，目前仅三亚、厦门、香河、大厂等12地库存销售比例超过20个月。中国百城住宅库存最新数据显示，截至2018年12月，全国100个重点城市中，44个城市库存量同比上升，其中有福州等10个城市2018年库存量同比增长率超过50%。6个城市库存量不增不减。其余50个城市库存量同比下降，其中，济南和西安等8个城市2018年库存量同比下降率超过20%。也就是说，去库存的问题又成目前国内房地产的热点问题，特别在“一城一策”的政策下，国内一些地方政府又可能推出房地产去库存化的房地产调控政策。

　　不过，中国的房地产“去库存”就如住房的“刚性需求”一样，只是房地产开发商刻意制造出来推销住房的一个营销概念，本来这个概念不是很重要，但是经过政府的房地产政策渲染，则成了中国房地产市场中的一个理论问题了。比如，房地产市场的“刚性需求”，按照房地产开发商所说，就是指每一个人都基本的居住需要，因为，衣食住行中的“住”，是生活的必需品，是人类社会得以繁衍的基本条件。所以，住房需求是刚性的。但这里房地产开发商是在偷换概念，这里作为生活必需品的住房根本就不是所指的市场的商品住房。

　　但实际上，如果这种住房需求作为市场经济概念，它所对应的是住房供给，而不是对应的作为人类基本生存条件必需品的住房。因为商品住房需求是以市场供给能够交易而言的，没有交易的商品需求对供给是没能意义的，因为它没有进入市场，更无法来影响市场供求关系及市场住房价格。比如，每一个人都最基本的居住需要，但是在市场上的房价过高，居民根本就没有能力进入这个高房价的住房市场，这种居住需求可能是潜在的，但是根本就无法转化为市场可实现的住房需求，这些人的基本居住权只能通过国家的保障性住房来解决。所以，房地产开发商制造的住房“刚性需求”就是一个没有意义的概念，是房地产开发商编造出来影响政府房地产市场政策的一个托市的词。

　　房地产“去库存”同样也是如此，也是一个没有多少意义的概念。去库存更是一个房地产市场误导性的概念。因为，在市场条件下，任何商品库存的高低，是不需要政府的政策来引导来安排的，这完全是企业及商家的事情。因为，如果商品的库存多，企业就得减少生产，就得降低价格让过多库存减少。有时候企业对市场判断不清楚，生产过多时，企业及商家甚至于会把过多的商品销毁掉，从来没有听到过市场会提出让政府行政性的方式来去库存的。

　　中国的住房市场，尽管是要素市场非市场化，产品市场化，即住房产品是完全市场的东西，特别是房价过高时，住房市场完全成为一个以投资炒作为主导的市场。即使住房是完全的市场化商品，特别既然住房是一种投资炒作的投资品，库存的多少根本上就不是政府的房地产政策所在关注的问题，它完全是房地产开发商及商家根据市场的供求关系及市场价格机制来调节，根本上不存在去库存的问题。特别是当住房是一种投资炒作的投资品时，那更完全是一个市场化的概念，根本就不需要政府的房地产市场政策来关注。如果住房是一种投资炒作的投资品，政府的房地产政策也要密切关注，或以去库存的方式来出台房地产政策，这实际上是用整个社会的资源或财富对住房投资炒作的补贴，是把社会的财富转移到住房投机炒作者手上。这些房地产政策对于其他没有进入这个市场的其他居民来说是相当不公平的，也是在制造整个社会不公平的政策。

　　还有，中国的住房销售是采取预售制度，即住房销售时不是一个生产好后完整的商品出售给购买住房者。所以，住房的库存的含义非常复杂。有人以把政府拍卖出多少土地，可以建造多少住房，作为广义的住房库存；也有人认为正在预售中的住房而没有销售出去的住房作为库存；再就是住房完全建造好，已经是可立即使用的住房而没有销售出去的住房作为库存，这是狭义的住房库存。再有一种是住房已经预售出去了，住房也已经交了，但住房既没有出租，也没有居住使用，只是空置着。这是购买住房者手中的库存。所以，目前市场上流行的房地产市场去库存，既不是广义的住房库存，也不是狭义的住房库存，及居民手中的持有的住房库存。而是指住房已经开始预售，但没有全部预售完全的住房。

　　可以说，就目前中国的房地产制度安排来看，只要房地产开发商看好未来的市场，那么这种住房可轻易地制造出来销售。因为，只要房价在上涨，房地产开发商看好未来的房地产市场，房地产开发商就有愿意增加房地产市场投资，拍买获得可建造住房的土地，而中国地方政府土地供应是是无限的。只要土地价格合适，要多少土地就有多少土地。所以，政府越是调控，房地产开发商越是有愿意增加土地持有。这几年地方政府土地财政金额一直在创记录，问题就在这里。而房地产开发商获得土地之后，只要四证齐全，住房建造到一定程度就开始预售。在这时的住房预期，只要房地产开发商的住房定价与住房购买者不能对价，或房地产开发商预期房价会上涨，惜售，那么住房的库存增加是轻而易举的事情。可以说，如果这两种情况出现导致的住房库存增加，而政府要通过房地产政策来去库存，一点意义都没有，反之，会把房地产市场价格及供求关系完全摧毁。

　　所以，2015年政府的房地产政策提出“去库存”，这个政策应该是一个比较大的笑话，完全摧毁了房地产市场正常运行，导致中国不少地方房地产市场房价上涨的疯狂，导致把中国房地产泡沫吹得巨大。因为，很简单，如果是房地产市场库存增加太快太多，是房地产市场的住房销售不出去，那么政府可以出台房地产政策来去库存。但房地产市场去库存，也就意味着生产的住房多了，没有销售出去了。而要让这些生产过多的住房销售出去，最为常识最为简单的市场法则就是让房地产开发商不断降低房价来吸引住房购买者进入市场增加销售。但是，那几年的中国房地产市场去库存则通过房地产市场政策让房价上涨来去库存。也就是说，一边要增加住房销售，一边要让房价上涨，中国就是以这种方式来去库存。这样的商品或市场，除非是投资品之外，实质性商品是不可能有这种情况的。所以，现实的市场已经看到，早几年房地产市场的去库存实际上是鼓励更多的居民以投资的方式进入房地产市场。

　　所以，目前国内的一些城市，为了所谓的房地产市场去库存，又推出所谓人才引进政策。比如近期，常州、西安等地密集发布进一步放宽落户政策的通知。截至目前，在2019年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过16个。其实，这些城市所谓人才引进政策，并非是什么引进人才，而是以住房去库存为目标，增加住房销售，以此来增加地方政府的土地财政。因为，2018年全国有超过100个城市通过人才落户政策来刺激当地的房地产市场火爆，让当地的房地产市场繁荣。

　　从国家统计局公布的1月份70个大中城市房价变化情况来看，全国整体的房价还在上涨，同比上涨10%以上，环比上涨0.61%，如果各个城市的房价整体在上涨，即使有些城市住房库存增加一些也是正常，根本就不存在去库存的问题。因为，在一个正常的房地产市场，从来就没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。只要住房价格调整，住房通过销售出去，库存总量会减少。但是，目前各地政府既要让房价上涨，也是让房地产市场销售增加，让房地产的库存保持在他们认为的理想水平。但实际上，这个房地产市场理想水平则是一个房地产投资炒作的市场，这与“只住不炒”的住房市场定位完全背离的。所以说，在房价上涨时，叫什么房地产市场去库存，就是中国房地产政策的一个笑话。不过，笑话归笑话，通过政府行政性房地产政策去库存只能够是肥了少数人，其成本则是让整个社会来承担。