洪涛三：今年该不该买房，答案都在这串数字里

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　　今年的楼市有点开年不利的味道。新年首月，不管是新房、二手房成交量，还是房贷增量，都陷入了低增长，一些数据指标甚至出现了超过30%以上的下跌。这种尴尬局面在一二线城市尤为明显。

　　楼市冷清，对于购房者来说，究竟是要继续观望，还是趁机“抄底”？下面的这一串数字，可能会给我们一些启发。

　　01

　　去年上半年的楼市还是很红火的。一些二三线城市自2017年以来陆续出现了“抢人大战”，尤以西安、成都、武汉、天津等城市最为明显，依靠送钱、送户口等落户优惠政策，不少城市的楼市都火了一把。

　　比如，2017年，武汉宣布“百万大学生留汉”计划。据官媒报道，该计划实施以来，2017年武汉户籍人口增加19.8万人，2018年增加30.08万人。成都，2017年推出“人才新政12条”，当年户籍数暴增36.43万，超过了武汉，2018年增加40万。风头最劲的莫过于西安，相关数据显示，从2017年3月至2018年11月，该市共计新落户105万人。

　　不过，到了2018年下半年这一招就逐渐失灵了，短暂的人口红利几乎已被用尽甚至透支。

　　有意思的是，今年春节刚过，西安再次祭起人才大旗，落户门槛没有最宽松只有更宽松。

　　但很显然，经过近两年的抢人大战，西安的楼市越烧越旺，其房价迅速从2017年的六七千暴涨至2018年底的一万二，连续上涨了20多个月。胡润研究院发布的《2018年全球房价指数》显示，2018年西安房价涨幅达14.6%，位列全国第一。而去年先后加入抢人大战的70多个城市，当地的房价无一不出现上涨，尤其是一些二三线城市出现短暂的报复性上涨。

　　高房价是人口流动最大的拦路虎，尽管西安的落户门槛更低了，但可以预见今年的效果不会太好。一旦人口增速下滑，对楼市的影响不言而喻。

　　02

　　据中指院统计，1月19个主要城市楼市成交环比下降26.4%，同比下降4.4%。一线城市环比下降38%，同比上涨1%。其中，广州成交面积环比降幅明显，达65%；北京降幅次之，超40%；深圳降幅近3成；上海基本持平。二线城市环比下降23.3%，同比下降0.1%。三线城市环比下降17.5%，同比下降27.9%。克而瑞研究中心的数据也显示，1月30个重点城市整体成交2146万平方米，环比下跌31%，同比也有14%的降幅。

　　这些数据反映在房企的销量上更为明显，今年1月前100房企权益销售额同比下降8.6%，其中13家降幅超30%，三大龙头企业碧桂园、万科、恒大亦大幅下滑，创历史新低。

　　与此同时，诸葛找房数据研究中心监测数据，2019年1月，全国100个重点城市中二手房挂牌均价环比下跌1.05%，已连续5个月下跌，下跌城市数量环比上月虽有所减少，但降幅正逐步扩大。其中，重点二线城市挂牌均价受政策影响明显，降幅最大。

　　土地市场方面，亦表现冷淡。据克而瑞研究中心统计，2019年1月全国300城经营性土地成交量同比下降30%，成交总价同比下降33%。中原地产研究中心统计数据显示，2019年1月份，40个一二线城市卖地2525.9亿元，同比减少15.4%，环比减少32.4%。

　　房企拿地变得更为谨慎，既显示出当下楼市的不景气，亦反映出企业对未来市场信心的不足。而在楼市，心理预期恰恰是非常重要的因素，买涨不买跌心态下，预期悲观，则市场难有大起色。

　　让房企稍感欣慰的是，1月的融资环境有所好转，多数开发商趁势积蓄了大量资金以应付不时之需。2月13日，同策研究院发布数据显示，40家典型上市房企在1月完成融资金额折合人民币790亿元，环比2018年12月上升335.23%。

　　分析认为，房企融资的闸门已处于开启状态。不过，业内人士认为，年初的融资表现并不代表融资趋势好转。因为楼市调控对金融机构有窗口指导，不可能对房企大幅放水，资金面仍将处于持续紧张状态。

　　这一点，在央行2月15日公布的1月金融数据中得到了部分印证。2019年1月，居民中长期贷款新增6969亿元，占新增贷款比重为21.6%，相比于2018年12月28%的比重下跌了6.4%，更低于2017年平均35%和2018年45%的比例，显示房地产政策并未放松的背景下，房地产信贷供给仍然受到制约。显然，信贷资金不会再随随便便流入楼市了。

　　03

　　说了这么多楼市冷清的现状，大家不要觉得悲观。事实上，对刚需买房者来说，这其实是个利好。

　　涨了这么年的房价，终于开始熄火，楼市进入稳定期，买房留有一定的挑选空间，不会受恐慌性购房左右决策。

　　今年买房可以重点关注各地的地王项目，由于前几年楼市火爆，很多城市诞生了一批高溢价的地王，如今这些项目基本到了推盘的时候，为了维持现金流更好地生存下去，开发商很可能会做出一定的价格让步。重要的是，地王项目让利之下，其具有不错的性价比，如果能趁机捡漏无疑等于赚了，同时其具有较强的抗风险力。

　　此外，利好的消息还不断袭来。2月1日，深圳市不动产登记中心发布通知，个人出售二手房需缴纳增值税的，增值税附加税部分可自动享受减免50%优惠，即增值税不变，增值税附加税征收比例从增值税的12%降到6%，执行期限为2019年2月1日～2021年12月31日。

　　石家庄亦对二手房交易税费的增值税附加税做出了下调，由原来的5.6%降低到5.3%。2月16日，有媒体报道称，南京也对二手房交易税费做出了调整，由过去的5.6%减为5.3%；同时，在非住宅交易环节，除了城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加税费这三项税种外，印花税（总房款的0.05%，买卖双方均须缴纳）也减半征收了。多地二手房报价连续下调，加上交易税费的降低，对买房者来说显然是一个不错的时机。

　　那么，当前楼市正处于低潮期，适不适合抄底呢？还是需要慎重。

　　一是很多投资客还没从上一波大涨中解套，因为限售导致其资金失去了流动性，如今抛售可能不仅赚不到钱，还有损失的风险，部分在三四线城市布局的人可能会输得更惨，因为棚改政策的滑坡，这些本来就属于人口净流出的城市房价瞬间熄火，返乡置业的需求也大幅下降，楼市动力不足。

　　二是如今的楼市已经进入低速增长的稳定状态，房住不炒将是长期的调控政策，大涨的可能很小。过去，中国楼市的高速发展，是受益于人口红利，但数据显示，近几年来各地的出生率持续下降，即便在国家全面放开二胎政策的背景下，也难现当年的辉煌。而且，这种趋势会越来越明显，未来几年会逐步进入零增长甚至负增长时代，失去人口增量的楼市，显然跑不快。需求减少，也就意味着未来投资楼市的回报率会变得越来越低。