刘晓博：“关键先生”眼中的2018年楼市，令人大吃一惊！

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　　阿基米德有一句名言：给我一个支点，我可以撬动地球。他想表达的意思是：杠杆太重要了、太神奇了，如果杠杆足够长、有支点，一个人就可以撬动整个地球。

　　而楼市的杠杆，就掌握银行家的手里。

　　银行家如何看待楼市？他们对2018年楼市的预测，恐怕比开发商还要重要、还要准确，因为他们更接近“掌握底牌的人”（政府），他们才是楼市的“关键先生”！

　　从某种意义上说，开发商和购房者，都是楼市的“局外人”。

　　不要以为这是我危言耸听，这就是中国楼市的真相。原因很简单，尿壶的命运不掌握在尿壶自己手里，而掌握在使用它的“主人”及其“大管家”手里。

　　当各类自以为是的媒体宣布2018年“楼市巨变”、“楼市入冬”、“炒房客等死吧”的时候，银行家给出的预测却令人大吃一惊。

　　12月22日，中国银行业协会和普华永道共同发布报告《中国银行家调查报告（2017）》，对2018年经济各个重要方面进行了预测。媒体在报道的时候，都简化了楼市的内容，直到昨天“财新”才把报告里关于房地产的内容集中报道了出来。

　　下面是“财新”对报告内容的转述：

　　对未来一年的房地产市场走势，银行家预期最好的是二线城市，其中近九成的银行家认为二线城市楼市将量价上升或持平，而去年银行家则普遍最看好一线城市，楼市预期有所转变。

　　对于明年的一线城市房地产走势，有74%的银行家认为销售量会上升或持平，82%的银行家认为价格会上涨或持平，相比去年90%和92%的占比，下降幅度较大。《报告》认为，由于北京、上海、深圳等一线城市房地产市场接近饱和、限购政策严格，部分购房需求向二线城市转移，其人口、产业和资源的集聚效应对周边郊区和次中心城市产生“溢出效应”，从而出现从中心向外围扩散的趋势。

　　值得关注的是三四线城市的变化。《报告》显示，有超过70%的银行家认为三四线城市房市将量价上升或持平，而2016年这一数据分别是51%和57%，提升较大。“大型都市区或大型城市群发展迅速，将成为未来中国主导性的空间载体，给大都市周边的三四线城市带来了发展机会。”

　　调查结果显示，58%的银行家认为，针对房地产市场“过热”的城市，开发贷要投向保障房和普通住房，严控商用房贷款；39%的银行家认为，针对房地产“过冷”的城市，要设计更加灵活的个人住房贷款和还款方式，鼓励居民买房。

　　看了这个预测我感到非常震惊。没有想到，银行家们对2018年楼市的看法比我乐观得多。

　　我最近多次在专栏里预测：2018年楼市调控政策很难进一步收紧，但也很难有“显性”的放松举动。为了对冲经济下行压力，会有“隐性的放松”，比如以吸引人才为名降低落户门槛、放松限购，银行放松“房贷额度”的管控。这些放松措施将集中出现在下半年。

　　但我仍然认为，2018年楼市总成交量将会显著萎缩，房价横盘甚至可能微跌。

　　但银行家们显然不这样认为。在成交量上，无论是一线城市、二线城市，还是三四线城市，他们大多数人都认为会“持平或上升”。也就是说，他们不认为会有“成交量上的冬天”。

　　怎样才能实现成交量的“持平或上升”？只能是放松银行的房贷额度管理，让房贷不那么稀缺。

　　在房价上，银行家们更看好二线城市，近九成认为价格将“上升或持平”；至于一线城市的房价，82%的银行家认为会“上涨或持平”。也就是说，绝大多数银行家不认为2018年一线二线城市的房价会跌。

　　对于三四线城市楼市持“乐观态度”的银行家比例，虽然没有一线、二线城市多，但却是比例上升最明显的。这显然跟前两天住建部长提出2018年三四线城市继续去库存的说法相符合。

　　事实上，住建部长关于2018年商品房市场的新提法，也是偏暖的，对此我刚刚做过评论（点击查看）。

　　我已经认为自己对2018年楼市“足够乐观”了，但没有想到绝大多数银行家们更加乐观，下面再让我们总结一下：

　　74%的银行家，对一线城市楼市成交量持乐观态度（认为不会下跌）；82%的银行家对一线城市楼市价格持乐观态度；
　　90%的银行家对二线城市楼市的“价和量”均持乐观态度；
　　70%的银行家对三四线城市楼市的“价和量”均持乐观态度。

　　最后，再让我们复习一下住建部王蒙徽部长对2018年商品房市场的要求——满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房；库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

　　看出来吗？银行家的看法，跟王部长的提法高度吻合！

　　另外，今天路透社称：《中国日报》周一援引参与高级别政策讨论的经济学家的话称，中国可能将2018年广义货币供应量(M2)增速目标设定在9%的创纪录低位，以遏制债务风险并控制资产泡沫。

　　M2是广义货币，其同比增速一般被认为是“央行的印钞速度”。如果M2在2018年是9%的增速，那么对楼市是偏空的消息。对此，我持怀疑态度。我认为2018年最终的M2增速必上10%。中国人民银行参事、中国人民银行调查统计司原司长盛松成此前也有类似的看法。

　　到底会如何？我们不妨走着看。至少大多数银行家们对楼市很有信心！