易宪容：楼市调控效果要看房价上涨预期是否逆转

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　　无论是2016年的中央经济工作会议，还是十九大报告，对中国房地产市场重新定位 早已形成共识，即把房地产市场界定为居住市场，“房子是用来住的，不是用来炒的”。但是就2016年930及2017年417出台了不少房地产市场调控政策之后，国内房地产市场基本性质并没有多少转变，也没有让国内房地产市场回归到居住市场。当前国内的房地产市场基本上仍然是一个以投资炒作为主导的市场，房价上涨的预期基本上没有逆转。如果房价上涨预期没有转变，国内的房地产市场要回到以居住为主导的市场或国内房地产市场性质真正转变还有很长的路要走。

　　因为，从当前中国房地产市场性质来看，基本上是一个以投资为主导的市场。比如，国内热点城市的出台一系列的房地产调控政策，媒体说其调控政策之严是历史上绝无仅有的。比如，购买后的住房禁止在一定时期进行交易。可以说，在世界历史上没有哪个国家会出台如此离谱的房地产调控政策。但是，尽管这些调控政策看上去是如此之严厉，但实际的效果是，不少热点城市的住房销售可能迅速下降，甚至于有些一线城市住房销售下降达到90%，住房的销售可以降到冰点，而这些住房销售降到冰点城市的房价不仅没有随着住房销售下降而下跌，反之还在上升。这种现象十分明显，这样的市场就是一个以投资为主导到的市场。

　　也就是说，在一个以住房投资为主导的房地产市场，当政府采取各种行政性的政策来限制住房购买及销售时，住房的销售当然下降到零，但是由于投资者对房价上涨的预期没有改变，当住房销售下降到冰点时，这些住房投资炒作者根本就不愿意让自己手上的住房拿出来降低价格销售，因为他们相信房价还会上涨，他们相信只要再持有一些时候，政府放开这些限制之后，他们又能够以更高的价格卖出。这就是为何当一线城市及二线热点城市出台一系列所谓的严厉的调控政策之后，住房的销售可以迅速下降，但住房的价格的根本上就不会降低出售。这是以投资炒作为主导的房地产市场的特征表现。

　　而且从政府所公布的全国70个大中城市的11月份住房价格变化来看，整个中国房价上涨预期根本就没有转变。首先，如果以2015年为基年，那么这70个城市的房价上涨20%以上在22个城市，占比达31%以上，厦门上涨达51%；而房价上涨10%以上的城市50个，占比达71%以上。也就是说，从2015年以来，国内房地产市场价格上涨是一种态势，是一种普遍的现象，而且不少城市的房价上涨的幅度是非常大的。

　　2017年以来，全国各城市房价上涨态势基本上没有改变，只了少数城市的房价同比有些许下降以外，绝大多数场城市房价仍然在上涨。尽管从环比看房价涨幅有些许的下降，这只能是市场价格的波动，并不表明在出现房价已经出现趋势性下降。所以，从11月份环比看一些城市的房价有些许下降，并不能说整个市场的房价在下降，更何况这种房价些许地下降0.1-0.3%，对于两年间上涨百分之几十的城市来说完全是忽略不计。按照当前这种房价下降幅度，厦门的房价要回到2015年之前水平，至少也要用50年。

　　这里还得注意两个概念，由于中央已经绝对要求房地产市场重新定位，要求房地产市场价格不能够再疯狂上涨，所以各地方房地产市场管理部门为了响应中央的号召，对于新房的网签，很多地方都采用的阴阳价格。即实际交易价格与网签的价格有很大差距。而地方政府上报的网签价格，表面上价格是平稳，实际上住房交易价格是上涨的。比如最近住房交易火热的南京等城市都可能如此。还有，对于二手住房的交易价格，网签签订阴阳合同早就为政府所默许。所以地方政府报给国家统计局的房价数据根本就不能把这种情况反映出来。如果加上这两种因素，当前国内房地产市场的价格基本上都处上涨态势下，那种环比下降0.1-0.3%其实都做给中央政府看的。

　　正因为整个房地产市场的还有普遍上涨，房地产市场价格上涨预期没有改变或逆转，那么当前中国房地产市场性质根本就一点都没有改变，住房投机炒作者仍然在采取不同的方式涌入房地产。只要看看11月份居民信贷增长，其增长幅度之大，就能够看到其中的端倪。无论是中长期贷款还是短期贷款都在快速增长，这些都意味国内居民仍然在利用银行信贷千方百计地进入房地产市场。

　　所以，对中央政府来说，一定要清楚认识当前房地产市场的基本形势，只要住房市场的价格上涨预期没有逆转，那么中国房地产市场就性质就不会改变，也不可能回到一个以消费为主导的房地产市场。在这种情况下，国内房地产市场的性质根本上没有改变，房地产市场要重新定位，要回到消费为主导的市场任重道远。