金岩石：楼市拐点来了吗

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　　1987年深圳的一场土地拍卖会是新中国楼市的起点，至2016年整整“火了”30年。冥冥之中再次印证了一句成语：30年河东，30年河西！若以家庭财富的构成看楼市，2016年中国家庭财富总值达到29万亿美元，其中房地产总值占比在69%～76%区间，新中国楼市为中国家庭财富的增长贡献了少说20万亿美元，以当前汇率计算逾130万亿人民币！

　　据国家统计局公布的数据，2016年年末广义货币供应量即M2余额为155万亿，把房地产价值和广义货币量这两个数字联在一起，说明楼市的财富效应源于“两化”：经济城市化和财富货币化。过去30年，中国宏观经济变量中增长最快的就是广义货币量的增长，其增长速度远高于30年的经济增长速度。经济城市化与财富货币化相互激励，二者缺一不可，下一个结论就是：在城市化完成之际，楼市普遍升值的趋势即将终结。

　　2016年5月11日，国务院批复了长三角城市群规划，因此可称为中国城市群的元年。据国家统计局的数据，2016年中国城市化率达到57.35%，城镇常住人口为79298万人，比上年末增加了2182万人。一般认为，发展中国家城市化基本完成的标志是城市化率达到70%以上，为何中国2016年达到57.35%的城市化率就断言城市化基本完成了呢？

　　在国家统计局公布的数据中有一项经常被人们忽视的指标：全国人户分离人口（即居住地和户口登记地不在同一个乡镇且离开户口登记地半年以上的人口）。2016年，中国的“人户分离人口”有多少人呢？2.92亿人！请问：这2.92亿人口居住在哪里？可能居住在农村吗？如果他们都居住在城镇，2016年中国的实际城市人口则为10.85亿人，以此计算中国的城市化率就不是57.35%，而是78.47%！

　　户籍制度是中国人口统计的基础，而在市场经济中，户籍人口的经济意义早已淡化，更重要的是常住人口和流动人口。而最重要的人口数据是“流动人口常量”。尤其是在城市群逐渐形成的发展阶段，“流动人口常量”的经济意义远高于任何单一人口统计指标，其中就包含着“人户分离人口”。

　　“城市群”这个名词是在2008年才首次出现在官方文件中的。2016年5月国务院核准了长三角城市群规划，2017年9月国务院批复的北京城市总体规划中明确提出：“发挥北京的辐射带动作用，打造以首都为核心的世界级城市群。”最近一部名为《辉煌中国》的纪录片展示了传统省域经济向中心城市群的转变，以详实的数据说明“五大城市群”或将主宰未来中国。我相信，若能统计出五大城市群的“流动人口常量”，总人数高达2.92亿的“人户分离人口”就会浮出水面。即使在“常住人口”的统计下，五大城市群的总人口也占40%，经济总量占55%，国土面积仅占11%。

　　更能说明人口集聚效应的是：长三角、珠三角和京津冀三大超级城市群的国土面积仅占3.6%，却集聚了18%的常住人口（和绝大部分“人户分离人口”），创造了35%的国内生产总值（GDP）。      

　　中国的城市化基本完成了，当初预言豪宅价格平方米30万元以上的目标也实现了，楼市的疯狂从一二线城市传染到三四线城市也在证明中国城市化的终结。楼市见顶的拐点如秋风起于青萍之末，由城市中心的豪宅市场开始，再蔓延到外围城区和中低端楼市。上海汤臣一品的临江豪宅总价两亿元刚刚成交，另一套豪宅以5014万元的价格开始拍卖！2016年的“地王”亦如烫手的山芋，其中南京一个“地王”已经崩盘。

　　有道是：天价买，半价卖，豪宅“腰斩”新常态！中心涨，外围追，“地王”崩盘鬼相随。