易宪容：中国新一轮的“造房运动”正在兴起

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　　从1998年中国住房制度改革，由于计划分配住房，改变为实行住房商品化、市场化以来，出现了一场近20年的前所未有的“造房运动”。也正是在这场“造房运动”，以房地产市场化为带动，不仅造就了中国房地产市场的20年空前繁荣，或人类历史前所未有的房地产市场的繁荣，造成了中国经济持续稳定快速的20年增长，由此中国经济一跃成了世界第二大经济体，而且也让中国城市化得到空前推进，全国各地一个个现代化城市拔地而起，估计到2017年底中国城市居民的人均住房持有面积可达到近40平方米。对中国经济及社会来说，前20年的“造房运动”，在人类历史上，其影响是无可比拟的。

　　但是也应该看到，前20年的“造房运动”，由于这场“造房运动”的建造住房的土地完全由政府所控制，及建造住房的主要要素为政府所控制，这必然造成前20年中国的房地产市场是一个要素市场非市场化，产品市场为市场化的市场，特别是土地市场的非市场化。因此，在这样的一个市场，必然会造成整个市场的利益及财富主要是由权力来分配。在这场造房运动中，当事人的利益大小基本上与权力远近有关。谁与政府权力靠得越近，其获得利益就越大。因为，“造房运动”所需要的第一要素即土地，完全由政府所控制。

　　正因为“造房运动”所需要的要素为政府所控制，所以这次“造房运动”就了中国房地产市场20年空前繁荣，也导致了社会财富，特别国人几千年留下来的土地财富，短期内在少数人手上聚集。从1998年开始，随着国内“造房运动”不断发展，受利益驱使，瞬间让国内各种资源迅速地流入房地产市场，各种大大小小的房地产开发商也应运而生。不少先知先觉者与权力靠近，在一张白纸上很快成了富可敌国的大商家，如当前的万科、万达、恒大、碧桂园等；小的房地产开发商更是多如星辰，因为每一个人都希望在这场“造房运动”中分到一份财富。千军万马、各行各业都在造房，中国经济也完全“房地产化”。

　　同时，政府不仅完全控制了房地产市场要素资源，而且也通过特有制度安排的方式（比如，2003年央行出台的关于住房信贷政策的121文件，很快就被中央政府新政策所取消；又比如2007年央行出台的关于住房359号文件，又被2008年一个所谓的改善性住房文件所抵销；2015年央行出台的只要还清银行贷款就算第一套可享受优惠政策也是一样等），即刻意把住房的投资与消费的性质混淆，从而让中国的房地产市场完全走了一条以投资投机炒作的市场。

　　因为，住房作为商品与其他商品有一个根本性差别，就是既可是消费性商品，也可是投资投机性商品。由于两者定价基础、价格运行方式及运作机理完全不同，如果没有有效的制度安排作为商品的住房把投资与消费区分开，那么作为产品完全市场化的住房，最后一定会成为以投机炒作为主导的市场。因为，投机炒作者出价永远会高于住房的消费。如果住房完全是一个投机炒作为主导的市场，那么房地产市场价格推高飚升也是必然。比如，北京、上海、深圳等房价，20年上涨10倍以上是常事了。房价快速飚升不仅会造成巨大的房地产泡沫，增加中国金融体系的风险，而且也会把绝大多数居民挤出房地产市场，对中国经济及人民生活各种负面影响也就应运而生。

　　面对这种情况，2016年开始政府又发起了新一轮的房地产调控潮，并在十九大报告中要求对国内房地产市场重新定位，要求国内房地产市场回归到它的本性及居住功能，也就是强调国内房地产市场的消费性而去除国内住房市场的投资投机炒作性。十九大报告提出了“加快建立多主体供給、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，以及中央经济工作会议强调的“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，实行差别化调控”。

　　在这样的原则下，地方政府纷纷主导建立起了“商品房、政府保障房、租赁住房、共有产权住房”的多元化住房供应格局，与之相应的是多主体供給、多渠道保障、租购并举住房制度。与之相应的将完全改变前20年以房地产开发商品操控的“造房运动”的市场，而是国内正在兴起一场新的“造房运动”正在兴起。

　　这场“造房运动”主要格局可分为：一是政府为主导建造的保障性住房及共有产权住房，以此来解决市场房价高的城市中低收入居民的住房问题，以及解决引进城市所需要的人才的问题。以及2015-2017年以棚户区住房改造货币化安置政策还有进行，而这些政策正是拉动2017年三四线城市房地产市场繁荣重要的因素。

　　二是不少企业自己建造住房也成了一个新动向。比如格力、华为造房已经开始。华为为员工首批建造3万套住房，员工低于市场价70%，入职3年后可购买，10年后可转让。以此为开始，预期今年有一批一线二线城市的大企业，也会随之格力、华为去大造住房。而且，目前一些一线二线城市的国家机关分配住房又已经开始。

　　三是国土资源部长姜大明表示，中国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。可以说，这项政策的重大突破，不仅将解决建设住房的土地完全由政府控制的问题，也让农村不少住房经营性建设用地全面盘活。尽管这些土地的使用限定在租赁性住房，但是这个口子一开，全国这些高房价的城市，农村地区将会出现利用建设用地建造大量的租赁性住房，并由此而掀起的新“造房运动”肯定会对国内房地产市场带来难可估量的影响。

　　四是无论是一线二线城市，还是三线四线城市，商品房市场的发展还会持续，它们仍然会融合到这场新“造房运动”的大潮。但是，对于这场新“造房运动”到底发展到哪里，应该是相当不确定的。因为这场新“造房运动”同样会政府政策所左右。