易宪容：迪拜房价暴跌，天则没有塌下来

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　　对于迪拜的房地产市场，则早几年是国内房地产开发商朝拜的地方，那时候，国内各路的房地产开发商都组织人到那里去参观访问，拜访迪拜塔，参观迪拜的房地产市场，参观迪拜如何让沙漠变绿洲。那时迪拜的房地产市场可真扬名全球，因为，在中国房地产开发商看到，迪拜是全世界的，全世界也只是有一个迪拜。而且，在那个时候，中国的炒房团早就闻风而至，迪拜到处都是中国的购买住房者。但是，2009年迪拜的债务危机则是把它的房地产市场打得扒下来（不过，当时迪拜的债务危机也不是太大事情，只不过是850亿美元债务可能违约，后来在政府担保下平息了下来）。不过，这次危机也把中国炒房团也打得扒下来。

　　从那以后，迪拜的房地产市场还是坚持了下来，房地产市场黄金时代一直持续到2015年。2019年开始迪拜房地产市场将要告别这样多年来的黄金时代。有统计数据显示，今年1月，迪拜有的地方的房价暴跌18%，市中心的楼盘也跌去11%。而房地产库存过剩、油价下跌、货币贬值和政治局面动荡都是导致阿联酋各地房地产市场价格持续走跌的重要原因。

　　华尔街见闻曾报道，迪拜房价自2015年见顶以来已经下跌了25%左右，它成为过去两年全球房地产市场表现最差的城市之一。迪拜2018年的房价同比下降22%。2019年1月，迪拜平均成交房价为269万迪拉姆（相当于人民币490万）。其中，一套公寓价格180万迪拉姆（相当于人民币328万），一栋別墅均价470万迪拉姆（相当于人民币858万）。分地段看，Business Bay的两居室公寓价格下跌了18%；The Greens的三居室公寓价格下跌11%；迪拜市中心的一居室公寓价格也下跌了11%。

　　除了公寓，单栋式別墅和联排別墅市场的价格也出现下滑。Al Furjan的四居室住宅和Springs的三居室联排別墅价格都下跌了9%；Mira的三居室联排別墅价格下跌了8%；Arabian Ranches的四居室价格下跌了8%；位于黃金地段的Dubai Marine的两居公寓也下跌7%。世界最高建筑：迪拜塔的房价也下跌了近12%。可以说，迪拜从2015年以来，各类住宅的价格都处于下行区间。除了迪拜之外，周边城市也没有出现房价上涨。阿联酋三大城市迪拜、沙迦、阿吉曼组成的大都市圈，在2018年的房价都有所下跌。

　　从2015年以来迪拜的房价下跌达25%，最为重要的原因当然是生产的住房过多，房地产要去库存最重要的方式就是让房价往下调整，以此来吸引购买住房者。因为自2017年迪拜宣告获得2020年世界博览会举办权以来，无数的房地产开发商借助这个题材大举进入房地产市场，大兴土木，启动了不少房地产专案。而这些房地产专案都在近期交付在在即，导致了房地产市场库存大增。

　　为了去过多的房地产库存，迪拜土地局也推出不少投资者推广计划，期待更多来自印度、巴基斯坦、英国、美国、中国的投资者在迪拜购买住房。当然，要做到这点，就得让房价往下调整来吸引投资者。

　　不过，尽管阿联酋是一个石油资源多、富裕的国家，2017年阿联酋人均GDP达到6.8万美元。以其居民的收入水平是中国8倍左右来说，房价也不会贵到哪里去。但是对于中国，印度、巴基斯坦、中国来说，这个房价当然是高了。问题是，如果那里生产过多的住房，不能够用于投资，唯一的出路只能通过价格向下调整来去库存。这就是为何迪拜的住房价格去库存，价格下跌是唯一的路，也是市场经济的法则。

　　而且迪拜房价下跌25%，也没有让整个天塌了下来，这个市场同样在运行，只不过房价调整，让房地产市场的利益重新在不同的人之间分配而已。如果中国的房地产市场要对绝大多数人有利，同样是要通过房地产市场价格向下调整把其利益转移到他们。这是一个十分简单的市场常识。