明哥在路上：里应外合，一石二鸟！取消公摊面积的又一...

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　　昨天，我们针对住房和城乡建设部，在2019年2月下旬出台的取消公摊面积的官方规范征求意见稿，进行了解读。

　　《楼市再变天！取消公摊面积，撕下开发商虚伪的面皮》

　　在我们中国，掌握了国计民生的重要部门的官方文件，从来不是着眼于技术规范本身，而往往有着重大的考量。读懂政策，就读懂了中国。

　　但是，上一篇文章里，我们只说到了3种即将来临的重要变化趋势：

　　破解中国房价不高的虚假锚定效应、

　　降低开发商和物业公司收取服务费时的暗箱操作空间、

　　科学计算免征面积，为房产税的推出，铺平道路。

　　更重要的第4种意图，我们引而不发，在这篇文章里详细分析给各位读者。

　　01

　　我们绝大多数老百姓，在谈论房价走势时，一定会谈到“政府”的调控。但是，很少有人能够说得清楚，中央政府（以下简称为“高高的庙堂”）和地方政府，在房地产市场上不同的角色。

　　区分不清楚这两者，分析房价，基本上就没有登堂入室。

　　“政府不会让房价下跌的。”

　　这是老百姓们，过去24年，听得最多的一句话。无论是媒体、专家、新闻上提醒房价存在的风险时，只要想起这句话，买房者心中就好像有了定海神针，吃下了定心丸。但是，谎言说多了，并不一定就成了真理。

　　1993年底，高高的庙堂，就决定了从1994年起实行分税制财政体制，明确国有土地有偿使用收入全部列入地方固定收入。这一决定，后来虽然多次修订，但是，土地出让金的绝大部分收入留归了地方，已经板上钉钉了。高高的庙堂，和数十个地方诸侯的博弈，达到了一个完美的平衡状态。

　　（博弈示意图）

　　所以当我们讨论“政府不会让房价下跌”的时候，一定要明白，具有这个动机的，一定是地方政府，而不是高高的庙堂的那个。

　　因为，地方政府的基础建设、公务员、教育事业、事业单位，都在指望着土地出让金贡献收入，要不然，家里揭不开锅，影响地方要员们的升迁大业。

　　但是，高高的庙堂，并不会让地方政府蒙眼狂奔。因为，经济发展的长久健康度，以及金融系统的风险防范，都是和它的合法性，系于一身的。大话说白，那就是，土地出让金都让你们地方政府收走了，债务却让国有银行承担了，一旦房价偏离了经济发展的轨道，金融风险袭来的时候，风险却都是高高的庙堂的。

　　所以我们能看到，过去的24年，疯狂卖地的，永远是地方政府；提出调控措施来严控风险的，永远是高高的庙堂管辖下的住房和城乡建设部。

　　它们的利益出发点，并不总是一致。

　　现在，房地产行业，已经完全绑架了我国的宏观经济，挤压了消费能力，其他各实体行业面临发展的桎梏。高高的庙堂，早就洞穿了这一切。但是，考虑到全国地方政府债务余额高企的现状，2015年底开始，庙堂们决定给予地方政府和开发商，最后一道逃生门。

　　既然债务总量是无法减少的，那么如何做结构性转移，将债务，从地方政府和开发商那里，转移到居民手里，就需要大智慧了。

　　于是，我们看到，超过4万亿元的国家开发银行贷款，注入到了全国三线以下城市的地方政府的账户里，发放到了被旧城改造、棚户区改造的居民手里，鼓励他们去购买新房，释放土地出让金给地方政府。

　　（大水漫灌的示意图）

　　到此为止，高高的庙堂，已经为地方政府做出了最大的让步，最好的逃生机会了。

　　02

　　于是，经济的健康度、居民的消费能力、实体制造业和科技互联网行业的发展，压倒了房地产行业，超过了解决地方政府债务问题的重要性，摆在了高高的庙堂的桌面上。

　　不能再妥协了！

　　于是，住房和城乡建设部，频频调控，包括但不限于打击消费贷、限贷、限购、提高二套首付的比例、提高贷款利率、提升公积金贷款门槛等措施，严防死守，为居民把好最后一道关。

　　地方政府的屁股，却不和高高的庙堂保持一致。他们不想着节流，只想着开源，眼光一直盯着土地出让金，而不是想方设法地发展其他更为健康的产业，来保证地方财政收入。

　　于是，我们可以看到，调控打压房价后，最先受不了的就是那些财政收入严重依赖于土地出让金的城市，比如杭州、合肥、厦门等。他们想着各种办法，禁止开发商降价销售，降低贷款利率，放松公积金贷款门槛，想着法子发放户口和吸引年轻人落户。

　　禁止开发商降价，是地方政府最常使用的套路。但是开发商也着急，因为融资成本上升，资金链回收速度变慢了。他们一方面碍于地方政府的约谈，不让降价，一方面要急于销售。

　　有什么办法，可以破解当前的这个困局呢？

　　于是，取消“公摊面积”，只按照套内实际面积，来计算房价的话，一套房子总价不变化，改为套内面积来计算单价的话，表面单价就上去了，这不就是给予了开发商一个机会，可以开始降价了吗？

　　比如，原来的一套房子，建筑面积110平米，套内使用面积80平米，总价660万。

　　原来的单位价格是6万元/平米，改为套内使用面积作为计价面积的话，表面的单位价格，变成了8.25万元/平米。

　　以前按照6万元/平米的单价进行降价，地方政府是不容许的，要限制开发商降价的行为；但是，按照新的8.25万元/平米 价格作为基准，降价空间就大了很多。

　　这样的话，地方政府就无话可说了。

　　所以，我们很容易看出来，站在“高高的庙堂”这一边的住房和城乡建设部，通过这一技术规范，就给了开发商们一条通道，来规避地方政府暗地里不准开发商降价的行为。

　　这是一出里应外合、一石二鸟的计策。

　　那你说，我们能不鼓掌叫好，期待这一技术规范，早点落地实施吗？