张平：共有产权房落地 夹心层好日子要来了！

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　　“北上广深不相信眼泪”，如今一线城市高不可攀的房价确实让不少人绝望，尤其对于刚刚踏入社会的年轻人来说，拥有一套住房更是成为奢望。

　　不过，就在去年12月，北京产生了第一批拥有共有产权房的幸运儿。北京市规定购房者持有产权不得低于50%，目前推出的项目购房者与政府代持机构的比例为5：5或者7：3。截止目前，全国已经有北京、上海、南京、烟台、福州等至少6个城市开始供应共有产权房。

　　数据显示，北京与上海对共有产权房供应量最大。2017年，北京共完成共有产权住房用地供应38宗，用地面积约207公顷，超额完成年度供地计划，规划建筑规模约403万平方米。38宗土地对应已入市的38个项目，共计提供共有产权房近4万套。

　　事实上，此次北京等地推出的共有产权房较之前有三大亮点：

　　首先，过去共有产权房，主要是满足当地居民的住房需求，而此次新推出的共有产权房，也把外来人口的购房问题考虑在内。

　　例如，北京市规定，留出30%房源惠及非京籍购房者，此举增强了“新北京人”的获得感。这样可留下一大批人才在当地安心工作。

　　再者，共有产权房是北京对自住房概念的升级，吸取了自住房的优点，规避了一些缺点。从产权意义上保护了保障房人群的资产升值权，体系内流转又可以做到避免过度福利化。

　　而未来共有产权房购房者退出后，再购房群体依然是共有产权房群体，这样就可减少带有投资属性需求的进入共有产权市场。

　　最后，共有保障房供应的地段位置、配套设施有了较大提升。北京、南京、福州等城市共有产权房供应地块区位优越，其中北京去年供应用地三分之二在城区和近郊新城区，这意味着医疗、教育、商业等配套相对成熟。

　　南京共有产权房四大片区共规划建设39条道路、16所中小学、17所幼儿园，以及医院、农贸市场、养老院等，各类公建配套面积达243万平方米。

　　福州首块共有产权房用地位于三环以内，毗邻浦新小区，商业配套成熟，交通便利，公交车半个小时抵达市中心。

　　此外，北京等6座城市全面推进共有产权房政策，主要还是想达到二个目的：

　　一方面，当前多个城市的共有产权供应量都明显增加，以北京为例远远超过了过去几年的自住房供应量，这种加法供应的作用也更加明显，能够明显降低市场对房价上涨的预期。

　　另一方面，共有产权房除了落实“住房自居”的原则外，还可以降低这些热点城市房产均价。以北京举例，过去4年北京商品房住宅成交均价（不含自住房）为3.32万每平米，而如果包含了20万套自住房均价将是2.67万每平米，也就是数据上直接将拉低市场均价25%。

　　所以，共有产权房对分流商品房需求，平抑热点城市房价起到了积极的作用。

　　对此，我们认为，北京等6个城市推出共有产权房政策还有几个地方需要进一步完善，这样效果才会更趋完美。

　　第一，建立起更加灵活的共有产权房的循环运行的机制。比如家庭未来面临人口增加或者工作地点变动时，要能够建立共有产权房内部协调轮换机制。

　　第二，对于外来人口净流入量较大的城市，应该适当提高共有产权房的比例。

　　共有产权房是一种可持续、能够大规模建设的保障方式。北京、南京、深圳等人口净流入的大中城市应增大共有产权房投放数量。

　　第三，地方政府应制订共有产权房退出机制。

　　比如说，北京市民王小姐购买了一套共有产权房，王小姐与政府的比重是5：5。若干年后，如果王小姐要退出去购买商品房了，政府应该承诺按当时市场价进行回购她那部分房产。然后，政府部门再拿着这套房源找其他需要的共有产权房的家庭，以改善他们居住环境。

　　随着北京、南京等6座热点城市推出共有产权房政策，它标志了2018年，共有产权房的时代已经到来，这一新的住房保障模式，是落实中央“建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”的重要举措，也是托起“夹心层”市民安居梦的探索。