刘晓博：楼市新变局：“学位房”将被重新定义

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　　毫无疑问，对于大城市来说，现在是楼市“成交量的冬天”。

　　然而，在这看似冰冻的“湖水”的下面，正发生着微妙的变化。概括起来有两点：

　　第一，市场集中度在增强。土地资源正迅速地向主要开发商手里集中，楼市的“春秋时代”接近尾声，即将进入“战国时代”。

　　第二，大开发商在加紧转型，万科提出的“城市配套服务商”理念被越来越多大房企认同。通过自办教育，重新定义“学位房”是未来竞争的一大焦点。

　　关于“重新定义学位房”，让我们看一个案例：

　　12月2日，华润置地跟深圳罗湖区教育局签署协议，接手了规划中的“银湖二小”，准备把它建设为涵盖小学、初中的“未来学校”，总投资2.67亿元。

　　学校的定位是：“面向未来、对标国际、应对智能化”的学校。按照罗湖区教育局的说法是：将填补罗湖适应未来智能时代发展需要的高端学校空白。

　　很显然，这个学校的定位很高，是朝着“名校”方向努力的。据媒体公开报道，这意味着华润正式进军教育领域。

　　最早进军教育的开发商是碧桂园，目前碧桂园的教育资源（博实乐）已经分拆在美国上市，是属于盈利性质的。而华润此次则直接进入了最核心的义务教育，走的是非盈利路线（义务教育不能盈利）。

　　目前进军教育的开发商，除了碧桂园、华润置地，还有万科、恒大、保利、金地、中海外等。

　　开发商为什么热衷于搞教育？

　　第一，买房子在很大程度上就是买学位，办教育有利于提升楼盘的价值。

　　以碧桂园为例，它以在城市郊区开发大盘著称，这首先遇到教育的问题。如果不能配套幼儿园、小学，房子是很难卖的。所以，碧桂园在开发商里较早介入了教育。

　　一般来说，教育资源在政府手里掌握着，新楼盘能否引入较好的教育资源，开发商往往说了不算。与其长期求人，不如自己办、办出品牌。以华润为例，如果“未来学校”大获成功，将来达到一定规模的楼盘都配上自己的学校，不仅可以保证销售，还可以提升价格、增加利润。所以，即便是“义务教育”不允许盈利，开发商也有动力搞好它。

　　第二，走盈利路线的学校，可以分拆上市，直接创造财富。

　　在义务教育之外，幼儿园教育、高中、大学、课外辅导等，都可以办成盈利性质的。规模大了，就可以分拆上市，比如从碧桂园分拆出来的“博实乐”今年5月在纽交所上市。博实乐拥有6所国际学校，11所双语学校，34所幼儿园。

　　第三，国家鼓励民办教育，在土地、税收等方面给予诸多优惠。

　　根据2016年11月修订的《中华人民共和国民办教育促进法》：

　　1、民办学校享受国家规定的税收优惠政策；其中，非营利性民办学校享受与公办学校同等的税收优惠政策。

　　2、新建、扩建非营利性民办学校，人民政府应当按照与公办学校同等原则，以划拨等方式给予用地优惠。新建、扩建营利性民办学校，人民政府应当按照国家规定供给土地。

　　正是因为有上述两大优惠政策，所以民间办学的积极性高涨。对于市场份额越来越集中、竞争越来越激烈的房地产行业来说，办教育成为大房企必须的选项，否则很难在未来竞争中杀出来。

　　影响房价最大的三个外部因素依次是：学位、地铁、商业配套。其中商业配套开发商已经可以自己做，地铁谁都没有办法解决（决定权在政府手里），而学位这个最重要的因素现在可以通过“自办教育解决”。

　　所以，通过办学、办优质学校，把开发的楼盘“自我升级”为学位房，就成为必然的选择。至于能分拆上市，则就更是锦上添花了。

　　开发商扎堆办教育，对于增加优质学位、遏制天价学位房有积极意义，因此肯定会受到政府的支持。

　　展望未来：一个办不出名校的开发商，多半是失败的。