张平：部分三四线城市自住率20%预示了啥？

评论网

　　一线城市房价已经高到买不起，很多人选择到周边三四线城市去买房，过起了白天去大城市上班，晚上回到小城市睡觉的生活。

　　但1月初，有权威媒体报道，燕郊廊坊市的自住率只有20%，和廊坊本地客比例相接近的，还有中山和惠州。这两个城市的本地购房者占比也分别只有20%～24%。

　　实际上，在环京、环沪、环深周边的三四线城市买房的人主要有二类：

　　第一类是在一线城市上班的外地人，由于在一线城市买不起房，只能跑到紧挨着的周边三四线城市购房；

　　第二类是外来人做生意的基本都在这里买房，但是还有很多人买了也不住，主要是想到三四线城市炒房的，当然这里面还有不少明星也在大城市周边三四线城市买房的！

　　对此，有专家提出警告，自住率如此之低，将预示着一旦廊坊之类的城市出现抛售潮，将会带来巨大的金融风险。而实际上，类似廊坊这样，充盈着大量投资客的城市并不少。

　　而我们认为，由于去年三四线城市房价飙升，就连景德镇这样的城市，也有大量的投机客涌入，今年三四线城市房地产的风险不言而喻。投资者可以适当规避去年房价上涨过快的三四线城市。

　　实际上，三四线城市的房价风险早在去年已经出现。环京板块累计跌幅较大。以廊坊（燕郊）为代表，从4月最高点至今累计下跌36.9%，跌幅居全国之首。

　　房价中位数由去年4月的31879元/平方米跌至11月的不足20000元/平方米。正是因为，之前的疯狂炒作带来房价的大起大落，一大批投资投机者被深度套牢。

　　从目前形势来看，一线城市房价高，又遭遇长期的政策性调控，如果将资金转向三四线城市，那么现在是否还值得投资呢？

　　对此，我们认为，多数三四线城市在经历了去年的大涨之后，风险已经开始出现。投资者在购房时，应该选择抗跌能力较强的三四线城市楼盘。

　　首先，先要搞清楚环沪、环京、环深周边具体有哪些城市，如果搞错概念就有被套的风险。

　　以上海为例，有些房产中介，甚至把扬州、镇江的楼盘，也作为环沪项目销售。但按照最新发布的《上海城市规划（2017-2035）》，真正意义上的同城化都市圈，仅仅覆盖90分钟通勤时间范围内。

　　事实上，一线城市和都市圈城市的环境、交通、公共服务、资源共享，更多是这90分钟通勤范围内。超过这个覆盖半径，能分享到一线城市的资源将极为有限。我们的观点是，90分钟通勤时间外的“环沪”、“环深”、“环京”三四线城市，其实并不能因为临近这些一线城市而得到实质好处。

　　再者，三四线城市的基础设施是否完善，你在决定投资三四线城市房产时，可以先查一下到上海、北京、深圳，这些城市有没有高铁线路可以直达，每天到达的高铁班次，美团和摩拜是否进入，星巴克是否已经大量开店，城市的人口总量又是否流入大于流出，滴滴打车是否方便，电影院有几家，这些构成生活起居的要素一定要有详细了解。

　　我们先举个廊坊案例，一些老人在买了廊坊房产自居后，发现燕郊的人民医院硬件设备，跟北京相比差距还很大。更有在北京上班、住在燕郊的北漂族反映廊坊这边的教育条件很差、当地教师工资低根本留不住“优秀教师”。

　　显然，当一个城市本身缺乏足够的吸引力，房价却是被投机客抄高的，那么，怎么涨上去的，还会怎样跌回来。

　　最后，自住率极低的三四线城市，这些三四线城市每个楼盘都有大量房子空置着，晚上没有几家亮着灯的，多数家庭安装的电表都是长年不动的，这些三四线城市主要由投机客购房，而当地居民的购房需求已经趋于“饱和”，在这种情况下，只要有一些人做空房地产，就会马上引发当地房价的全面下跌。作为三四线城市的廊坊就是鲜活的案例，使得无数投资者被深套在内。

　　2018年三四线城市房地产将呈现“量价齐跌”的格局，因为三四线投机性购房者目前比例都较高，一旦有个风吹草动，各地房价肯定有大调整的风险。只不过离各大一线城市最近的、配套设施较为完善的、自住率较高的三四线城市还相对抗跌一些。