蜜姐:重磅!住建部长提出新概念,2018楼市要有大变化!
2017年即将过去,2018的脚步正在迈进。
12月23日召开的全国住房城乡建设会议要求,2018年,要做好“深化住房制度改革,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”工作。
同时,住建部部长王蒙徽在会上表示,明年我国要抓好房地产市场分类调控,针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。同时,库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。
话虽短,但其中暗含的玄机可不能错过。
“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”
在前几天举行的中央经济工作会议上,这项议事就被列入2018年8项重点工作之一。
不难发现,住建部的这句话主要是想要突出要大力发展住房租赁市场,特别是长期住房租赁市场的重要性,尤其是在在人口净流入的大中城市。
近年来,一线城市的外来人口净流入比例逐步放缓,比如北京、上海等,而新一线城市的外来人口净流入快速增长,且增长未来还将持续,比如广州与深圳保持年均5%以上的增速,天津和武汉则高于6%,成都、南京、重庆、杭州等新一线城市的突起,对外来人口产生极大的吸引力,带动这些城市租赁市场的发展。
因此,长期住房租赁市场的建立是极其必要的。
但是,中国自古以来的观念导致:人们对租房和买房的归属感是不一样的。
租房者长期处于弱势地位,心里始终有个疙瘩,觉得随时都可能被人驱逐出门外,同时,租房市场上存在着房源质量差、中介良莠不齐、安全隐患较大等问题,这种缺乏“安全感”的住房体验,是人们购房意愿提升的关键因素;
而买房就不一样了,这房子是我的,我就有权利说话。
我国大力推行“租购并举的住房制度”,比如山东、江西、广州等地陆续推出“租售同权”落地政策,但“租售同权”的出现更是让租房人感到疑问:真能和买来的房子,享受同等待遇?
很多人没能搞明白所谓的“同权”究竟指的是什么。有人认为,“同权”意味着我可以让孩子进入优质学校、享受教育权,让租客享受优质社会服务等。
其实,同权是相对概念,所有权一定大于使用权。从实际情况来看,城市名校资源仍然对学区房的拥有者有更多的优惠政策。
要明白,同权的重点不是给你择名校抢最优质资源的权利,而是给你一个落户本城市的最基本的权利。
优质的学区房永远是稀缺产品。有房产证、有户籍的孩子都为优质学校而排队,一个承租人要怎样才能插队上好学校呢?
不可否认,在“租售并举”的号召下,的确可以解决目前年轻人欲图在一线城市定居但资金有限的现状。
无论租房还是购房,人们内心最终的诉求,都是“有自己的家”。那么,“租”和“售”是否真的能够做到并举吗?真的能够做到让外来人口安家吗?还需要时间的检验。
实际上,当年的公租房、廉租房、经济适用房等就是“租售并举”的一种形式,但是并没有真正给底层人们带来质的改变,究竟该怎么做?
目前,我国租赁市场正在从多维度进行完善,并从多个角度满足消费者的租赁需求,挖掘与激发其租房诉求。
“租购并举”、“租售同权”作为一项具有历史意义的新政策,仍然面临着许多困境和挑战,有待解决!
“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”
这是否意味着刚需族、改善需求消费者的好日子即将来临了?
事实上,金融机构已经看到房地产泡沫的风险了,为了管住房价,有些城市依靠房贷利率上浮以及严厉的“限购”政策来抑制风险。
这在一定程度上会促进楼市回归理性常态,但同时刚需消费者却受到较大打压。
由此可见,大多数城市房贷利率仍呈上浮趋势,如此高的房贷利率让购房者望而却步,特别是那些有真正购买需求的人。
按照住建部长的新表态,也就是说,2018年,国家不可能对刚需消费者有太多打压,一些房贷利率“过高”的城市也会相应的政策调整。
满足首套刚需导向不变,而改善需求指的是“小房子换大房子”,或者“购买二套房”。
现在基本上所有的大城市都在“限制改善需求”,而这次提出的“支持改善需求”,在这方面略有放宽,对于这两类人群来说都是利好的政策。
当然,除了下调房贷利率外,对于这类人群,中国城市房地产研究院院长谢逸枫提出几点政策性建议,“比如,取消非户籍首套刚需的社保与纳税年限规定,允许非本地户籍人口购买第二套改善性住房;下调首套房和二套房的首付比例;下调住房信贷利率;加大刚需、改善性住房需求的税费减免力度。”
其中还有一大亮点便是“遏制投机炒房”,做到“房住不炒”。
说起“投机炒房”大家都不陌生,甚至对其嗤之以鼻。对于这些以投机为目的,进行倒买倒卖的行为当然应该制止。虽然,我国已实施多年的“限购”政策,上有政策下有对策,仍有很多人采取私下协议转让的方式,不仅有多套房手,还可以避税。
对于这些人的做法,最有效的方式不是“限售”,而是对频繁交易者征收重税。
虽然2018年房产税还未能落地,但到了2020年,国家会给出强制性措施进行征收,想必有了国家的警告,这些“炒房者”也是时候收手了!
“库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”
严跃进将楼市去库存分为三个阶段:2015年前基本是一二线重点城市郊区市场去库存;2016年-2017年是地级市(三线城市)去库存;2018年,则迎来县域去库存的阶段。这是明年楼市工作的重点内容之一。
谢逸枫也强调了针对性去库存政策的重要性,并直言商业地产去库存比住宅去库存更为紧迫。“商业地产的库存积压风险比住宅库存更高,2018年的工作重点不仅是住宅房屋去库存,关键更是商业地产的去库存。”
那么,我们要考虑的是为什么三四线城市和县城会有如此大的存量?
最根本的原因不是没有需求,而是有效的需求不足。都说“去库存”要通过创造大量的“额外”需求来满足。那么,到底要如何创造需求?
最好的途径便是城镇化,通过农民进城务工来消化库存。但是农民工真的有钱吗?真的能够买的起吗?
一方面,农村居民很少有能力买得起房子,即使在县城,也得靠着租房过活。这些地方的库存压力再大,用这种方式也没有办法消去库存。
另一方面,农民进城务工为的是高水平的薪酬,三四线城市和县城能提供吗?他们宁愿到一二线城市,住着廉价破旧的群租房,也不愿意到产业集聚能力弱、社会经济发展慢、基础设施建设不健全的县城。与其这样,还不如留在农村,你也知道,现在“农村户口”很吃香的。
城镇化的前提是农民必须有钱而且有城镇化的意愿,而不是因为城镇化农民就有钱了。因此,最好的方法还是发展当地的地方经济,提高居民收入,让农民有意愿发展城镇化,培养市场,才能达到“去库存”的目的。
总的来说,在住建部长的新态度下,未来针对刚需、改善和投资人群的不同,国家政策势必会有所松动,根据需求的不同制定相应的政策。
作为刚需一族的你,可以睡个好觉了。国家调控的目的是为了让刚需一族能够买得起房、住得了房,而不是为了抑制他们的需求。因此,对首套需求和改善性需求的政策肯定会有所改变,不会再受“一刀切”政策的误伤了。
而对于炒房者来说,针对性政策的发布以及来势汹汹的“房产税”,意味着他们势必会面临更加困难的局面。
页:
[1]