张平：2018年将是大中型房企最艰难的一年？

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　　临近2017年末，国内的大型房企的销售部门都在冲剌千亿甚至5千亿的销售目标，谁也都愿在此刻松驰下来。本来今年受房地产调控的影响，房企的销售额应出现下滑。但是今年上半年大量消费贷资金变相流入房地产市场，促使房企在今年1至9月份的销售额总体来说形势还不错。

　　据中原地产最新数据显示，今年前10个月，50强房企拿地金额已经超过2万亿元。同时，今年房企的销售额将创下历史新高。显然，今年房企业绩还能保持不错，主因是之前政策还未完全发酵，房企又通过快速扩张，增加杠杆率。

　　而进入2018年，房企的日子恐怕不会像今年那样好过了。正如万科的郁亮所说，万科作为有5000亿收成的“农民”风险也很大。一旦调控和银根收紧，收成又跟不上，销售减缓，前期巨量的债又还不上，就会面临破产风险。况且中国房地产就是政策市，谁也无法精准预测。所以，这个农民会越来越不好当。

　　实际上，今年房地产销量有了新的突破，几乎是透支了未来很长一段时间业绩，2018年多数大中型房企业绩下滑恐怕难以避免，弄不好整个房地产行业也会在2018年进行大洗牌。预计明年国内房企将面临着三大风险。

　　首先，现如今大中型房企都在狠抓业绩，特别是年末还要搞业绩冲剌。因为如果业绩上不去，就会导致大量的房源滞销，而当资金无法及时收回，就会给房企带来灭顶之灾。正如一位房地产企业的高管坦言，若不加快项目销售速度，每天醒来上亿元，甚至数亿元的资金成本支出就会拖垮企业。

　　2016年10月房地产进行了新一轮调控政策，首先针对的是一线城市的高房价，所以大量游资在今年上半年都跑到了二三线城市去炒房了，显然房地产调控需要有一个发酵过程。而国内房企恰是利用了这个契机，在二三线城市大肆推出新盘促销。随后到了今年10月各热点城市纷纷出来限售令。如此一来，今年第四季度房地产销售才开始真正步入寒冬。

　　展望2018年，国内房企的日子并不会好过，住宅地产面临持续调控发酵的影响，在限售、限价、限购等多种调控政策，再加上房地产长效机制的逐步建立，房地产出现“量价双跌”趋势已在所难免。

　　所以，房企未来不能眼里只盯着住宅地产开发，还要发展商业地产。同时，还可参与政府的棚户简屋的改造工程中来。并且与当地政府一起开发房地产租赁业务。只有对房地产业务的不断转型升级，才是稳定业绩的最佳途径。

　　再者，房企将直面债务集中到期的风险。众多房企在2016年发债，那时发债成本低，债务平均2年多就到期了，这也就意味着2018年、2019年还债进入高峰期。债务集中到来，还本付息的压力将会拖跨房企的现金流。

　　但更可怕的是，国内房企的负债率也在不断上升。2017年上市企业三季报披露已收官。据Wind资讯统计数据显示，A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元，同比增长幅度达23.21%。

　　截至2017年9月底，标竿房企业像绿地控股资产负债率为88.85%，万科A资产负债率为83.53%，均超过了行业60%警戒线。事实上，由于房地产市场的过于火爆，大中型房企这几年债务率不断上升的也不奇怪，因为这几年房企都在肆意扩张业务，除了并购重组之外，各地地王频出，债务率不上升才是怪事。

　　展望2018年，房地产企业要面对一边是债务的集中到期压力，另一边则是降低高负债率的问题，因为明年的房地产市场肯定不利于房企高速扩张，同时又需要房企保留足够的现金流，这就意味着房企不能像今年那样激进，只能采取保守态势。从整体情况看，2018年将是国内大型房企最为艰难的一年。

　　最后，融资难度更大，成本会持续上升。面对国内融资渠道的收窄，国内发行公司债门槛提高，这些年房企也并“不差钱”，这既有房产销售的预收款，也可以到海外低息的债券市场发债。

　　不过，一旦房企销售不畅，海外低息债券融资成本上升，房企难以通过融资渠道获得更廉价的资金，那么大中型房企在资金链就会出现问题。明年地王也会大幅下降。应该说，房企在境内外融资难度的高低，主要受到调控政策的影响。

　　那么，房企不能向国内银行借贷吗？前些日子对于房企借贷比较慷慨的银行，现在已经把自身的金融风险与房地产捆绑在一起了。明年房企通过银行借款的难度在上升。一方面银行的融资成本上升，贷款成本也会跟着上升。另一方面，银行也觉察到了房地产业的风险性，出于安全考虑，也不敢再把资金投向房地产。

　　在经历了2017年大肆扩张，房企业绩创下历史新高后，2018年国内大型房企将会大幅滑坡，这主要是房地产政策持续发酵会影响到房企的业绩，再加上房企明年债务集中到期，未来房企“降杠杆，保业绩”将会是主流，可能还会有一大批房企倒在了2018年寒流之中。所以2018才是房企真正的生死挑战之年。