刘晓博：上海在前、厦门紧跟，楼市将有大动作！

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新年伊始，楼市就出现了重大变化。 　　最引人瞩目的是“兰州放松限购”，以及南京等多个二线城市“以引进人才为名”降低落户、购房的门槛。 　　在这之外，还有一个新动向未被大家关注，这就是上海和厦门开启的“商业地产去库存”。对于中心城市来说，这可能2018年楼市的又一重大举措。 　　1月4日，上海正式公布了《上海市城市总体规划（2017-2035年）》的全文，在“完善租购并举的住房供应体系”一节里，有这样一句重要的话： 　　将多余的工厂、仓库、办公楼、公寓式酒店改为住宅，用作公共租赁住房。 　　这是什么意思？这就是在“鼓励租赁”旗帜下的“商业地产去库存”！ 　　要知道，此前为了控制城市人口增量，上海曾随着北京一起，禁止把工厂、仓库、办公楼等改造成住宅，也就是禁止“工改居”、“商改居”和“仓改居”。1月4日的新说法，可谓政策大转向，力度非常大！ 　　在刚刚过去的这个周末，厦门召开了“市两会”，在厦门的“政府工作报告”里，这样谈到了楼市： 　　将健全完善房地产市场调控长效机制，推进租购并举住房制度建设，实行差别化的调控政策，满足首套刚需，支持改善需求，有效引导市场预期，加强商品住宅土地供应，加快商业地产去库存，确保去化周期和房价控制在合理区间，全面加快地铁社区等保障性住房建设，促进房地产市场平稳健康发展。 　　媒体的关注点都在“支持改善需求”上，认为是利好。这其实国家住建部对2018年楼市的要求，我此前在“楼市温暖的大消息”一文里进行过分析。 　　真正的新闻是这句话——“加快商业地产去库存”。也就是说，厦门跟上海想到一起了。 　　为什么会这样？原因很简单，中国大城市里“商业地产”（包括写字楼、商务公寓、商铺等）的库存非常厉害，即便是上海、深圳、广州这样的一线城市都不例外，更不用说厦门这类二线城市了。 　　自2015年12月“中央经济工作会议”提出楼市去库存以来，全国住宅销售猛增，去库存效果良好。但对于“商业地产”来说，库存量不降反增。下面的数据来自国家统计局： 全国房屋库存情况对比（单位：万平米） 房屋类别 2015年11月 2017年11月 变动幅度 住宅 44093 30833 -30% 办公楼 3148 3546 +12.6% 商业营业用房 14206 15418 +8.5% 　　可以看出，经过了两年的“去库存”，全国住宅库存量下降了30%，但办公楼（含商务公寓）却上升了12.6%，商业营业用房（主要是“综合体”里的商铺）上升了8.5%。 　　最近几个月，“办公楼”和“商业营业用房”的销售速度有所加快，但巨大的库存仍然是压在各地政府心头的一座大山。比如在深圳，办公楼的库存足以卖8到10年。在上海，商业物业的库存在2016年的时候一度超过了住宅。 　　也许有人会问：为什么在一、二线城市住宅稀缺，但商业物业却严重过剩？原因很简单，中国的地方政府普遍重视GDP、税收，所以在土地供应上偏重“产业用地”，而轻视“住宅用地”。 　　这很容易想明白：在住宅用地的出让和开发中，政府可以一次性收取很多税费，但以后就很难再收（没有房地产税）；而商场、写字楼、商务公寓等，由于购买或使用者是企业，可以源源不断地带来税收（直接或者间接）。 　　所以，在几乎所有的大城市“商业地产”都过剩，这是GDP导向的结果。 　　物极必反，“商业地产去库存”成为中心城市除了“增加租赁住房”以外，在2018年最重要的工作。具体措施，无外乎两点： 　　第一，已经建成的，允许“商改居”、“工改居”、“仓改居”； 　　第二，尚未动工的，可能会允许调整规划、容积率，甚至改变土地用途。 　　第三，最理想的办法当然是价量齐升。当然，这个有难度，需要控制土地供应、搞饥饿疗法。或者直接给一些居住型公寓学位、落户的资格。 　　在此之前，我曾告诉大家，北上深的居住型商务公寓（合法的，不是自行改变用途而来的）已经可以购买。但北、上、深之外的商务公寓尚有待观察，因为二线城市限购在松动，买住宅的门槛在降低。 　　今天（1月8日）上午，深沪港股市里的地产股再度大涨，尤其是叠加了“长租概念股”的，比如万科、保利、碧桂园、华夏幸福等。预想中的楼市的冬天还没有进入“数九寒天”，春天的气息就已经能嗅到了。 　　我曾在专栏里做过一个判断，现在再次提出来供大家参考： 　　中国楼市已经全面进入了“因城施策”的阶段，调控权大部分落到了地方政府手里，这意味着楼市的下行周期将更加短促。 　　因为地方政府更依赖房地产，稳增长、出政绩的压力更大。