刘晓博：北京这样干，将把楼市领往何方？

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新年伊始，楼市接连传来两条大消息： 　　1、2017年普通住宅用地出让为零的深圳，宣布在2018年2月1日即将出让的一块“普通住宅用地”上，实施限售5年的政策。这意味着，北上深“普通住宅不限售”（不含限价房、政策住房）终结了。 　　2、北京将在2018年春节前搞一场“土地盛宴”，1月4日到2月6日，将有26宗土地出让，其中大部分为住宅用地，这意味着2018年前40天，北京就将获取700亿的卖地收入！ 　　关于“消息一”，我在专栏里最早做出了分析，“5年不准卖”的标题在自媒体上连续刷屏了好几天。今天重点探讨一下北京楼市的异动。 　　下面是2017年和2016年卖地收入前10名的城市排行： （数据来源：易居研究院智库中心） （数据来源：易居研究院智库中心） 　　可以看出，2016年北京在土地政策上有点惜售。结果从2016年到2017年3月，北京房价出现了两轮大幅上涨。尤其是2017年春节后的大涨，引起中央的重点关注，随后北京连续出台了重磅调控措施，并大幅增加了土地供应。到年底，又开始大幅增加租赁用地、共有产权用地的出让。 　　于是，2017年成为北京有史以来供应土地最多的一年，住宅用地供应达到了创纪录的721公顷，卖地收入达到了2800多亿元，几乎是第三名（上海）和第四名（南京）的总和。 　　2018年，北京继续“疯狂”。前40天，就将再次收获至少700亿的卖地收入，远远超过去年同期。 　　北京为什么“疯狂卖地”？是因为财政遇到了困难吗？ 　　当然不是。北京是地方财政收入位居第二的城市，年地方财政预算内收入（不含卖地）在5000亿以上，几乎相当于4个广州或者1.6个深圳。北京不仅自己的钱足够花，还是中央财政的重要来源。 　　即便是2017年2800亿的卖地收入，占北京地方总财力的比重，也不过三分之一左右。 　　北京从2017年中开始发力大举卖地，一个重要的原因是：为了“补库存”，增加未来的供应，平抑房价。不仅普通商品住房的用地大幅增加，还大幅增加了租赁住房、共有产权住房的用地。 　　比如在“共有产权住房”上，北京2017年供应土地38宗，用地面积达到207公顷，对应着403万平方米的规划建筑面积。 　　这将给楼市带来什么影响？ 　　1、给全国树立一个榜样，用“增加住宅用地”这种实质性的措施，来平抑房价，尤其是未来的房价。 　　2、全面落实中央的“住房制度改革”，真正实现住房供应的“三分法”，让保障房、共有产权住房和普通商品房都能提供足够的供应量，实现三大渠道一起扩大供应。 　　3、对于北京的做法，上海、杭州、武汉、成都、重庆等城市有追随的迹象，这些城市的供应量都非常大。这将让上述城市未来人口吸引力、人口容量大增。 　　4、扩大供应，可以有效缓解房价上涨压力。再加上“北三县”（廊坊的大厂、香河、三河）和“南三县”（雄安新区的雄县、容城、安新）的分流作用，以及北京严格控制人口增长，北京房价在未来两三年出现“跳涨”的可能性有所降低。 　　北京房价会因此出现“趋势性”的下降吗？这个恐怕也很难。北京目前汇聚的资源太多，我的判断是，北京未来有可能成为中国唯一的“超一流城市”，不仅深圳、香港、广州不是对手，上海也远远不是对手（北京汇聚的资金已经是上海的1.3倍）。北京不仅拥有实力强大的央企，还拥有中国一半的独角兽企业，北京是一个“金融中心”、“科技创新中心”通吃型的大城市。不增加土地供应，北京未来的房价将非常令人恐怖。即便是这样大量供地，也只能保持稳定而已。 上图：北京有多强？这个上市公司（含海外）市值排行，可见一斑。（转自：中国基金报） 　　5、唯一不能跟随北京的脚步，大量供应住宅用地的城市是深圳。深圳的总面积是1997平方公里，其中一半是山，是生态红线保护的区域；北京六环内的面积是2267平方公里，已经超过深圳全部面积。深圳未来只能通过地铁，把几百万深圳人送到东莞、惠州，甚至中山居住。这事实上已经成为深圳的基本政策，官方已经这样公开宣布过。 　　一方面想控制大城市的人口，另一方面又被迫不断增加大城市的住房承载力，这就是当前大城市管理中的矛盾。中国就这样，在犹犹豫豫当中，把城镇化搞成了“大城市化”、“大城市圈化”。 　　中心城市“近乎疯狂”的土地供应，已经敲响了多数三四五线城市衰落的钟声！