叶檀：我一直深爱的深圳 你真的芳华已逝

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　　每周一，是城市分析日。

　　从12月11日起，叶檀财经开启年终城市盘点，先盘点四座一线城市。

　　经过这一年，北上广深到底哪座城市发展得最好，没有户口的中产阶级到底是逃离北上广，还是死守京沪深？

　　评价标准有四个方面：

　　一是实体经济和工业，包括当地高新技术企业数量，支柱企业增长，规模以上工业企业利润总额。

　　二是金融与财政，包括政府一般预算支出，固定资产中建筑业、房地产和制造业投资占比。

　　三是居民消费，包括可支配收入、居民存款、居民投资、社会消费品零售总额。

　　四是宏观经济和楼市政策，例如房屋租赁，以及当地住宅成交量，新房二手房价格走势。

　　这几天，朋友圈被一篇《中兴程序员坠楼事件：男人四十，人生半局》的文章刷屏。

　　12月10日，程序员欧建新从中兴通讯楼顶一跃而下，结束了自己42岁的生命，留下四位老人，妻子和一对年幼的女儿。

　　中兴是通信行业所剩无几的巨头，至少还在硬撑。

　　有行业人士说，中兴给的离职条件不算差，N+1个月补贴，回购股票等都算到位，但毕竟是一个急剧衰退的行业，覆巢之下，焉有完卵。

　　通信行业在十年间迅速爆发后快速衰落，深圳享受到前一波通信软件硬件高速发展，在高房价的劝退之下，企业纷纷出走，前往东莞、佛山等地。

　　相比广州抛弃零售日用品制造业，深圳是真的很重视实体经济。

　　但通信已是强弩之末，手机产业链加速逃离，深圳GDP超越广州之年，是最后的狂欢之年么？

　　一、深圳房价是广州的1.7倍

　　12月5日，广东省公告，根据新的核算方法，深圳修订后GDP首次突破2万亿大关，一举取代广州成为全国GDP第三城。

　　深圳的金融比广州强很多。2016年，金融业占GDP比重为14.3%，远超广州的9.1%。

　　深圳对房地产的依赖也比广州高。2010年，地产增加值占GDP比重仅为6.6%，到2016年上升到9.3%，2016年，广州的占比8.2%。

　　代价巨大。深圳的房价增速远超广州。根据中国房地产业协会数据，2017年11月广州房屋均价为31120元/㎡，深圳是52952元/㎡，相当于广州的1.7倍。

　　深圳选择了与广州完全不同的道路。

　　论批发零售，远远落后于广州，占GDP比重10.5%，显著低于广州的14.8%。好在赶上了信息和软件服务的快车，其产值从2010年的4.3%，上升到20106年的6.3%。深圳的工业体系是建立在其信息软件的行业基础上的。2016年其各类电子信息产品制造业增加值为4052亿，占工业增加值的56%。

　　没有广州的商业历史，通信、高科技软硬件结合，辅以金融和物流产业，成为深圳这座移民城市的最优选择。腾讯、华为、中兴等巨头应运而生。

　　二、手机终端制造业集体出逃

　　享受了近10年软硬结合的经济红利之后，深圳正在付出代价。

　　曾经的一篇《别让华为跑了》，披露因为政策、人力、地价等原因，大批电子信息制造企业向深圳周边转移。从2016年以来，金立、锤子、OPPO、Vivo和天珑等大批手机企业，已经开始向四川、重庆和江西等内陆城市迁移，就一句话，产业需要成本洼地。

　　最直接的数据是生产基地的搬迁和新建。

　　2015年11月，vivo在重庆茶园经开区设立生产基地，投产后年产量4000万台，总产值约500亿元。

　　2016年5月，全球最大电子产品代工厂富士康，计划在贵州设立工厂，主要服务于华为。2016年12月，OPPO计划在重庆建立94万平米的超大项目。2016年12月，中国振华集团智能终端设备生产基地落户南昌，总项目投资20亿元，项目用地90亩，计划2017年投产运营。2017年8月9日，努比亚智能终端生产基地项目落户南昌，计划投产后年产量1000万台，预估年产值约100亿元。

　　2016年，全国手机产量21亿台，广东以9.6亿台位居榜首，重庆和河南均突破2亿台，贵州突破1亿台。

　　2017年上半年，重庆手机生产量接近1.7亿台，同比增速达到34.7%。此前，重庆2016年的手机生产量已达2.86亿台，占全国总产量的15%。重庆，成为仅次于东莞的全球第二大手机生产基地。

　　手机生产基地搬迁，对深圳构不成多大威胁。

　　深圳的优势是技术，2016年，深圳全社会研发投入占GDP比重为4.1％，全国只有2.1％，接近全国平均水平的两倍。深圳每万人拥有的发明专利是80件，全国只有8件，深圳10倍于全国的水平。

　　深圳的第二大优势是产业链完美。中国本土元器件分销商销售额前十名中，有一半以上位于深圳，包括科通芯城、中电港、泰科源、深圳华强等。

　　但研发中心的搬迁，对深圳将形成致命打击，目前已经有这样的苗头，还是因为深圳的生活成本太高。

　　根据统计局数据，珠三角地区最低工资标准比四川、贵州、重庆等地高约26%。深圳的土地资源受很大限制，政策优惠越来越少。

　　国际人才吸引不过来，欧建新这样的普通人才又活不下去，深圳一直以来的优势，将以最快的速度淡化。

　　今年年初，英国经济学人智库发布《全球生活成本》，深圳排内地城市第2，仅次于上海。内地生活成本，上海第一，全球第16名，深圳第21名，大连排名第32，北京第47名，青岛排名第59，苏州、广州、天津第69。在全球排名下降，多亏人民币汇率下滑，只要人民币一上升，生活成本一定高。

　　深圳的生活成本要停一停，等一下实体经济的发展脚步。

　　三、制造业逃离  房价不跌

　　制造业搬迁，员工净流出不一定能压低深圳房价。

　　深圳高房价的根本在于土地供应不足。深圳市国土面积为1993平方千米，相当于1.8个香港，在内地一线城市里最小，北京相当于8个深圳，上海3个，广州4个。

　　深圳的土地开发建设比例非常高，目前建成区面积约为900平方公里，建设用地面积占全部国土面积的45%，高于香港（24%）和其他三个一线城市（广州18%、北京22%、上海37%）。

　　从2010年以来，深圳新增住宅土地保持在低位，在一线城市中最低。商品住宅销售面积平均到常住人口身上，远低于其他一线城市。

　　 我一直深爱的深圳 <wbr>你真的芳华已逝

　　根据深圳市规划，到2020年建设用地上限976平方公里，而2015年时将会使用940平方公里。这意味着剩下的5年里，平均每年深圳仅有7.2平方公里的新建设用地指标。

　　实在是无地可供，但人口还在流入，政策只能限制成交量，价格不跌反而略涨。

　　根据国土局和深圳当地数据，2017上半年深圳新房均价波动平稳，最高周均价60572元/㎡，最低位49945元/㎡，2017上半年均价为51828元/㎡。2016年同期均价为51244元/㎡，2017同比涨幅仅为1.14%，这和市场感受是同步的，楼市成交量明显下降，但房价反而还涨了584元/㎡。二手房在2017开年后成交量逐步上升，在4月底突破2000套后，开始趋稳略带下滑。

　　后台一位檀香分享了自己的故事，他毕业后在深圳工作近10年。自己在南山区有一套自住房，2016年3月在福田区给家人购买了一套小户型，目前也没有太大涨幅。但其他楼盘出现了分化，新区楼盘、豪宅和学区房年初以来都有10%到20%不等涨幅。

　　深圳的外来人口流入速度超过了北上广。深圳是净迁入最多的城市。在一线城市中，深圳人才引进力度也很大。

　　官方预估，未来15年，深圳新增人口住房需求大约是265万套，平均每年新增人口住房需求约18万套。但2016年深圳新增预售商品房总套数仅为3.8万套，即使加上二手房成交的10.5万套，还是有3.7万套的缺口。

　　房价下跌？难。

　　四、深圳的物流怎么办？

　　深圳有两个强势邻居，想扩张，有广州，想建成物流中心，有香港。

　　港珠澳大桥居然没有深圳，深圳国际航班也比较少，这不是深圳自己的错，反映了周边一些城市的短视。

　　深圳是中国惟一移民构成的城市，市场化独秀，高科技产业发达，但现在要警惕短视造成产业空心化，香港的前车，应该引为为鉴。

　　与其说深圳抛弃了制造业，不如说高房价赶走了制造业，人口还在流入，继续推高房价，这会是深圳最后的资产狂欢么？