易宪容：国内土地出让金快速增长的意义

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　　有报道，2017年国内300个城市的土地出让金总额达到了4万亿元以上。而中原地产研究中心统计数据显示，全国50大城市累计卖地金额多达3.57万亿元，同比涨幅达34%。其中，有13个城市卖地金额上涨幅度超过100%。也就是说，国内大中小城市的土地出让金交易的总额在2017年创历史记录。按照一般的理解，国内土地出让金的快速增长，土地供给快速增加，意味着未来住房供给也会快速增长。不管是限价房还是租赁房，保障房还是商品房等都会如此。如果这种情况出现，2018年国内的房地产市场将会发展巨大的变化。

　　当然这只是一般性的理解，国内土地出让金的快速增长，特别一些地方土地出让金的翻倍地增长，其深层次的意义估计会比这还要多。首先，或最为重要的是房地产开发商涌入土地市场，不仅在于2016-2017年房地产市场创记录的繁荣让他们家家都赚得盆满盘满，利润大增，资金实力增强，完全有能力购买和存储更多的土地，而且在于他们仍然看好未来中国的房地产市场，国内房地产市场并没有因为2016年以来的房地产市场政策调控而改变房地产市场创历史记录的繁荣，只不过这种繁荣在区域性转换，由2016年的一线二线城市转移到三线四线城市，所以房地产开发企业涌入土地市场就在于仍然看好未来国内房地产市场。而这种房地产开发商对土地市场的预期，则是2017年国内土地市场土地出让金快速增长最为重要的原因。

　　其次，国内房地产企业涌入土地市场，购买更多的土地，这让地方政府早几年一直感觉到风险巨大的地方政府债务平台的风险全面缓解。但是，地方政府债务平台风险是不是真正的缓解目前是不确定的。因为，随着土地市场活跃，三四线城市的地方政府扩张的欲望会更大。因为，就目前不少三四线城市来说，其城市经济的核心已经离不开房地产市场增长了。而这种城市的房地产市场增长不仅让更多的各种资源涌入房地产市场，导致其他行业及产业，当地居民等严重挤出效应。在这种情况下，地方政府对房地产市场依赖性更是会强化，再加上今年提倡如何去三四线城市的房地产市场库存，将会刺激这些地方政府更有强烈的城市全面扩张的动力。所以，这些城市的房地产市场去库存只能会让住房的库存越来越多。

　　第三，当房地产开发商完全看好中国未来的房地产市场，当地方政府对城市扩张欲望不断在强化后，国内居民对房价上涨的预期不仅不会逆转，反之这种房价上涨预期还会不断地强化。比如，北京市住房销售量一起在快速下降，甚至于住房销售量下降了一半以上，但房价则不下降，北京市2017年底的房价与年初的房价基本上持平。同样，深圳房地产市场，住房销售量可能急剧下降，但房价则同比只有些许下跌。一线城市的住房销售量急剧下降的情况下房价上涨预期都不会改变，那么其他城市不仅房价上涨预期不会改变，甚至其他城市房价都在普遍上涨，只是涨幅小一些，或如有媒体造出来的名词“止涨”（中国文人为了达到某种目的，造词能力绝无仅有）。即国内房地产市场普遍上涨态势并没有改变。

　　在这种情况下，在三四线城市，那些房地产调控政策没有出台的城市，或出台了调控政策但这些调控政策仅是饥饿营销的城市，住房的投资者仍然会涌入市场。国内的居民一直认为政府不会放弃房地产市场，也不会让房价下跌。特别是从国人的经验来看，国内商品房市场发展已经有十几年了，就没有或很少看到房价下跌。中国房地产市场从来就没有出现过周期性的调整。即使有个别城市房地产市场出现过调整，比如早年的鄂尔多斯及温州，但影响的范围也十分小，国人根本就没有房价会出现周期性调整的这种感觉。

　　正因为国内房地产市场是在这种态势下，正因为国内房地产市场本来还是在鼓励居民投资住房。比如，目前住房政策看上去是鼓励居住优先，但是为何就是不用税收政策把住房的投资与消费区分开呢？为何就不建立全国统一网络来确立居民购买的住房是第一套住房还是第二套住房呢？而国内居民的信贷及购买外汇额度都很容易查到的时候，但中国住房信息就是不做到全国统一。在这样制度安排下，国人居民为投资住房，到许多城市都购买一套住房，这些住房都可算消费性或居住性住房，都可享受信贷及税收优惠。在这种情况下，国内居民岂能不利用银行的信用杠杆投资炒作住房？2017年国内个人贷款大增，都是与进入房地产市场有关。

　　而这才是房地产开发商看好未来国内房地产市场的关键的所在。如果没有大量的居民投资需要，在中国城市居民住房拥有面积达36平方米的情况下，国内房地产市场的前景估计不会这样乐观。这些就是国内土地市场土地出让金大增的重要意义。