张平：北京楼市惨遭“腰斩”背后折射出啥信息？

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　　多家机构的数据显示，截至12月中旬，2017年北京新房和二手房成交量双双“腰斩”。截至12月20日，2017全年北京新房已网签28749套，较2016年同期下降49.8%。同期的二手住宅网签131761套，为新房的4倍以上，同比下降50.3%。

　　与此同时，北京的房价也开始走弱。根据国家统计局最新公布的数据，11月份北京新建商品住宅同比下滑0.3%；二手房价格同比下降0.9%，环比则下降0.5%，降幅位列70大中城市之首。

　　面对北京房地产“量价齐跌”，已初现调整征兆。不少网友开始对北京的房地产开始悲观。他们认为，北京房价已经开始下跌，若2018年再推房产税，那北京楼市必然会崩盘。

　　也有学者把现在北京房地产现状与上世纪90年代末，日本房地产崩盘前的市场走势相比较，认为现在北京房地产市场走势与当年何等相似。于是，便得出结论北京的房地产将会崩盘。

　　对此，素有房地产大炮之称的任志强立即做出回应，“所有人都问我是不是房地产要崩盘了，我个人认为，中国房地产市场，起码二三十年不会出现崩盘。

　　在任志强看来，中国城镇化率还远没有达到75%的目标，房地产的需求量不会降，以这样的发展速度，中国房价要想调整也起码有十年的过程。

　　而笔者认为，2017年北京的房地产呈现“量价齐跌”格局并不奇怪。

　　一方面，北、上、深等几个一线城市在经历了2016年房地产“量价齐飙”的集中释放之后，已经透支了未来很多年的需求，后续支撑房地产虚假繁荣的力量开始快速衰竭。

　　另一方面，受史上最严房地产调控影响。3·17调控新政，调整了首套房的认定标准，从“认房不认贷”转为“认房又认贷”，同时提高了二套房最低首付比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%。

　　随后，北京又推出包括离婚后房贷认定标准的政策，堵住钻政策漏洞的口子。

　　所以，我们觉得这次北京房地产在短期内出现了一二手成交量腰斩，房价出现微跌，主要还是2016年放量过猛，后续购房力量一时跟随上来，还有就是房地产调控政策初见成效所致，未来房地产大调整的可能性已经很大，但离开崩盘恐怕还比较遥远。

　　那么，从2017年底北京楼市成交惨遭腰斩究竟反映出啥信息呢？

　　首先，本轮房地产调控政策已经初见成效，基本遏制住了投机性购房需求，也使改善性需求放缓了入市的步伐。但是离开调控政策的结束恐还有很长的路要走。

　　我们看到，这次北京楼市成交被腰斩，只能说北京市推出的房地产调控新政的效果已经开始发挥，同时，我们也发现，北京的一二手房价至2017年末也没出现短期内夸张的跌幅，按照统计数据来看，北京房价真实的跌幅还十分有限，这说明多空双方还在艰苦对恃，所以房地产调控还任重而道远。

　　再者，北京房地产开始进入调整期，乃是全国楼市的风向标，北京、上海房地产都开始出现调整，很多曾经是一线城市的地王也被深套其中，这除了告诉房企和投资者，房地产投资的稳赚不赔的时代已经结束，投资有风险，入市需谨慎。

　　实际上，我们拿到最新数据显示，从“3.17”新政实施以来，通州大多数小区的成交价每平方米都下降了超过1万元。从前成交均价约5万元/平方米的小区，如今均价下跌了1万/平方米，跌幅为17%，接近两成。

　　有涨就会有跌，在房地产去投机化、去杠杆化的今天，前期涨幅巨大的各热点城市房价都会出现大幅的调整。

　　最后，2018年将推出房地产长效机制，这就使得房地产比过去更接近“居住属性”。北京虽然还有解决外来人口居住问题的较大缺口，但是北京已经开始着力进行租赁房的建设，以及共有产权房的推进。

　　从2018年开始，既使不通过购房途径，一线城市照样也能解决外来人口的居住问题，并不一定非要去充当热点城市高房价的接盘侠。

　　另外，在任志强等人看来，中国的城镇化建设才55%，还远未到70%的程度，刚需购买力还会一直存在，房价调整至少再过十年，起码在中短期内还看不到崩盘的可能性。

　　对此，我们觉得任志强在偷换概念，中国的城镇化进程，不是把更多的农村人口赶到一二线城市里去居住，而是让四、五线城市放宽更多的门槛，让更多的农村人口有成为当地市民。

　　未来中国城镇化是将大部分人口集中在中小城市中。而对于大城市来说，限购、限贷的高压政策还会持续下去。

　　受到新一轮房地产调控，以及前期本身涨幅就已过大的双重影响，北京房地产在2017年底出现了较大调整。我们从数据来看，未来北京的房价还将会绵绵阴跌中调整下去，而出现短期调整到位的概率并不大。

　　北京房地产的调整预示了，中国房地产调整周期已经到来，而且过程会较为慢长，未来会有更多的居民通过多个途径多层渠道来解决居住问题，房地产虚假繁荣的历史已经过去。