叶檀：告别公摊跟开发商无关！带皮核桃15块一斤去皮25块...

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　　2月22日，媒体找到一份住建部的《住宅项目规范》征求意见稿，引爆市场。

　　2月15日，住建部一次性公开了40多份文件，大家单单揪住了这一份。

　　主要是因为这份文件里面有一句话：住宅建筑应以套内使用面积进行交易。目前中国大部分地区房地产以建筑面积计价，只有重庆一座城市按照套内面积计价。

　　吃瓜群众的热情被点燃，纷纷表示，公摊面积将退出历史舞台，房地产价格总算公平了。

　　各位演员，请先冷静一下。

　　住建部的《住宅项目规范》征求意见稿只是一个工程设计规范，不涉及商品房的交易规范，工程和交易，是两个完全不同的概念，不要混为一谈。

　　一、告别公摊面积？ 想得美

　　中国的商品房基本用建筑面积计算单价，同时一直以套内使用面积进行交易，在一份正常合法合规的销售合同上，会明确标出套内使用面积。

　　因此，以套内使用面积进行交易，不能和住房按套内面积计价划上等号。

　　这一次的《住宅项目规范》只针对商品房的设计，大部分吃瓜群众，敲敲黑板，往这儿看，你们关注的重点错了。

　　如果要较真，寻找套内使用面积计价的相关规定，也是有的，那就是2001年出台的《商品房销售管理办法》，这份文件至今有效。其中第18条明文规定，商品房销售可以按套计价，也可以按套内建筑面积或总建筑面积计价。

　　住建部的一份工程规范之所以造成这么大的影响，可能是因为公摊面积让购房者很受伤，之前有篇文章流传很广，标题就是《买 100 平米房子只得 70 平米，公摊面积让我们很受伤！》。

　　文章的核心论点是，开发商故意把公摊面积做大，坑害购房者。

　　吃瓜不嫌事大，这样的文章纯属外行凑热闹，开发商没必要这么干，对开发商没有好处。

　　如果，一个小区的容积率是固定的，那么，这块地上的建筑面积就是固定的。开发商把公摊面积做大，还是没办法多收一分钱，反而损失购房者的利益，损人不利己，何必呢。

　　开发商关注的，不是做大公摊面积，不是按不按照套内面积计价，而是容积率达标。只要不触碰容积率红线，就不存在公摊过高的情况。有些豪宅项目，会故意做大入户大堂和走道等公共空间，这是为了气派。

　　在实际销售过程中，7层以下住宅公摊率为7%到12%。7层到11层住宅公摊率为10%到16%。高层建筑有电梯、电梯前室和安全通道等，公摊率会达到15%到24%。

　　与十年前相比，中国楼市给人的感觉是公摊面积越来越多，因为过去居民楼普遍是低层结构，现在中高层住宅占主流，公摊面积自然水涨船高了。

　　二、取消公摊 房价上涨  羊毛出在羊身上

　　公摊面积起源于1950年代的香港，当时是香港楼市的黄金年代，房屋一般是整栋出售，对资金量的要求很高，有开发商率先尝试分层出售，既然分层，那么公共区域面积自然也是包含在内的，公摊面积由此诞生。

　　公摊面积出现后，无论在装修、物业、还是取暖费上，都会明显地增加一部分。装修不会装修到公摊部分，取暖也不会出现在公摊上，但该收的费用却一分也不能少，是不公平的。

　　公摊的增加，使得整体建筑面积远高于实用面积。

　　2013年，香港政府出台文件，要求商品房销售按实用面积计价，正式告别公摊面积。但是，房价没有因此下降，反而会继续上升，房屋面积从100平米下降到80平米，整套房的总价不变，每平米房价就会上升。

　　有个朋友发了条短信说，带皮核桃15块钱一斤，去皮核桃30块钱一斤。

　　取消公摊有好处，至少可以让房价更加透明。

　　同一地段、同样大小、同样总价的房子，第一眼看上去很难区别。如果取消公摊，实际房价就会出现明显差异。比如第一套的公摊只有10%，第二套是20%，均价都是1万元/平米，那么房子的实际大小就会一目了然。

　　三、决定房价的是供需 是货币  不是面积

　　中国房价按套内使用面积计算的城市，是重庆。

　　这样的计价方式，在购房时能看清到底有多少面积。

　　同时面临一个难题，为了减少公摊面积，重庆同一楼层同一单元可能一下出现七八户。地产商追求把套内面积做到最大，房屋套数做到最多，公摊面积尽可能减少，实现最大化销售额的目的。

　　心疼重庆人民一秒钟，如果说全国其他地区的高层，都能享受到一梯两户和两梯三户，重庆人可能要面对两梯八户，甚至三梯十二户的尴尬结构。

　　按目前的建筑面积计价，开发商不必盯着得房率，中国住宅的公共空间大到奢侈，比如成都。中国随便哪个城市的刚需楼盘，公共空间都比纽约市中心要多。

　　2002年，重庆人大常委确定了套内面积计价原则，这和当地对楼市的独特管理，以及后来的地票制度都有联系，很难一下子移植复制到全国其他城市。

　　一味地排斥公摊面积，将公共空间等同于开发商偷面积，是故意混淆这两个概念。比如暖气管、路灯之类的设施空间，通常都不在房屋内，却实实在在影响着整个小区的居住体验。

　　况且，真的从建筑面积转向使用面积，开发商就会追随重庆模式，压缩公共空间。比如减少地下室、管理用房、值班用房的面积，减少电梯数量，减少楼梯厅面积等。越是在大城市，越是在供需矛盾大的地区，这种情况越有可能出现。

　　另外，因为房子面积一瞬间少了很多，每平米单价突然暴涨，大家会觉得，哎呀，房价又涨了，这会打击市场信心。

　　如是金融研究院的一份报告称，考虑到中国常用建筑面积，核心城市住宅基本带电梯，假设平均得房率为70%，进行折算发现，上海、北京和深圳中心区实际房价分别为21760美元/平方米、21554美元/平方米和18736美元/平方米，超过伦敦和新加坡，仅次于香港。

　　无论公摊面积是否取消，都别高兴得太早，这针对的是有房和购房群体，还没上车的刚需，不如先考虑一下，第一套房在哪里。