谈一谈：中国首批公募REITs岁满月余，浅析成长途中现状及...

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[color=#333333][font=&quot][size=16px]2021[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]年[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]5[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]月[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]31[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]日，中国首批[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]9[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]只公募[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]REITs[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]正式公开发售，合计[/size][/color][/font][color=#066ff][font=&quot][size=16px][url=https://www.intralinks.com/cn/products/alternative-investments/fundraising]募资[/url][/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]金额[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]314.03[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]亿元。[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]6[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]月[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]21[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]日，首批[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]9[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]只公募[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]REITs[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]产品在沪深交易所挂牌上市，标志着中国公募[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]REITs[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]市场正式诞生。[/size][/color][/font]

[color=rgb(51, 51, 51)][font=&quot][size=16px][font=Calibri]  [/font][/size][/font][/color][color=rgb(51, 51, 51)][font=&quot][size=16px][font=宋体]中国房地产[/font][/size][/font][/color][color=rgb(51, 51, 51)][font=&quot][size=16px][font=Calibri]REITs[/font][/size][/font][/color][color=rgb(51, 51, 51)][font=&quot][size=16px][font=宋体]现状及前景[/font][/size][/font][/color][color=rgb(51, 51, 51)][font=&quot][size=16px][/size][/font][/color]
[font=宋体][color=#333333][size=16px]中国成功发行的[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]9[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]只公募[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]REITs[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]产品的行业范围涉及产业园、高速公路、污水处理、仓储物流、垃圾处理及生物质发电等多个领域。其中包括在上交所上市的[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]5[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]只公募[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]REITs[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]产品：华安张江光大园[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]REIT[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]、浙商证券沪杭甬杭徽高速[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]REIT[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]、富国首创水务[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]REIT[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]、东吴苏州工业园区产业园[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]REIT[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]、中金普洛斯仓储物流[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]REIT[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]，以及深交所上市的[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]4[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]只公募[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]REITs[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]产品：中行首钢生物质[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]REIT[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]、博时招商蛇口产业园[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]REIT[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]、平安广州交投广河高速公路[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]REIT[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]、红土创新盐田港仓储物流[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]REIT[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]。[/size][/color][/font]

[font=宋体][color=#333333][size=16px]中国房地产[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]REITs[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]目前处于刚起步的试点发展阶段，采取封闭式的运作方式，不开放申购与赎回，其后只能在二级市场买卖。而其收益主要来源于两部分：高比例分红和交易差价。基础设施公募[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]REITs[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]产品采取强制分红政策，要求收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]90%[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]，稳定的分红率类似于债券的派息，表现出债性特点，但强制分红并不等同于债券的固定利息回报；虽然采取封闭式运作方式，但公募[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]REITs[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]在交易所上市之后，投资者可以在二级市场进行竞价交易来获得由交易差价带来的收益。[/size][/color][/font]

[font=宋体][color=#333333][size=16px]截至目前，中国首批[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]9[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]只公募[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]REITs[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]产品已经上市一个多月，其价格经历了先涨后跌到趋稳的过程，成交量在首周放量之后也逐步回归常态。上市首日，伴随着高涨的公众认购热度，[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]9[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]只[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]REITs[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]产品均实现高开收涨，其后的两个交易日下跌，首周价格振幅较大。第二周受节日效应影响，价格波动也有所放大。第三周之后，[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]REITs[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]产品的价格趋于平稳发展，成交活跃度也降至平稳状态。[/size][/color][/font]

[font=宋体][color=#333333][size=16px]处于初创探索阶段的中国房地产[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]REITs[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]市场已经实现了从无到有的第一步，伴随着[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]“[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]十四五[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]”[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]规划纲要提出[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]“[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]推动基础设施[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]REITs[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]”[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]，社会各界对基础设施[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]REITs[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]的认识也逐渐统一。在中央部委层面，有关部门正积极研究制定税收、投资者等支持政策；在地方层面，上海、北京、苏州等多地政府也出台了专项支持政策。下一步，随着国家发改委[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]“958[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]号文[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]”[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]发布，中国基础设施[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]REITs[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]有望在清洁能源、保障性租赁住房、新基建等领域推出更加具有创新特色的基础设施[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]REITs[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]品类。[/size][/color][/font]
[color=rgb(51, 51, 51)][font=&quot][size=16px][font=Calibri]  [/font][/size][/font][/color][color=rgb(51, 51, 51)][font=&quot][size=16px][font=宋体]疫情给房地产市场带来的转变[/font][/size][/font][/color][color=rgb(51, 51, 51)][font=&quot][size=16px][/size][/font][/color]
[font=宋体][color=#333333][size=16px]近两年来，受疫情对经济的持续冲击和影响，全球房地产行业也正经历着历史性的变革。疫情前，美国是全世界最受欢迎的的商业房地产市场，但由于疫情对经济的持续冲击，美国商业房地产的收益和估值较疫情前已削去逾四分之一。疫情后，在数字经济发展的背景下，香港和中国在全球商业房地产市场中迎头赶上，呈现有利的竞争姿态。[/size][/color][/font]
[color=rgb(51, 51, 51)][font=&quot][size=16px][/size][/font][/color][color=rgb(51, 51, 51)][font=&quot][size=16px][font=宋体]公募[/font][/size][/font][/color][color=rgb(51, 51, 51)][font=&quot][size=16px][font=Calibri]REITs[/font][/size][/font][/color][color=rgb(51, 51, 51)][font=&quot][size=16px][font=宋体]：未来还将长远发展[/font][/size][/font][/color][color=rgb(51, 51, 51)][font=&quot][size=16px][/size][/font][/color]
[font=宋体][color=#333333][size=16px]中国公募[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]REITs[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]的特点之一是公众投资者将参与认购和交易，涉及公众投资者利益，只有获得公众投资者认可及踊跃参与，方能成功落地，侧重保护投资者利益。中国公募[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]REITs[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]采用的是公募基金[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]-ABS-[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]运营管理人的外部契约型治理模式，由公募基金管理公司担任管理人，并强调压实公募基金管理人责任，要求公募基金管理人提升产业管理能力。中国公募[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]REITs[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]市场目前处于起步探索发展阶段，仍然存在不足之处，资产运营管理人的专业水平溢价尚未显现，扩募预期还需要逐步释放，资产弹性价值尚未挖掘到位。如能良好解决目前存在的阶段性问题，便可以给投资人提供一个平稳、可持续和可以不断挖掘的市场。[/size][/color][/font]

[font=宋体][color=#333333][size=16px]因此，公募[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]REITs[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]产品未来为长久发展需要可能会发生再融资、扩募及收购。基础设施公益属性及费控特点决定了[/size][/color][/font][color=#333333][font=&quot][size=16px]REITs[/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]产品的成长路径可能比较难仅以现有项目收费增长为基础，或者依靠降本增效，还将依赖于再融资、扩募、增量[/size][/color][/font][color=#066ff][font=&quot][size=16px][url=https://www.intralinks.com/cn/products/mergers-acquisitions/post-merger-integration]并购交易[/url][/size][/font][/color][font=宋体][color=#333333][size=16px]来实现在未来的长远健康发展。[/size][/color][/font]