余丰慧：政府不再垄断住房供地最大看点在这里

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　　土地制度改革是重大事件，牵扯利益各方复杂而又多元，百姓最关心的还是高房价能否得到有效遏制。

　　国土资源部部长1月15日的讲话引起较大反响。有三点值得注意：房地产开发商不再是一手住房的唯一提供方，非房地产企业有望参与；政府不再垄断住房供地，探索农村集体经营性建设用地入市；租赁市场有望进一步扩大。

　　笔者仔细分析后认为，总体上分为农村土地与城市住房建设用地两个大方面。至于农村宅基地的所谓“三权分置”探索改革，只是造一个新词而已，基本没有新意，既没有所谓的探索，更谈不上改革。目前宅基地使用权、所有权本身就是分离的，农村农民宅基地从上个世纪改革开放初期就确定了宅基地农民的长期使用权。凭空造出来“资格权”有点匪夷所思，故弄玄虚啊！

　　“政府不在垄断住房供地”有一些看点或者说新意。原本的表述是：“政府将不再是居住用地唯一提供者。”住建部长姜大明透露，中国将研究制定“权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点”。从这几句话中我们利用剥离法剥出核心内容。农村宅基地改革在上面已经谈及，不再赘述。

　　农村集体经营性建设用地所谓的放开主要是用在建设租赁房上，商品房市场就不要多情了。最大看点在于“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地”。这里面包括工业用地、商业用地、金融服务业企业用地、教育等公共事业、慈善机构等公益性质企业的用地，等等。如果允许企业将一定面积的土地转化为商品房、集资房、保障房等用地的话，那么对于房地产市场现有格局的改善与冲击非常大。

　　对高房价肯定有抑制作用；对土地垄断市场将带来破冰意义；对开发商独霸住房市场供应的格局带来严重冲击，开发商暴利或不在，开发商的好日子或到头了。曾记得上个世纪90年代以前以企业单位供给分配住房阶段，根本就没有开发商一说。企业单位自己从农村直接买来土地后，找个建筑队直接就盖房子了，然后分配给职工。这部分房子后来成为福利分房分配给了职工。

　　因此，只要放开单位企业可以直接从土地市场或者农村购地以及已有存量土地建设住宅，那么住房市场一定会发生变化。

　　问题又来了，不同所有制企业如何办？是个棘手问题。特别是国有企业自建住房，或又回到福利分房阶段。这显然是很难走通的。

　　因此，期望值确实不能过高，思想落脚点与境界已经决定了土地改革只能是小修小补而已。几个焦点问题不能回避：一是小产权房怎么办？二是单位建房是否允许？特别是国有企业能否给职工建房？三是单位集中购地集资建房会不会重出江湖？等等！都需要非常具体的思考。

　　一些地方已经做了一些探索值得关注。北京市住建委负责人2017年12月曾提到，北京正进一步引导和鼓励全社会支持参与住房保障工作，鼓励国有企业利用自有用地建设保障房，加大政策支持力度，目前已建设约12万套。“鼓励国企拿出自有用地建设保障房，是增加保障房的供给渠道，而非企业自建房为企业内部职工福利分房。”这些做法效果如何？需要继续观察！