易宪容：2018年楼市将在严重分化中稳定

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　　跨入2018年，房地产问题同样是全民最为关注的大事。无论是有房者还是无房者，无论是房子多者还是房子少者，无论是中央政府还是地方政府等都是如此。因为，房地产市场的问题早就成了国内牵一发而动全身的大问题。

　　在中央政府明确地把住房市场的定位为“只住不炒”，及相应的一系列政策下，2018年国内房地产市场将会在严重的分化中稳定。因为，住房是一种不动产、不可贸易的商品，所以国内房地产市场肯定是一个个完全分割市场，再加上因城施策，更是把这种国内房地产市场区域性特征显现得淋漓尽致，所以2018年国内房地产市场严重分化的特征会进一步强化。

　　这里国内房地产市场的严重分化，主要是指住房销售面积增长的严重分化，一线城市及二线城市热点城市的住房销售量下降，三四线城市仍然会创记录地增长。可以看到，那些出台了不少房地产调控政策的城市，其住房销售量会进一步下降。比如说，北京及深圳，住房销售量还会在2017年严重下降的情况下进一步下降。因为这些城市的住房，短期内并没有随着住房销售量的严重下降而出现价格调整，住房市场的价格上涨预期没有逆转，及投资性为主导的市场性质没有改变。可以说，这些出台调控政策较多的城市，只要房价上涨预期不改变，住房销售量只能越来越萎缩，这种态势在2018年不会有多少改变。只有到随着住房销售量严重下降出现价格调整，住房销售量才能够逐渐地回升，但这种情况不容易出现。

　　对于那些没有出台调控政策三四线城市，特别是县城，住房的销售量同样会是一个好的增长，而且这些地方的住房价格同样会有些上升。可以说，尽管在三四线城市个人或家庭的住房拥有量非常高，人均一套住房是十分普遍的现象。但是由于有北京、上海、深圳等城市的住房投资致富的示范效应，住房作为一种重要的投资工具，已经深入人心。再加上中国的房地产市场从来就没有出现周期性调整，中国的居民根本上就没有购买住房投资有风险这个概念，所以，当国内一、二线城市的住房投资炒作受到限制，而在三、四线城市没有限制时，不仅三、四城市的居民会参加这股投资购买住房的大潮，而且一、二线城市的居民也会进入这些三、四城市购买住房投资。手上持有住房多多益善已经成了国人一种共识。

　　再加上这些城市的住房供给可以说是无限的，及许多全国性的大型房地产企业进入这些三、四城市，这些全国性房地产企业生产的住房在质量上全面提升，更是会吸引更多的国内居民不断地涌入这些城市的房地产市场。从2017年信贷数据可以看到，国内居民通过加杠杆进入房地产市场已经成了一股大潮，甚至于不择手段地加杠杆进入房地产市场。可以说，只在房价在上涨，即使上涨的幅度不是太大，三、四线城市住房销售增长还会创历史记录。

　　2017年，我到过不少国内三、四线城市，这些城市房地产市场热火朝天的场面到处都是。对于这些城市并非是什么房地产去库存的问题，在这些城市，只有需求，供给很快就会出来，可以说这些城市的住房供给基本上是无限的。即使如贵州那样的地方，很多地方都是山多平地少，但他们同样可以造出很多可用于建造住房的土地。更不用国内东南沿海及平原地区了。有了三四线城市作为基础，国内房地产市场稳定增长的态势不会改变。

　　2018年国内房地产市场最大风险，估计在于政府把住房定位为“只住不炒”，及居民把住房持有作为一种财富增长主要工具的理念上。这两个概念是完全冲突的。如果住房市场是“只住不炒”的，也就意味着住房是完全消费品。如果把住房作为一种财富增值方式，那么住房就是完全投资品。目前这两种概念反映在行为的博弈十分明显，但实际上政府更注重住房市场增量方面做文章，而国内居民更多在存量上考虑。不过，就目前的情况来看，中国早就形成了一个巨大住房存量市场，如果政府仅是在住房市场增量方面做文章，估计要达到目标并非容易。这也意味着2018年的国内房地产市场会在严重分化中稳定。至于这种严重分化中稳定的市场，其风险也会其过程增加，特别三、四城市居民加杠杆承受风险较弱的情况下更是明显。