叶檀：广州：最尴尬的一线城市 全国城市第一吃 房价真的...

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　　这两年的冬天有点冷。

　　北京叮叮当当的露出了天际线，寒冷的夜晚有人拖着箱子离开这座城市。

　　一线城市的发展，发生了质了变化。2015年，从上海开始，一线城市外来常住人口下降，今年轮到北京。

　　从数量到质量，一线城市不再需要那么多人口，换句好听的话，一线城市不再把那么多资源攥在手里。

　　在一线城市生活已久的外来常住人口，何去何从？

　　每周一，是城市分析日。

　　从12月18日起，叶檀财经开启年终城市盘点，先盘点四座一线城市。

　　经过这一年，北上广深到底哪座城市发展得最好，没有户口的中产阶级到底是逃离北上广，还是死守京沪深？

　　评价标准四个方面：

　　一是实体经济和工业，包括当地高新技术企业数量，支柱企业增长，规模以上工业企业利润总额。

　　二是金融与财政，包括政府一般预算支出，固定资产中建筑业、房地产和制造业投资占比。

　　三是居民消费，包括可支配收入、居民存款、居民投资、社会消费品零售总额。

　　四是宏观经济和楼市政策，例如房屋租赁，以及当地住宅成交量，新房二手房价格走势。

　　第一期先探讨广州，一线城市最尴尬的一座。

　　一、除了汽车业还拿得出手广州工业还剩下什么？

　　广州今年遇到的衰事挺多的。

　　十九大纪念邮票确认，中国四大一线中心城市是北上深杭；12月5号，深圳2016年修正后GDP超过广州。

　　低调务实的广州人用“保三”来为自己打气。广州选择了与北京上海深圳完全不同的道路，金融比不过上海，想回归工业，却发现产业链已经支离破碎。

　　广州的工业发源于工业大道，全路段由工业大道北、中、南三段组成，北起人民桥南端凤安桥，南至石溪涌接南洲路。

　　这条大道见证了广州的工业史，中国第一艘万吨巨轮、第一台离心机、世界第一件钛制潜水服都出产在这里。曾经名震一时的虎头牌电池、五羊自行车、双桥牌味精、双鱼牌乒乓球等轻工业产品，同样出自于这条大道。

　　一直到2010年初，广州整个工业体系建立在商贸之上。后来的广州造纸、宝洁和LG电视，发展成为系统的纸制品、日化洗涤和家电产业链。

　　港口优势还推动了汽车贸易的发展，广州顺势引入丰田和本田两大日资企业，商贸、日化洗涤、白色家电和汽车，构建了广州工业主体。

　　2017年1到10月，广州三大支柱产业总产值增长6.9%，其中汽车制造业产值增长19.1%，电子产品制造业增长3.5%，石油化工制造业下降9.9%。轻工业和重污染工业该搬的搬，该撤的撤，汽车成为唯一的支撑。

　　广州规模以上工业总产值增速，从2007年上半年的26.3%，直降到2017年上半年的2.4%，从两位数下降到个位数，2015到2017连续三年在2%到4%之间徘徊。

　　深圳不公布工业总产值，广州只能以和上海比较。从2011到2017年，广州工业总产值对上海的占比一路上行，在2016年达到历史高点63.89%，但2017上半年又下降到58.63%。

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　　工业下行，基建来凑。

　　固定资产投资从工业向基建和房地产转移。前10个月固定资产累计投资4590.1亿元，约为2016年固投总额的80%，其中工业投资同比下降3.9%，房地产投资增长8.4%，基础设施投资增长14%。

　　从2013到2016年，工业固定投资占比从15.3295%下降到12.5170%，房地产固投则从44.1834%上升到48.4486%。房地产、工业固投不断增加，企业利润同步下滑。

　　不满足于轻工业和汽车，广州提出金融城规划，引入一批金融企业的区域总部。金融业占广州GDP比重，从2010年的6.2%，上升到2016年的9.1%，上涨50%。

　　资金从实体撤出。工业增加值占GDP的比重，从2010年的33.9%直降到2016年的26.3%。日化行业逐渐被江浙超越，宝洁将产能大规模外迁。

　　除了汽车还有一点老本，广州恐怕没什么拿得出手的实业了。

　　二、卖了土地修地铁修了地铁再卖地

　　失落的实业和刚刚起步的金融无法支撑广州，政府转向土地和地铁。

　　根据广州上半年市本级预算执行情况报告，上半年国有土地使用权出让收入188.2亿，完成年初预算的39.3%，同比增长80.7%。

　　同期，契税收入64.8亿元，同比增长37.8%，大部分都是房产交易的贡献。其中一手房契税收入23.7亿元，同比增长58.7%，二手房契税收入23.6亿元，同比增长40.5%。

　　该卖的地还是要卖，该买地的依旧在买，一分不能少。

　　广州地铁突然露脸，频繁拿地，11月27日、12月1日，以近200亿元拿下两宗大体量地铁上盖商住综合地块。

　　地铁票价低、前期开支庞大，大部分轨道交通集团是亏本运营地铁，本质上算是公益事业。为了解决难题，近年轨道集团与房企合作，开发轨交物业。

　　根据广州市本级第二次预算调整方案，新增地方政府专项债券资金100.81亿，其中66亿用于地铁建设，按照广州市2017年政府投资项目计划，主要用于推进9个在建路线、10个新规计划路线及14个线网配套项目。

　　地铁直达楼盘房价大涨，政府、开发商受益，进一步推动卖地和修地铁，修地铁、卖房子，卖了房子修地铁。

　　过去一年，这一逻辑已在很多房价飞涨的新一线城市中实现。比如苏州、南京、杭州、合肥、武汉、郑州和厦门。在2016年这些城市的住宅用地出让收入合计8079亿，而2014年和2015年加总仅有7017亿。在这七个城市中，根据中指院和统计公报数据，除了郑州和合肥在2016年卖地总量增加，其余增幅并不大。土地出让金的增加，主要来源于地价上涨。

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　　广州房价洼地逐渐被填平。根据中国房地产协会数据显示，2017年11月广州均价为31120元/㎡，在全国主要城市中排名第8，环比上虞上涨1.53%，同比2016年同期上涨41.13%，涨幅，排名第3，仅次于福州（同比涨幅44.63%）和济南（同比涨幅45.94%）。

　　三、全国第一吃住宿餐饮等于深圳、佛山、东莞的总和房价很扛跌

　　广州消费全国有名，吃喝玩乐，早茶夜宵，应有尽有。

　　从2012到2015年，广州社会消费品零售总额的增速持续超过11%，2016年，广州实现社会消费品零售总额8706.5亿元，增长9%，其中跨境电商进出口总额为146.8亿元，增长1.2倍。

　　北上广深，广州最爱吃。住宿和餐饮零售总额高达1080.91亿元，占全市总额的12.41%，几乎等于深圳、佛山、东莞花在住宿和餐饮的零售总和。

　　如此舍得花钱是有底气的，2016年珠三角城市中，广州以14430.11亿元的住户存款总量，以及10.2752万元的人均存款，位列全省第一。

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　　2017年1到10月，广州社会消费品零售总额7685.31亿元，增速同比回落0.1%，其中批发零售业、住宿餐饮业零售额分别增长8.5%和6.1%。

　　虽然企业利润下降，但广州人民有最后的倔强，无论工资存款如何变，生活品质不能变。

　　多重限售限价打压，广州楼市成交量开始下滑。2017年3月30日，广州出台《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，通过延长住宅转手时间，来抑制投机。新购买的住房，取得不动产证2年后方可转让或办理析产手续，企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，取得不动产证满3年后方可转让。

　　2017年前10个月，新房成交量、价格全都下降，二手房全都涨，广州还是很扛跌的。

　　商品房新房成交量789万平方米，比2016年同期的1152万平方米下降32%，均价16473元/平，比去年同期的16580元/平减少107元／平。相比成交量，价格还算坚挺。

　　二手房前10个月成交面积877万平方米，同比2016年同期的630万平方米上升39%；成交均价19984元／平方米，同比去年同期的17701元／平方米上升13%。

　　根据百度大数据《2017年春运迁徙总结报告》的数据，广州、深圳17年春节前迁出人口中，55.7%、45.5%来自省内，这意味着穗深约一半的流动人口来自广东省内其他城市的输出。

　　从户籍人净迁移数据来看，广深、佛惠莞的户籍迁入人口规模一直在稳步增长，呈现净迁入状态，而广东其余三四线城市的户籍迁入人口逐年下降，自2012年以来，基本为净迁出状态。

　　三四线城市外流加剧，人口最终还是聚集到了最繁荣的广州和深圳，以及周边卫星城。比如广州附近的佛山、中山和清远，深圳周边的惠州、珠海和东莞。

　　如果政府不出手，广州人口会进一步聚集。

　　广州地铁扩建，高铁路线补足，正在建设的白云机场到广州北高铁、穗莞深城际、广州至汕尾铁路等等，带动大城市周边的卫星城租赁、购房市场。更多卫星城居民，会从原来居住地，流向广州、深圳为中心的都市圈，带来下一轮人口流动潮。