蜜姐：重磅！住建部长提出新概念，2018楼市要有大变化！

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　　2017年即将过去，2018的脚步正在迈进。

　　12月23日召开的全国住房城乡建设会议要求，2018年，要做好“深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”工作。

　　同时，住建部部长王蒙徽在会上表示，明年我国要抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。同时，库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

　　话虽短，但其中暗含的玄机可不能错过。

　　“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”

　　在前几天举行的中央经济工作会议上，这项议事就被列入2018年8项重点工作之一。

　　不难发现，住建部的这句话主要是想要突出要大力发展住房租赁市场，特别是长期住房租赁市场的重要性，尤其是在在人口净流入的大中城市。

　　近年来，一线城市的外来人口净流入比例逐步放缓，比如北京、上海等，而新一线城市的外来人口净流入快速增长，且增长未来还将持续，比如广州与深圳保持年均5%以上的增速，天津和武汉则高于6%，成都、南京、重庆、杭州等新一线城市的突起，对外来人口产生极大的吸引力，带动这些城市租赁市场的发展。

　　因此，长期住房租赁市场的建立是极其必要的。

　　但是，中国自古以来的观念导致：人们对租房和买房的归属感是不一样的。

　　租房者长期处于弱势地位，心里始终有个疙瘩，觉得随时都可能被人驱逐出门外，同时，租房市场上存在着房源质量差、中介良莠不齐、安全隐患较大等问题，这种缺乏“安全感”的住房体验，是人们购房意愿提升的关键因素；

　　而买房就不一样了，这房子是我的，我就有权利说话。

　　我国大力推行“租购并举的住房制度”，比如山东、江西、广州等地陆续推出“租售同权”落地政策，但“租售同权”的出现更是让租房人感到疑问：真能和买来的房子，享受同等待遇？

　　很多人没能搞明白所谓的“同权”究竟指的是什么。有人认为，“同权”意味着我可以让孩子进入优质学校、享受教育权，让租客享受优质社会服务等。

　　其实，同权是相对概念，所有权一定大于使用权。从实际情况来看，城市名校资源仍然对学区房的拥有者有更多的优惠政策。

　　要明白，同权的重点不是给你择名校抢最优质资源的权利，而是给你一个落户本城市的最基本的权利。

　　优质的学区房永远是稀缺产品。有房产证、有户籍的孩子都为优质学校而排队，一个承租人要怎样才能插队上好学校呢？

　　不可否认，在“租售并举”的号召下，的确可以解决目前年轻人欲图在一线城市定居但资金有限的现状。

　　无论租房还是购房，人们内心最终的诉求，都是“有自己的家”。那么，“租”和“售”是否真的能够做到并举吗？真的能够做到让外来人口安家吗？还需要时间的检验。

　　实际上，当年的公租房、廉租房、经济适用房等就是“租售并举”的一种形式，但是并没有真正给底层人们带来质的改变，究竟该怎么做？

　　目前，我国租赁市场正在从多维度进行完善，并从多个角度满足消费者的租赁需求，挖掘与激发其租房诉求。

　　“租购并举”、“租售同权”作为一项具有历史意义的新政策，仍然面临着许多困境和挑战，有待解决！

　　“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”

　　这是否意味着刚需族、改善需求消费者的好日子即将来临了？

　　事实上，金融机构已经看到房地产泡沫的风险了，为了管住房价，有些城市依靠房贷利率上浮以及严厉的“限购”政策来抑制风险。

　　这在一定程度上会促进楼市回归理性常态，但同时刚需消费者却受到较大打压。

　　由此可见，大多数城市房贷利率仍呈上浮趋势，如此高的房贷利率让购房者望而却步，特别是那些有真正购买需求的人。

　　按照住建部长的新表态，也就是说，2018年，国家不可能对刚需消费者有太多打压，一些房贷利率“过高”的城市也会相应的政策调整。

　　满足首套刚需导向不变，而改善需求指的是“小房子换大房子”，或者“购买二套房”。

　　现在基本上所有的大城市都在“限制改善需求”，而这次提出的“支持改善需求”，在这方面略有放宽，对于这两类人群来说都是利好的政策。

　　当然，除了下调房贷利率外，对于这类人群，中国城市房地产研究院院长谢逸枫提出几点政策性建议，“比如，取消非户籍首套刚需的社保与纳税年限规定，允许非本地户籍人口购买第二套改善性住房；下调首套房和二套房的首付比例；下调住房信贷利率；加大刚需、改善性住房需求的税费减免力度。”

　　其中还有一大亮点便是“遏制投机炒房”，做到“房住不炒”。

　　说起“投机炒房”大家都不陌生，甚至对其嗤之以鼻。对于这些以投机为目的，进行倒买倒卖的行为当然应该制止。虽然，我国已实施多年的“限购”政策，上有政策下有对策，仍有很多人采取私下协议转让的方式，不仅有多套房手，还可以避税。

　　对于这些人的做法，最有效的方式不是“限售”，而是对频繁交易者征收重税。

　　虽然2018年房产税还未能落地，但到了2020年，国家会给出强制性措施进行征收，想必有了国家的警告，这些“炒房者”也是时候收手了！

　　“库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”

　　严跃进将楼市去库存分为三个阶段：2015年前基本是一二线重点城市郊区市场去库存；2016年-2017年是地级市(三线城市)去库存；2018年，则迎来县域去库存的阶段。这是明年楼市工作的重点内容之一。

　　谢逸枫也强调了针对性去库存政策的重要性，并直言商业地产去库存比住宅去库存更为紧迫。“商业地产的库存积压风险比住宅库存更高，2018年的工作重点不仅是住宅房屋去库存，关键更是商业地产的去库存。”

　　那么，我们要考虑的是为什么三四线城市和县城会有如此大的存量？

　　最根本的原因不是没有需求，而是有效的需求不足。都说“去库存”要通过创造大量的“额外”需求来满足。那么，到底要如何创造需求？

　　最好的途径便是城镇化，通过农民进城务工来消化库存。但是农民工真的有钱吗？真的能够买的起吗？

　　一方面，农村居民很少有能力买得起房子，即使在县城，也得靠着租房过活。这些地方的库存压力再大，用这种方式也没有办法消去库存。

　　另一方面，农民进城务工为的是高水平的薪酬，三四线城市和县城能提供吗？他们宁愿到一二线城市，住着廉价破旧的群租房，也不愿意到产业集聚能力弱、社会经济发展慢、基础设施建设不健全的县城。与其这样，还不如留在农村，你也知道，现在“农村户口”很吃香的。

　　城镇化的前提是农民必须有钱而且有城镇化的意愿，而不是因为城镇化农民就有钱了。因此，最好的方法还是发展当地的地方经济，提高居民收入，让农民有意愿发展城镇化，培养市场，才能达到“去库存”的目的。

　　总的来说，在住建部长的新态度下，未来针对刚需、改善和投资人群的不同，国家政策势必会有所松动，根据需求的不同制定相应的政策。

　　作为刚需一族的你，可以睡个好觉了。国家调控的目的是为了让刚需一族能够买得起房、住得了房，而不是为了抑制他们的需求。因此，对首套需求和改善性需求的政策肯定会有所改变，不会再受“一刀切”政策的误伤了。

　　而对于炒房者来说，针对性政策的发布以及来势汹汹的“房产税”，意味着他们势必会面临更加困难的局面。