张平：一线城市二手房遇冷，越降为啥越买不起了？

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　　在楼市调控持续之下，一线城市二手房市场陷入成交低迷，价格出现松动。不少业主选择主动下调挂牌价或暂缓出售，京沪部分区域二手房成交价格环比跌幅可达10%以上。不降价就卖不掉，已经成为目前一线城市二手房交易的一个主要特点。

　　对此，有业内人士表示，一线城市二手房价格下跌已是不争事实。最近一位上海业主，早在2013年以130万元买下一套80平方米两房，准备进行投资，今年年初340万元尚不肯卖，最近因急于用钱，才以278万元成交，房价降幅近20%。

　　像此类楼盘之前是购买者较多，而随着投资客陆续离场，放盘量放大，故客户选择空间大。倘若房源降价不到位，是很难出售的。

　　事实上，上海的二首房价格已经开始进行调整。上海中原地产数据显示，其监测的上海295个有效样本楼盘中，264个11月价格环比下跌，其中23个跌幅大于5%。

　　嘉定区嘉定主城区板块“保利湖畔阳光苑”、宝山区张庙板块“泗塘五村”、浦东新区三林板块“浦发绿城”，11月价格环比跌幅分别为10.43%、10.41%和10.06%，位列样本楼盘跌幅榜前三。

　　从总体来看，上海二手房降价从外围开始，尤其是挂牌量大、品质不高的楼盘，降价幅度相对较大，九折房源已不鲜见。

　　目前市场成交仍以400万元以下的低总价段产品为主，400万元以上房源的购房者总体保持观望。也就是说，越靠市中心房价打折越不明显，而越向外围，打折10-20%的二手房已经开始大松动。

　　再看一下北京，北京二手房降价幅度最大的是丰台区，成交房源一般降价幅度都在10%以上。通常业主的底价会比挂牌价低10万至30万元左右，而实际成交价往往会再低10万至15万元，450万至500万元总价普遍会打个九折。

　　实际上，“3·17新政”实施以来，二手房买卖双方都趋于谨慎，房主往往以小幅降价来试探买家的心理价位，所以买房者已经重夺更多的话语权。

　　以一套挂牌价1000万元的房子为例，经过买家议价，在4月份平均能以982万元成交，到11月份成交价格则平均可以降至934万元。

　　尽管一线城市的二手房价都出现了小幅下跌，近几日成交量略有回升。但是对于多数生活在此的年轻人来说，房价下跌他们还是买不起或者仍然觉得压力山大，很多人还是在抱怨，国内的一二线城市的高房价仍然无法让人承受。

　　首先，国内一二线城市房价涨了这么多年，翻了起码十多倍。而生活在这里的居民的平均收入远远跟不上房价上涨的速度，也就是说房价的上涨已经透支了当地居民的未来收入。现在即使房价不涨了，甚至有个10-20%的跌幅，人们对于这种动辄几百万的房产价格，也是会觉得力不从心的。

　　再者，过去房价上涨主要是因为房贷利率奇低，吸引了大量的投资投机者，而现在不仅是二套房贷利率，甚至是首套房贷利率都在上涨。也就是说，就算二手房主让利10%，也难以抵销掉房贷利率上涨支出的增加。

　　今年多数国有银行一改过去房贷利率打折的习惯，将房贷利率上浮至基准利率的15%-20%以上。而到了2018年这样的高利率还将会持续下去，直到房地产泡沫去净。

　　试想，本来购房者可以在房贷基准利率的基础上下浮至85折，现在却要上浮20%，这样一来一去，就意味着购房者在购房方面多支出起码几十万元，购房者也无法从中得到任何实优惠。

　　最后，本来房价高，只要利率足够的低，购房者分个几十年来还，这样的压力还好一点，但是现在是房贷利率要上升，购房者的支出又要增加，而工资收入增长又没有跟上来，这就导致购房者的还贷支出占收入比重进一步上升，发达国家房贷占总收入之比是30%是警戒线，而我国则是60-70%甚至更多。所以，甚至二手房价格出现松动，也不会让购房者减轻负担。

　　一线城市二手房遇冷，但民众感觉却是越来越买不起？为啥会有如此感受呢？这与当下一线城市房价下跌空间有限，也与房贷利率急速飙升有关，当然也有居民收入上涨幅度跑不过每年房贷成本支出的增速。综合来看，在投机资金辙离的情况下，一二线城市房价未来仍有较大下跌空间，购房者应该谨慎从事。