刘晓博：出手了！学位房价值骤变

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　　这两天，深圳市教育局发布了《深圳市进一步推进高中阶段学校考试招生制度改革实施方案（征求意见稿）》，意味着学位房的利益格局将出现重大调整！

　　不要以为这仅仅是深圳的“个案”，事实上这是一个全国性的改革方向，北京曾在今年上半年对“小学学位”做了重大改革，深圳这次则是面向“初中学位”。

　　此次“高中招生考试改革”，首先涉及考试科目、考试内容、成绩呈现等内容，其次是招生方式和政策。对“学位房”影响较大的，是“招生方式和政策”。

　　其中最大的变动是：

　　1、推进优质普高指标到校改革。完善优质高中招生名额合理分配到区域内初中学校的招生办法，2018年起，优质高中指标到校比例不低于50%。指标生安排单独批次录取，高中学校录取指标生按初中学校报该高中学校的考生人数，从中考总分高分至低分录取，并合理设置最低控制分数线。

　　2、逐步减少直升生招生。从2018年开始，控制直升生比例为10%，2019年直升生比例为5%，2020年全面取消直升生。取消直升生政策后，各高中学校可申请自主招生，由市教育局审批同意后实施。

　　3、完善自主招生政策。经市教育局批准的自主招生试点高中学校，自主招生名额原则上不超过当年该校招生计划的10%，招收具有学科特长、创新潜质的学生。自主招生范围为全市初中学校深圳户籍应届毕业生，严格接受社会监督。

　　4、减少、规范加分项目。根据国家和广东省有关规定设置中考加分，本市不另行增加任何加分项目，结合深圳实际，严格控制加分分值，健全考生加分资格审核公示制度。

　　估计很多人看完仍然一头雾水，下面我解释一下：

　　所谓“推进优质普高指标到校改革”，涉及到一个核心概念——指标生。这项新政的含义是：优质高中，必须把50%的招生名额用作“指标生”。“指标生”必须“分配到区域内初中学校”、“安排单独批次录取”。

　　也就是说，优质高中一半的录取名额，被划分给周边多个初中，在各个初中内部按照成绩等排序、挑选学生。

　　至于“直升生”，就是优质高中自己办的初中里直接升上来的（要经过内部考试），比例逐步降低到零。

　　至于优质高中剩下的50%录取名额，其中40%面向全市统一考试招生（也就是所谓的“普通生”）；10%面向全市户籍学生“自主招生”。

　　这项新政的最大变化是：从初中直升上来的名额，将被逐步取消！而“分配到区域内初中学校”的“指标生”将占优质高中一半的录取名额！

　　很显然，这对于“优质初中”的“直升特权”是一个毁灭性的打击。周边普通初中，将获得很多“指标生”的名额，可以在内部竞争。

　　所以，这是“初中学位房”的较大利空！政策导向显然是支持初中教育均衡发展。

　　在深圳，由于初中存在“直升生”，再加上初中距离高考更近，所以初中学位房更受重视。比如两个楼盘甲和乙，其地段、档次基本相同，其中甲的小学学位很强、初中一般，乙的小学一般、初中很强。小学到初中是免试直升的。在这种情况下，乙楼盘的价格会显著高过甲楼盘。也就是说，相比之下大家更重视初中学位。

　　当优质初中直升优质高中的特权（只有部分成绩好的学生拥有）被取消后，尤其是优质高中的半数学位被用“配额制”划分给周边初中后，初中学位房无疑贬值了。非初中学位房，则获得了利好。

　　对于“非优质初中”来说，如果旁边有“优质高中”，则其成绩好的学生获得了“入读优质高中”的便利，可以走“指标生”这个直通车，比其他“初中”就有优势。

　　从深圳目前“指标生”分配来看，高中名校一般不给“民办初中”分配指标生，只给距离不算太远的行政区和本区的公立初中分配“指标生”。

　　从北京和深圳今年学位房的新政看，让更多片区、学生有机会享受到优质学位，是改革的方向。也就是说，“大学区”概念被政策鼓励，“一对一”的封闭式、专属式的学位房概念被弱化。

　　有北京和深圳带头，未来各地肯定会跟进。这样，对于天价学位房是一种遏制。对于购房者来说，学位概念很难消失，学位房也会一直存在，只是不确定性在提高，少数优质学校的红利被更大区域内的房子均分。

　　对于购房者来说，如果特别偏爱学位，可以选择好学校连成片的区域购房，这样的风险会减少。对于价格特别高的学位房，要谨慎对待，充分考虑政策风险，小心别成为政策变动的“受害者”、“接盘侠”！