张平：龙头房企降价又裁员 究竟要干什么？

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　　恒大全国降价，据说降幅只有10%至15左右。事实上，很多开发商现在都有全国降价的活动。而万科再重提活下去，主要是郁亮为了提高资金的周转率，因为万科有6000万资金没有回笼，主要房地产要去库存，否则企业会有资金链断裂的风险，这是催促万科员工加大资金回笼的力度。

　　此外，碧桂园裁员，这是春节过后，碧桂无想精兵简政，把不需要的人给裁撤掉，并且引进新的人才。还有万达的王健林高呼要抛弃房地产市场了，王健林把名下的37家万达百货都买给了苏宁做实体店了。总体来看，这只是房地产市场降温的大背景下，龙头房企做出各种应对房地产冬季的措施而已。

　　那么，龙头房企为啥要采取上述举措？首先，房地产市场已经降温谁都看得出来，对于房企来说好日子已经过去，除了将业务转型升级外，就是去房地产化，尽量减少房地产占业务的比重，这样可以少受到市场不利的冲击。比如，万科转型参与了地方政府推出的长租公寓房建设。再比如，恒大发展多元化业务，除了推出恒大纯净水之外，还投资了新能源汽车的开发。

　　再者，只有降杠杆，才能活下去。目前龙头房企们的杠杆率都不低，上市房企的杠杆率高达80%以上。而降低杠杆率无外乎只有三种做法：要么降价促销、降本增效，要么就像王健林变买资产，来偿还前面的的债务，达到“去杠杆，轻资产”的目标。可能有人会问，房企为啥都急着要降杠杆？因为在房地产降温期内，杠杆率过高，融资就会发生困难。一旦债务集中到期，借新还旧的可能都没有。

　　最后，无论是万科再喊“活下去”，还是碧桂园裁人增效，还是恒大降价促销，都是想要保证房企的流动性充裕。现在房子不好买了，除了放缓拿地速度，收缩阵地。就是把之前库存的房产都想办法销售出去，这样才能更好的回笼资金。今年房地产将大洗牌，大型房企最多会面临流动性紧张问题。则中小房企就会面临大洗牌。

　　而龙头房企的这些举措，都意味着，他们已经预知了今年房地产市场的不景气。这些措施也暗示了二个消息：一方面，2019年投资房地产要谨慎，可能去年房地产还有投资的热点。而现在连房企都在主动转行，减少房地产占比，拼命回笼资金，降低负债率。房价大涨的暴利时代已经终结了，楼市的冬天真的来了。

　　另一方面，不要以为房地产调控终有一天会结束，房价还会报复性上涨。中国房地产投机时代已经过去，房价未来将回归理性。就算将来房地产调控退出，也会有房地产长效机制跟进。届时，富人购买商品房、中低收入群体可通过保障房、租赁房来解决居住问题。房地产市场购房需求将会被分流。否则，开发商们怎么舍得业务升级和转型？商品房的暴利时代终结，从2019年开始。